房地產工程管理與項目成本管理分析

馬文剛

上海中建東孚投資發展有限公司山東公司青島城市公司 山東青島 266000

1 房地產工程項目管理的基本內容

1.1 施工合同管理

合同管理是采用審查、監督、控制等行為，針對合同訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止過程實行管理的總稱，也是房地產項目實施的前提。合同管理既能夠優化資源配置、獲得預期收益，同時也能夠防范法律及商業風險，具有實現成本管理、實施流程管理、法律風險審查把關、合同履行監控、收集重要工程信息、總結經驗借鑒等優勢作用[1]。

1.2 工程質量管理

工程質量管理指由建設單位基于國家級地方工程規范與標準，針對施工方、監理方、項目部內業系統實行工程基本質量控制。工程驗收管理是現場質量管控的核心環節，要求房地產企業堅持技術方案與工程樣板先行，加強對設備原材料進場、施工關鍵工序的控制，落實施工現場日常巡視工作，完善設計變更與現場資料管理等內容。

1.3 工程進度管理

工程進度管理應基于房地產企業經營目標設置工程管理行動計劃，結合施工工藝客觀需要、企業經營情況、項目融資階段、資源配置情況等完成《項目施工總進度計劃》的編制，交由建設單位、監理單位進行審核，并將其分解為每月進度計劃、資源供應計劃等，完成進度預警機制的設計。同時，企業需加強與施工方的溝通交流，及時掌握施工方的時間計劃安排，倘若涉及到計劃變更的問題，需及時針對現場施工計劃、資源配置情況進行調整，保障與企業經營進度目標相一致。

1.4 工程成本管理

工程成本管理的核心為投資控制，在實行工程現場成本管理時需做到按節點支付進度款，并且將重要節點與資源納入到合同中進行詳細說明，保障工程計劃落實與項目如期推進；針對設計變更與現場變更問題，需注重建立工程簽證管理、合同交底記錄等制度，并加強對工程簽證的審核，保障實現現場簽證的及時有效處理。

2 房地產項目成本管理問題

2.1 缺乏項目管理的制度和體系，管理工作相對較為滯后

在進行房地產項目建設的過程當中，片面的強調項目建設的進度，而缺乏對項目的質量管理，以及成本管理工作，這樣不僅會造成項目建設的質量受到威脅，另外也會造成施工現場的一片混亂，容易造成安全事故引發人員傷亡，最終影響到項目建設的進度[2]。

2.2 資金使用相對較為混亂，造成了浪費的現象

由于房地產施工涉及到的資金數額比較大，因此如果不能夠堅持全過程控制的原則，無論是在招投標階段或者是施工階段，都有可能造成資金的浪費現象，尤其是如果不能夠進行成本的控制，那么很有可能出現資金亂用的現象，一方面也給了一些不法分子的可乘之機，容易造成中飽私囊的現象。由于缺乏對成本控制的意識，造成了房地產商投入的成本不斷增多，自身的利益不斷下降。

3 加強房地產成本管理的相關對策

3.1 提升建設項目人員的成本控制知識

管理的涉及面甚廣，單靠一人或者一個部門難以實現，需要企業所有員工共同協作完成。在管理項目成本時，公司需要授權項目人員了解管理項目成本的重要性。公司根據實際情況，通過交流和學習的相關知識，加強成本管理人員的定期或不定期的培訓。

3.2 自工程管理開始就落實成本管理

合理有序地引入成本管理過程中非常可行的解決方案，結合項目實際，在工程管理的各個階段加以運用。在規劃階段進行有效的管理，根據房地產項目的特點，合理規劃，確保規劃設計的可行性和效率性。在技術管理方面，設計人員必須深入一線施工現場進行指導，確保項目建設按照設計意圖進行。為了控制項目成本，規劃與設計人員需控制技術投資的成本，進行科學合理的設計，并對施工人員進行必要、充分的技術交底，以確保長期合理的成本控制。對于一些設備、材料的選擇，有必要深入分析市場，然后才能確定，以達到降低供應成本[3]。

3.3 落實施工階段各項工作

關于項目管理，有必要提高施工管理系統，以控制建設資金合理分配。建立監督機制，通過科學合理的工作來管理工程中使用的各種建筑材料，以確保工程質量。規范設備的運行情況，通過現場施工工藝體系的運行，保持現場秩序正常。宣傳現場施工安全知識，提高一線工人的安全意識，避免事故的發生，保證施工人員的安全。加強工程造價管理的監控，禁止施工單位擅自修改計劃。管理人員一定要注意分析和預測，運用科學的方法，確保將項目成本控制在市場價格變化的合理范圍內。

3.4 竣工驗收階段的嚴格審核

在竣工驗收階段，必須嚴格審核所有項目費用支出，計算項目的總成本并收集確認費用清單。這意味著成本管理人員必須專業、細致、客觀地對待，并記錄項目期間所做的更改，確保每項支出的成本合理必要。

4 結語

總之，據中原地產研究中心統計，截至 2019 年 5 月全國房地產累計調控205 次，同比增長 30%，多地政策再次出現收緊趨勢。在房地產業黃金增速期相對放緩的背景下，房地產價格與銷量難以實現大幅上漲、利潤值被不斷壓縮，因而實行項目成本管理成為提高房地產企業核心競爭力、保障企業健康發展的必由之路[4-5]。