談房地產企業資金管理存在的問題及對策

段立偉

（松原華眾房地產開發有限公司，吉林 松原 138000）

房地產行業是國家經濟的支柱產業，國家經濟的穩定需要房地產行業。房地產企業資金管理得當，會提高企業資金運轉效率，提升企業價值；相反，如果資金管理措施不當，會增加企業的財務風險，使企業陷入財務危機，工程項目無法正常進行，甚至還可能使企業破產。然而目前，房地產企業資金管理不容樂觀，對此，論文就房地產企業資金管理問題及對策展開研究。

一、資金管理的概念及房地產企業的特點

本文所指的資金是房地產企業資金活動，包括籌資活動、投資活動、日常營運活動和股利分配活動。資金管理指企業從制定資金計劃開始，籌集企業生產經營所需資金，使用和管理資金，對經營所得資金在相關利益者之間進行分配，并對其進行監督與評價的管理過程。資金是企業的血液，任何企業都離不開資金；房地產企業投資大，更離不開資金，也就更需要對資金進行有效管理。

投資規模大、占用時間長、投資風險高是房地產企業的主要特點，這些特點決定了房地產企業資金管理有其獨特之處。房地產企業在項目開發的不同階段，對資金的使用和管理也不同。前期開發階段，通過招拍掛取得土地使用權，辦理規劃的報批報建等工作，房地產企業在該階段通常處于資金凈支出狀態，管理的重點是籌集資金；進入開發期，進行房屋開發建設階段，資金雖然還是凈支出，但應通過制定資金計劃，按照開發進度合理地管理和使用資金；取得預售許可證后，進入預售階段，企業可以通過售房收回資金，是資金的回收階段，這個階段應做好資金預算，合理安排好資金，提高資金的使用效率和效果，并做好監督和評價工作。

二、房地產企業資金管理存在的問題和成因

近年來我國房地產企業發展迅速，在不斷發展的同時，也會面臨許多資金管理方面的問題。

（一）資金預算管理不完善

目前，房地產企業在資金管理制度上主要體現在管理制度不完善，首先，沒有建立預算管理制度，有的企業即使建立了預算管理制度，多數也流于形式。其次，預算編制與實際執行嚴重脫節，導致預算流于形式，不能發揮其應有的作用。第三，由于預算編制與實際脫節，預算形同虛設，導致房地產企業資金管理無法得到有效的控制，企業無法在各環節、各階段合理調配與使用資金。

（二）資金來源單一

房地產企業的資金來源主要有股權資金（主要來源于股東投入）和債權資金，其中，債權資金主要包括銀行開發貸款，向客戶收取的定金、首付款、按揭貸款等方式。首先，對于銀行開發貸款，目前我國各銀行對房地產企業的開發貸款要求很高，特別是前期拿地階段，一些資質等級低的中小房地產開發企業，無法從銀行取得開發貸款。其次，對于向客戶收取的定金，有些地區在房地產企業取得預售許可證前不允許收取客戶定金、預收款等。商品房預售時，要求購房者將房款直接存入預售資金監管賬戶，賬戶資金累計達到一定額度后，房地產企業才可以申請使用監管資金。例如，取得《商品房銷（預）售許可證》的，可使用商品房預售資金監管額度的30%；達到主體結構封頂的，可使用商品房預售資金監管額度的80%；預售商品房完成不動產首次登記后，予以全額返還商品房預售監管剩余資金和利息。房地產企業在政府和銀行的監管與限制下，很難取得資金，使得房地產企業面臨巨大的資金壓力，一些房地產企業不得不選擇民間借貸，從而大大增加資金成本，使企業面臨資金鏈斷裂的風險。

（三）投資行為盲目

投資行為盲目，投資項目未經科學、嚴密的評估和論證，或沒有經過專業機構的獨立評估，企業一旦遇到投資機會需要支付土地款，由于土地資源稀缺，房地產企業在高風險、高回報的刺激下往往不會對未開發的土地進行系統的、科學的、專業化的可行性分析和評估論證，就進行非理性的投資，給企業造成嚴重的資金壓力，也給企業后續的開發帶來巨大的風險。投資業務未經適當審批或超越審批權限，可能產生重大差錯或舞弊、欺詐行為。從而導致投資失敗，給企業帶來嚴重損失。

（四）資金管理落后，使用效率低下

房地產企業雖然知道資金管理對企業很重要，但在工程項目建設后，因把主要精力都投到了對施工進度的把控和項目的營銷推廣上，從而忽視了對資金的有效管理，使資金管理不到位，資金利用率降低、不能充分發揮資金創造更多的價值。資金在開發期間的各個環節忽高忽低，資金不足或冗余，資金周轉速度下降，使用效率降低。企業沒有在資金的流動性與收益性之間進行權衡，不能在現金收支的數量上和時間上相互銜接，不能保證企業經營活動的現金需要。企業大量不良應收賬款和庫存積壓占用了企業大量資金，使企業資金周轉率下降。資金記錄不準確、不完整，從而使企業賬實不符或財務報表信息失真。

