國有企業特色小鎮工程項目投融資決策計劃探討-以會理縣文旅康養特色小鎮為例

朱若晨

（西南石油大學 四川 成都 610500）

1 涼山州會理縣文旅康養特色小鎮項目基本情況

會理縣文旅康養特色小鎮項目規劃選址用地位于會理縣城南范圍內。規劃總用地面積11 998 800m2（18 000 畝），其中建設用地面積1 999 800 m（23 000 畝），項目分為A、B、C 三個區域滾動開發。投資方為四川省屬國有企業與會理縣國有投資公司共同組建的國有控股公司。項目距會理縣城中心直線距離5km，位于山腳平緩之地，與農田交錯融合；地塊內有兩條河流，并在南部交匯，占據區域內最佳景觀位置；可依托縣城內商業、娛樂、醫療等配套，規劃“一軸+一帶+兩心+一片+五園”，集文化、旅游、康養、休閑、醫療于一體的特色小鎮項目。

1.1 區位情況

會理縣隸屬于四川省涼山彝族自治州，2011年，會理縣成為中國第118 個、四川省第8 個、涼山彝族自治州第1 個國家歷史文化名城。

1.2 地塊本體情況

項目總用地呈南北向，中部為自然山體，山體周邊為田園村落，區域內基本農田占地841 915.8m2（1 263 畝），自然村落 59 994m2（90 畝），新建建筑59 327.4m（289 畝），廠區15 311.8m2（23 畝），自然環境優良，地形變化豐富，適于打造田園小鎮，且該地段零星分布農戶，已開發程度較小。

2 投資環境分析

2.1 地理位置

會理縣縣城距涼山州州府所在地的西昌市180km，距四川省攀枝花市102 km，距離云南省昆明市300 km。

2.2 交通條件

機場：攀枝花機場已建成并投入使用，距離會理縣城65 km 左右。鐵路：成昆鐵路復線米易至攀枝花段預計2022 年全線通車。

高速公路：2022 年底德會高速及宜攀高速修建完成后將經過會理縣城。該項目的建設，將會理至西昌距離縮短至170 km。

2.3 人口情況

2017 年末，會理縣人口總數為46.24 萬人，全縣常住人口為44.35 萬人。其中，城鎮人口19.12 萬人，城鎮化率43.12%。

2.4 經濟狀況

2017 年會理縣全年完成地區生產總值245 億元；地方公共財政收入8.65 億元；城鎮居民人均可支配收入28 947 元，；農村居民人均可支配收入16 361 元。

2.5 城市總結

總體來看，會理縣政府實施多項促增長政策，其農業穩定發展，工業生產提速，企業持續止虧，甚至盈利。內需市場活躍，投資增長率高，新增投資項目及額度翻番，居民收入持續增加，全縣經濟水平平穩向好，隨著政府對于旅游、服務產業的持續投入與培育，相關康養、文旅、商業、餐飲等行業將獲得廣闊的發展空間 [2]。

3 投融資計劃

3.1 項目投資及評價期情況

項目整體總投資約150 億，評價期為11 年（2020 年～2030 年），包括項目建設和銷售期。

3.2 項目投融資模式設計

（1） 自籌資金：2020～2022 年項目啟動階段，資金籌措目標為20 億元。

（2） 政策性銀行：把握涼山州精準扶貧、鄉村振興、田園綜合體等國家、省市政策，積極爭取政策性資金支持，籌措項目流動資金，籌資規模為 4～6 億元。

項目自拿地建設期及銷售期跨度為11 年，資金籌措的方式：自籌資金、政策性銀行貸款、預收售房款3 種方式。擬于項目開發過程中自籌資金27.17%，約為20 億元，政策性銀行貸款6.29%，約4.6 億元人民幣；銷售再投入66.53%，約48.9 億元，銀行借款均按照6.78%計息，其余的開發建設投資從項目的預售收入、銷售回款中解決。計劃貸款周期為5 年。

3.3 投資環境風險

配套設施及交通條件：會理縣基礎設施建設相對滯后，成為制約當地經濟發展和投資的主要瓶頸，但近年相關區域交通發展迅猛，除德會、宜攀高速外，在建的成昆鐵路復線，規劃中會理機場以及昭通-攀枝花-麗江高鐵、渝昆高鐵、蓉昆高鐵等等將極大的改善會理縣的交通條件，但是交通規劃最終落地不達預期，將會對項目造成較大影響。

應對措施：針對規劃中的機場、高鐵項目、德會高速、宜攀高速積極跟蹤進展，結合在建的成昆鐵路復線。

3.4 生命周期及運營風險

本項目定位集康養、度假、教育、醫療、商業、住宅、娛樂、休閑為一體的綜合性特色小鎮，除開發周期較長以外，有大量的配套設施和專業服務機構等自持物業，且在特色小鎮中的重要性較高。特別是小鎮經濟與產業的關系，需要面對居住和產業共周期的問題。另外，大部分國有企業有在整合專業服務機構資源和運營上存在經驗不足的風險[3]。

應對措施：建議尋找國內外一流特色小鎮建設單位和具有豐富運營經驗的進行合作，借助其成熟的建設運營模式，并鏈接其相關產業機構資源，降低運營風險。

3.5 財務風險

（1） 融資：資本金全部依靠外部來源，若全部貸款財務費用較高。

（2） 利率：項目周期長，后期利率變化存在不確定性。

（3） 流動性：項目體量大，項目繁多，存在估算偏差的不確定性。

3.6 投融資小結

根據上述市場研究和財務分析，經過一系列測算（過程不再贅述），本項目稅后凈利潤能實現8億元，投資回收期約8 年，稅后內部收益率大于8%。此外，項目實施運營后可創造稅收超過11 億元及5 000 人的就業機會。從財務評價和經濟效益來看，各項經濟指標良好，本項目具有可行性。

4 結語

參考本文案例，對于國有企業投資特色小鎮項目，其在投融資階段中占據較為明顯優勢，如國家及區域政策扶持、政策性銀行的資金傾向性、企業自身資產規模較大、虧損承受力較強、投融資成本較低等等。但作為國有企業，在國家作出攻克堅中之堅、解決難中之難、堅決打贏脫貧攻堅戰部署安排的號召下，需發揮帶動當地經濟、提供就業崗位等社會效益，由此將造成項目投資成本的抬高、管理環節的繁復等一系列問題，從而影響項目前期投融資管理環節的把控[5]。因此，作為國有企業，在投資特色小鎮項目時需要緊抓政策扶持、銀行資金傾向性來降低投融資成本，實現社會經濟效益最大化。