淺析軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)開發(fā)條件

王勇林

（廈門軌道交通集團(tuán)有限公司 福建 廈門 361004）

0 引言

當(dāng)今城市軌道交通的發(fā)展速度日漸加快，在建設(shè)和運(yùn)營的各個環(huán)節(jié)之中，將面臨著較大的資金壓力，為了更加深層次的將城市軌道交通的優(yōu)質(zhì)資源挖掘出來，通過采取多元化融資的方式，利用軌道交通上蓋物業(yè)開發(fā)的資金收益以補(bǔ)充在城市軌道交通運(yùn)營中所出現(xiàn)的資金短缺，能夠獲得較為良好的效果。

1 地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式分析

綜合開發(fā)和利用地下空間主要是針對于已經(jīng)建設(shè)完成的地鐵沿線區(qū)域而展開。這些地區(qū)因為在地面上的建設(shè)已經(jīng)逐漸形成系統(tǒng)化和規(guī)模化的特點，若是根據(jù)地鐵建設(shè)再重新進(jìn)行規(guī)劃，將會導(dǎo)致資源大規(guī)模浪費。綜合開發(fā)利用地下空間，可以充分的實現(xiàn)地面與地下兩者之間的結(jié)合，使得兩者之間互為補(bǔ)充，加快發(fā)展地下和地面商業(yè)經(jīng)濟(jì)。地鐵運(yùn)營部門想要徹底的對地下空間開發(fā)以及地面空間開發(fā)進(jìn)行承包，需要投入大量的資金，所以為了有效的綜合開發(fā)地面和地下空間，地鐵運(yùn)營單位應(yīng)該合理的規(guī)劃地鐵上蓋物業(yè)，充分的將社會資金引入上蓋物業(yè)開發(fā)之中。這種模式需要以地鐵作為核心，以地鐵站點作為節(jié)點。通過為人們提供公共交通服務(wù)的同時，利用地鐵上蓋物業(yè)的綜合開發(fā)模式來獲取更多的商業(yè)利潤，實現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)站點上蓋物業(yè)的目標(biāo)，這樣不僅僅有助于加快提升地鐵沿線地段的資源合理利用，還有助于強(qiáng)化客流，加快推動城市建設(shè)。

交通軌道3 號線蔡厝車輛基地所包含有的建筑單體分別具有綜合性的設(shè)備維修保養(yǎng)中心、物資存儲總庫、運(yùn)用庫以及聯(lián)合檢修庫。其界限便是蓋板，車輛基地的蓋下布置主要是通過使用檢修區(qū)域而實現(xiàn)。軌道交通3 號線的蔡厝車輛綜合辦公區(qū)域占地位置大約為2.15 萬m2，其位置集中在蓋上物資庫以及綜合維修中心蓋上。

2 軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)開發(fā)的合理性與必要性

2.1 軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)開發(fā)的合理性

在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之中，土地被視作最為核心的資源。在建設(shè)城市軌道交通的時候，城市將關(guān)注點和切入點集中在對車輛基地土地資源進(jìn)行高效率的利用。通過將車輛基地的上蓋空間展開充分的使用，可以實現(xiàn)城市土地資源使用優(yōu)化，提升城市立體化建設(shè)程度，將土地資源的價值充分的激發(fā)出來。另外，與城市未來的發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合，能夠在升級城市土地的時候，還可以將城市的功能盡可能的完善[1]。

城市軌道交通是城市在人口流動中的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，若是在城市交通軌道的范圍內(nèi)提供較大的客流量，那么將會大幅度提升交通運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)收入。所以，提升開發(fā)周圍土地的強(qiáng)度，特別是具有綜合開發(fā)潛力的地段，通過地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)增加站點的輻射人口以增加客流量，對為3 號線城市軌道交通涵養(yǎng)客流，提升收益具有積極意義[2]。

2.2 軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)開發(fā)的必要性

在選擇車輛段地址的時候，一般情況下將其選擇在城市的近郊位置，這個地段具有較低的開發(fā)力度，另外，其基礎(chǔ)配套設(shè)施的分布情況也不盡如人意，具有分散性甚至是不完善性。倘若是在該區(qū)域大規(guī)模的實施工業(yè)開發(fā)，將會割裂城市發(fā)展布局，導(dǎo)致城市在不同的功能區(qū)實施銜接的時候出現(xiàn)嚴(yán)重的缺陷。借助于軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)開發(fā)，將會提升該地區(qū)土地功能的綜合利用程度，將城市功能區(qū)所表現(xiàn)出來的劣勢予以彌補(bǔ)。在將城市的功能實施完善的同時，還可以提升整個區(qū)域的整體發(fā)展能力。