（五）缺乏對資金使用的有效監管

房地產企業將資金用于工程開發建設后，對資金監管和激勵沒有建立有效的制度，對工程資金的使用沒有進行審計和突出檢查，對工程資金管理也沒有進行全面檢查。工程項目管理和考核過程中，未將資金使用效率和相關人員的獎金掛鉤，形成有效的激勵制度。因缺乏對資金的有效監管，使部分員工有機可乘，損害企業整體利益。

三、完善房地產企業資金管理的對策

針對房地產企業在資金管理方面存在的問題，現提出以下改進的建議。

（一）建立全面預算管理制度

企業應建立全面預算管理體系，提高預算管理意識。首先，企業應制定全面預算管理制度，設立預算管理部門。其次是完善預算編制方法和流程。第三是對預算進行實時監控，對資金使用過程中出現的偏差進行原因分析，提出改進建議和措施，逐漸使預算與實際情況驅于一致。同時，將預算執行情況與考評獎罰機制掛鉤，制定合理的獎罰制度，根據考評結果給予相應的獎勵和處罰，從而使預算制度在資金管理中發揮積極有效的作用。

（二）拓寬企業融資渠道

房地產企業應創新多種融資模式，一是優化企業內部，通過IPO上市融資；二是通過引入戰略投資者，進行合作開發；三是通過企業品牌效應建立良好信用評級，申請開發項目貸款融資；四是創新銷售模式，給予全款客戶更大的折扣優惠，通過鼓勵客戶提早付款融資；五是通過施工單位墊款、延緩付款和以房抵賬緩解資金支付，變現融資。企業應對上述融資模式，進行經濟評估，分析不同融資方式的資金成本，正確選擇融資方式并確定不同融資方式的融資數量，財務部門或資金管理部門應制定具體的融資計劃，進行融資方案的風險性評估，如融資方案面臨哪些風險，風險大小是否適當、可控，是否與融資成本相匹配。調整融資方式和數量，使資本結構更優化，更合理，提升企業對融資的管理水平。

（三）科學合理規劃投資項目

企業在做出投資決策前應當加強對投資項目的可行性研究，對投資項目進行分析和論證，對投資項目的目標、規模、投資方式、投資風險與收益做出評價，形成可行性研究報告。從投資活動的技術可行性、市場容量與前景等多方面進行論證，按照規定的權限和程序對投資項目進行決策審批。重大投資項目，應當報經董事會或股東會批準，實行集體決策或聯簽制度，才能避免盲目投資，最終選出最優投資方案。建立分級審批制度，將方案的制定、決策、執行等職能相互分離，完善投資流程。

（四）加強全員資金管理意識

房地產開發企業應全面提高全員資金管理意識，資金管理不僅是財務部門的事，營銷、工程、人事等相關部門人員應全面參加對資金的管理，各相關部門應形成合力，提高資金利用效率和效果，加速資金周轉速度，更好地使用和管理資金。企業應在資金的流動性與收益性之間進行權衡，使資金在收支的數量上和時間上相互銜接，保證企業經營活動現金的需求。企業應建立健全適當合理的賒銷和信用政策，加強清理和催收客戶欠款，更好地控制應收賬款，防止發生過多的應收賬款壞賬。企業應加強對存貨的管理，通過設計暢銷戶型，提高工程質量，加強園區景觀建設等方面提升客戶對產品的滿意度，提高產品銷售量數，減少庫存積壓，加速回收資金。企業應保證資金記錄的準確性和完整性，保證賬實相符，財務報表信息的準確性。特別是對現金、銀行存款要進行不定期抽查，避免出現舞弊現象的發生。

（五）加強監督，完善資金監管制度

房地產企業通過建立健全各項資金管理監管制度，合理設置內部機構，明確內部機構相應職責，配備有經驗的專業人員，采取有效措施確保各項監管規定落到實處，充分發揮監管作用，確保企業資金安全、合理使用、周轉順暢、有效回收，不斷優化資本結構，充分控制財務風險，提高企業經濟效益，促進企業持續健康發展。

四、結語

本文對房地產企業資金管理過程中的問題進行了深入分析，房地產企業只有對資金進行有效管理、嚴格控制，提高資金風險意識，才能最大限度地管好資金，為企業創造最大的價值。企業只有讓每個員工都參與到資金管理中來，才能有效管理和監控資金，充分發揮資金的使用效能，提高資金管理的效率和效果，不斷做大做強企業，為社會的發展做出貢獻。