對房地產經營中物業管理的一些探討

張 虹

（武漢職業技術學院建筑工程學院 物業與消防教研室，湖北 武漢 430074）

隨著我國社會經濟不斷發展，衍生出了物業這種專門用于輔助房地產經營管理的行業，該行業屬于服務性質。雖然物業管理行業隨著國家房地產經濟的快速發展取得了較大的進步，但是當前物業管理發展中仍然存在各種各樣的問題，加上當前很多物業管理中沒有充分意識到服務質量的重要性，國民生活水平以及對服務業的要求不斷提高，這就導致物業管理工作面臨新的挑戰。為了保證物業服務能夠更好地滿足業主的需求，就要高度重視物業管理中的問題，積極探索物業管理方法，提升物業管理水平，更好地為居民服務。

1 物業經濟管理中存在的問題分析

1）業主方面的問題分析。相較于國外發達國家，我國的物理管理尚處于極不成熟的階段。加之發展時間亦相對較短，故使得物理管理的社會地位通常也較低。不僅如此，應現代住宅小區的業主構成也變得愈加的復雜，這也在極大程度上增添了物業的經濟管理難度據相關調查顯示，由于于普通住宅小區居住的人員之中不乏大量外來務工人員，而這部分人員本身的收入水平便極為有限，而他們的普遍需求也主要集中在維持當前的生活狀態撒花姑娘，故對物業管理的要求通常也僅是保持小區環境的干凈整潔即可。與此同時，由于此部分人員本身對物業管理的認知并存在偏差，加之其原先居住的地區或根本不存物業管理費用或房費極地，故當其面對高額的物業保潔以及其他方面的管理費用時，也難免會產生強烈的抵觸心理。同時，很多現代物業管理理念，以及收費也相對較高的物業公司很難于普通小區內入駐，而即便是勉強入駐亦將對后期的管理帶來極高的難度。

2）管理行為缺乏法律約束。雖然，針對物業經濟管理，我國立法部門及政府均先后予以了立法并出臺了一系列的扶持政策，但因現階段的法律建設并不健全，故使得諸多政策在具體的施行過程中容易受到諸多因素的限制，如物業的招投標等。同時，因務必物業公司同樣缺乏法律意識，故于實際工作開展過程中經常出現有損業主利益的違法行為，這將進一步影響到物業管理行業的可持續發展。

3）物業收費沒有標準的規范。對初接物業的物業公司而言，其通常需要自房地產開發處取得前期的運營資金，而在后續的管理過程中，物業公司主要通過向業主提供一系列的服務并收取合理的費用來維持自身的運營及發展。然而，鑒于我國對物業的服務性收費并未作出任何有效的規定，而物業公司在收入費用方面通常是結合自身情況來制定收費的項目及標準。這便容易導致業務與業務之間應利益問題而產生糾紛，繼而嚴重影響到物業管理的發展進程。

4）分工不明確，致使管理工作無法有序進行。對于單一的物業管理項目來說，在不同的時期，需要肩負 的責任和義務有很大的差別，需要服務的對象也存在較大的差 異。正因如此，使得物業管理中物業公司、房產商和業主之間的職責分工出現混亂的情況，不僅如此，一些項目在施工中和投入使用后所產生的遺留問題以及建造質量低下和銷售時所做出的無法實現的承諾等不利影響等，都會對物業管理工作造成極大的損害，從而導致物業管理工作無法有序的進行。

5）物業管理人員素質不高，管理工作無法得到有效的落實。物業管理工作所獲得的利潤普遍較低，從而形成了從業人員基礎素質低、責任意識不強以及各項管理工作無法得到有效落實等情況。大多數物業管理人員的安全管理意識仍然停留在防火防盜方面，致使安全管理工作沒有做到位，比如，為了節 約成本，監控室長期處于無人看守的狀態以及由于職責劃分不 明確，無法有效落實小區的消防泵房等。正是由于這種情況，導致物業管理僅能為業主提供最為基礎的服務，安全管理始終無法得到有效的落實。