3 軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)開發(fā)條件

3.1 設(shè)計方案日臻完善

開發(fā)軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)，最為關(guān)鍵的是保證整個軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋工作得到穩(wěn)步推行。就廈門市軌道交通3 號線而言，在設(shè)計的時候已經(jīng)具備了充足的設(shè)計依據(jù)。如《廈門市軌道交通3 號線工程可行性研究報告》、《廈門市軌道交通3 號線工程總體設(shè)計》、《廈門市軌道交通3 號線工程總體設(shè)計》及專家組評審意見、《廈門市軌道交通3 號線工程初步設(shè)計》及專家組評審意見、廈門市人民政府專題會議紀(jì)要《關(guān)于6 月12日軌道建設(shè)專題會議的紀(jì)要》（2015）199 號等等。

在設(shè)計與施工之中，界限是蓋板，上部分和下部分兩個不同的部位要具有完全獨立性，并且其設(shè)計要更加與《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的相關(guān)條例與規(guī)定相吻合。在綜合檢修庫、運(yùn)用庫以及咽喉區(qū)域的臨界面位置，設(shè)置了一個寬度為10m 的開洞口，通過利用天橋?qū)崿F(xiàn)必要的聯(lián)系。在3 號線的車輛基地位置與紅線的范圍以外事先預(yù)留了天橋，在后期的工程施工之中，將會在車輛的基地庫旁邊展開界面施工。

3.2 工程建設(shè)時序有所依據(jù)

在建設(shè)廈門市軌道交通3 號線時，所使用的土地為劃撥用地，軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)開發(fā)所使用的土地需要在完成劃撥以后，才可以根據(jù)相關(guān)的協(xié)議實施出讓，這種情況之下將會使得在時序上存在著不同步的現(xiàn)象，并且物業(yè)開發(fā)與設(shè)計環(huán)節(jié)，必須要以建設(shè)的軌道交通3 號線作為依據(jù)，空間時序的條件上，存在著滯后性[3]。在組織實施軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)開發(fā)的時候，也先與相關(guān)得部門展開調(diào)節(jié)，完成設(shè)計招標(biāo)工作，同時要委托第三方完成對軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)項目在技術(shù)領(lǐng)域上的審查工作，保證軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)開發(fā)方案具有可行性和可靠性，完善預(yù)留設(shè)計的條件。

3.3 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計

在設(shè)計車輛段的時候，需要以軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)開發(fā)的相關(guān)要求作為依據(jù)，完成預(yù)留結(jié)構(gòu)荷載的相關(guān)條件。與此同時，要充分考慮在實施軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)的時候，施工荷載的科學(xué)性與合理性，并且要在預(yù)留上蓋塔吊的位置[4]。軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)開發(fā)的車輛，其流線在大多數(shù)情況下通過使用市政道路和匝道橋梁進(jìn)行接駁，所以在設(shè)計車輛段的時候，就已經(jīng)完成預(yù)留樁基位置的工作，將下部分位置的管網(wǎng)避開，很好的防止出現(xiàn)遺漏現(xiàn)象。大多數(shù)情況下，是需要通過使用不同的軌道交通設(shè)計單位和上蓋物業(yè)開發(fā)單位完成。在設(shè)計的時候，存在著很多交叉性問題，需要相關(guān)方進(jìn)行協(xié)調(diào)，強(qiáng)化全程控制。

4 結(jié)語

如今，快速發(fā)展的城市交通與城市用地之間的矛盾日漸凸顯，以合理利用城市土地資源為主的軌道交通車輛基地預(yù)留上蓋物業(yè)綜合開發(fā)為環(huán)節(jié)兩者之間的矛盾提供了解決方案。首先根據(jù)分析上蓋物業(yè)的開發(fā)模式，通過車輛基地對上蓋物業(yè)形成認(rèn)知。之后分析了在上蓋物業(yè)開發(fā)中的必要性和合理性，得知為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和合理優(yōu)化城市空間具有積極意義。最后從理論角度和實踐角度兩個方面展開上蓋物業(yè)開發(fā)條件分析，為推動預(yù)留上蓋物業(yè)開發(fā)提供借鑒。