2 物業管理發展中存在問題的改善措施及發展趨勢分析

2.1 提升管理人員專業素質

物業管理質量是物業發展過程最為重要的指標，需要不斷將物業管理效果提升，保證物業公司和業主關系能夠進一步發展。在發展過程中，物業管理工作需要加強管理人員專業素質的提升，積極改善和優化管理隊伍的綜合素質。為此，可以重點從兩方面展開工作。其一，應當在招聘階段加強人員管理，聘用具有專業資質的人員，對物業經理的專業能力加強考核，并且關注物業管理人員的思想意識，確保其具有服務精神。其二，可以定期聘用專業的人員加強對自身企業內部物業管理人員的培訓，將專業的知識、技能和管理方式傳授給物業管理人員，從而實現物業管理人員專業能力和綜合素養的不斷優化。此外，對于物業管理中態度惡劣、違規操作等管理人員，應當采取有效的懲處措施，對于情節嚴重的人員可以直接辭退。

2.2 提升物業管理人員的服務意識

在經營管理物業過程中，物業人員的服務意識關系著物業管理的工作效率，為此，應當將管理人員的服務意識提升，提高物業管理質量，推動企業更加穩定健康地發展。工資可以通過制定績效考核標準以及獎懲機制來激發員工工作的熱情，用嚴格的制度規范物業管理人員的行為。對于表現優異的人員可以給予物質和精神方面的獎勵。企業還可以通過定期考核的方式提升物業管理人員的服務意識。

2.3 加強收費監管及公示核準

收費是物業管理中必要的工作內容之一，合理落實物業收費制度有助于物業公司經營更加穩定健康，有助于推動區域社會秩序的穩定發展。可見，應當嚴格按照規定標準開展物業管理中的物業收費工作。物業公司應當從收費監管、收費標準公示等方面將自身物業管理書評提升，物業公司按照收費監管到收費標準公示到收費標準審核的流程制定收費標準。企業所在地的物價部門負責監管工作，企業資質和收費標準的監管和核準由房地產部門、監管部門共同完成。通過社區公告欄可以張貼物業收費標準，還可以利用微信公眾號等方式公式收費標準。為了進一步提升物業管理水平，加強社會監管，還可以監理反饋機制和平臺，積極收納業主們的意見和建議。

2.4 提高對物業管理中安全管理的認識

在社會不斷發展的過程中，安全事故的頻發，推動著各項法律法規的完善，安全工作的有效落實也達到了前所未有的高度，越來越多的人在注重提高生活品質的同時，也更加注重安全。物業管理作為一項服務行業，需要為人民的生活提供最為 優質的服務，安全管理則是最為基礎的工作，因此，物業管理人 員要確保安全管理工作能夠得到有效的落實。我國出臺的相 關法律中明確指出，物業管理企業需要對責任區域的安全管理 負責。物業管理肩負著保障居民生命財產安全的職責，需要為 業主提供一個更加安全的生活環境。

2.5 積極建立并完善相應的安全管理體系

完善安全管理體系不僅能夠保障安全管理工作得到有效的落實，還有助于提高安全管理的質量和效率，因此，完善安全管理體系對于物業管理來說具有非常重要的意義。在完善安全管理體系時，需要從物業管理的實際情況出發，要突顯出物業服務的人性化，只有始終堅持以人為本的管理理念，才能夠 在遇到安全事故時，能夠根據相關規定及時采取有效的處理措 施以及提供服務，這樣能夠使安全管理工作更加高效。

2.6 物業管理企業要樹立安全管理意識

對于絕大多數物業管理企業來說，在安全管理方面普遍存在著管理體系不夠嚴格，管理人員缺乏安全管理意識等問題，面對這種情況，想要提升安全管理水平，最重要的就是要樹立安全管理意識，要對出現的安全事故進行分析和解決，并采取相應的安全防范措施，保障安全管理水平能夠得到有效的提升。不僅如此，物業管理企業要向工作人員灌輸安全管理的重 要性，充分調動學生的積極性，提高學生的安全意識，進而推動安全管理的有效落實與發展。

3 結語

基于當前我國物業管理公司的發展現狀分析，整體的物業管理行業發展現狀較為穩定，為廣泛區域的社會秩序發展，以及社會經濟的穩定發展發揮了重要的作用。同時分析由于物業管理中管理作業內容較為復雜，且服務人群較多，因此分析未來在物業管理作業的實施中，為切實有效的提升物業管理質量，促進物業管理中的服務效果。物業管理公司在實際發展中應從收費的規范性，服務人員的專業性，經營的合法性，以及服務意識的合格性方面進行促進和發展。