房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的困境及對策探討

王海濤

（青島中聯(lián)建業(yè)股份有限公司，山東 青島 266000）

一、預(yù)算管理的概念及內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動我國經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱，在現(xiàn)代化、規(guī)范化的路上一直借鑒引用先進的企業(yè)管理理念，預(yù)算管理就是其中之一。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理是指某一房地產(chǎn)企業(yè)以其業(yè)務(wù)發(fā)展內(nèi)的一個基本項目為一個單元，對該項目完整的發(fā)展周期內(nèi)的經(jīng)營活動和相應(yīng)的財務(wù)收支結(jié)果做預(yù)測和規(guī)劃。企業(yè)通過對發(fā)展進程內(nèi)的各項財務(wù)資源和非財務(wù)資源進行科學(xué)配置，同時，實時監(jiān)控和評價實際實施過程和結(jié)果，并在這個過程中展開指導(dǎo)，以起到改善和調(diào)整企業(yè)經(jīng)營活動的作用，進而達到推動實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的根本目的。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的具體內(nèi)容主要包括以下兩大方面：

第一，經(jīng)營業(yè)務(wù)方面。這一方面包括房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的各類業(yè)務(wù)發(fā)展計劃，如早期的招標(biāo)投資業(yè)務(wù)、著手實施的開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)、最后的銷售收款業(yè)務(wù)，以及這期間的所有相關(guān)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第二，財務(wù)預(yù)算方面。這一方面是指所有與上述經(jīng)營業(yè)務(wù)方面有關(guān)的財務(wù)預(yù)算。如在房地產(chǎn)企業(yè)要開啟一個項目之前會做的資金預(yù)估，資產(chǎn)負(fù)債預(yù)估和投產(chǎn)利潤預(yù)估等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的意義和作用

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)運作主要是通過拋出商品房預(yù)定或預(yù)售的方式來吸引消費者投資，占有客戶和銀行的資金，再根據(jù)企業(yè)自身施工形象來留住合伙人，并且以施工進度為標(biāo)準(zhǔn)來支付實際施工產(chǎn)值的一部分費用，以此占用合作方資金。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模較大、發(fā)展周期長、資金回款等待時間長、受國家宏觀調(diào)控影響大，所以房地產(chǎn)行業(yè)是所有行業(yè)中負(fù)債率較高的一個行業(yè)。在這些原因的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展已經(jīng)從以往的高回報時代轉(zhuǎn)入當(dāng)下的微利潤時代。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率在逐年下降已是不爭的事實。與此同時，如果房地產(chǎn)企業(yè)還不能正確認(rèn)識企業(yè)發(fā)展，對企業(yè)預(yù)算管理做得不夠準(zhǔn)確，就可能導(dǎo)致該企業(yè)判斷失利、企業(yè)運轉(zhuǎn)崩塌的局面。如何使企業(yè)能夠根據(jù)外部環(huán)境的變化正確調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，預(yù)算管理就顯得尤為重要。總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的意義和作用有以下兩點：

（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)長期戰(zhàn)略和短期目標(biāo)的有機統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理是指企業(yè)對某一發(fā)展項目的整體預(yù)測和規(guī)劃，企業(yè)對每一個短期項目的每一個具體單位做項目投資、目標(biāo)成本、銷售目標(biāo)及經(jīng)營目標(biāo)等方面的拆分預(yù)算，就是在對企業(yè)長期戰(zhàn)略的謀篇布局做配置工作。每一個短期目標(biāo)的細(xì)化和分解都是對長期戰(zhàn)略規(guī)劃的補充和調(diào)整，通過整合每一個短期項目的預(yù)算管理，企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略才能得以有效實現(xiàn)。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在某地區(qū)的發(fā)展長期戰(zhàn)略就需要每一個開發(fā)點的成功建設(shè)、銷售、獲利做基礎(chǔ)來實現(xiàn)。其中，每一個開發(fā)點做出科學(xué)的預(yù)算管理就是在為長期戰(zhàn)略做鋪墊，長期戰(zhàn)略反過來又在為每一個開發(fā)點的發(fā)展做指向標(biāo)，兩者之間相輔相成，這就是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)長期戰(zhàn)略和短期目標(biāo)有機統(tǒng)一的根本體現(xiàn)。

（二）有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)控制水平，降低經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的作用還體現(xiàn)在有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)控制水平，降低經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險上，這一作用分為兩個方面來看，第一個方面是在經(jīng)營管理上，科學(xué)有效的預(yù)算管理可以幫助一個企業(yè)做好規(guī)劃，這些規(guī)劃不止包括上述資源配置和資金配置等方面，也包括企業(yè)各個部門、各個分公司，甚至人員內(nèi)部的分配整合、協(xié)同合作。預(yù)算管理可以有效改善企業(yè)內(nèi)部組織的種種問題，使人力資源達到最優(yōu)化，提高企業(yè)的實際管控水平，降低經(jīng)營風(fēng)險。第二個方面是在財務(wù)管理上。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，一個項目從招標(biāo)投資到銷售回款，資本需要完成從資產(chǎn)形式完全轉(zhuǎn)換到貨幣形式的轉(zhuǎn)變，這個轉(zhuǎn)變的過程通常需要很長的時間，時間越長，不可控性就越強，未來各項數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性就越難以做到，而科學(xué)有效的預(yù)算管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實時監(jiān)控短期目標(biāo)的完成程度與經(jīng)營情況，最后通過整合數(shù)據(jù)做出預(yù)算，為企業(yè)內(nèi)部的績效評估體系設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)。科學(xué)合理地對企業(yè)財務(wù)進行預(yù)算管理，能使企業(yè)的效率大大提升，也使得企業(yè)效益事半功倍，提高企業(yè)的控制水平，降低財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題

如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)普遍接受預(yù)算管理的理念，盡管諸多房地產(chǎn)企業(yè)也已推行了全面預(yù)算管理制度，建立了相對完善的預(yù)算組織結(jié)構(gòu)，設(shè)立了與長期戰(zhàn)略相關(guān)的預(yù)算管理目標(biāo)，隨之也設(shè)置了預(yù)算考核機制和激勵機制，但是這些企業(yè)的預(yù)算管理體系仍然存在很多問題。

（一）管理意識較差，缺乏符合自身經(jīng)營特點的全面預(yù)算管理體系

在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理中，管理層更多關(guān)注的是業(yè)務(wù)問題而忽視預(yù)算管理工作。企業(yè)內(nèi)的全面預(yù)算管理體系在尚不健全的基礎(chǔ)上，只能做表面功夫，很多預(yù)算管理工作都是由財務(wù)部門去做，沒有上升到管理層面。全面預(yù)算管理是對傳統(tǒng)的財務(wù)收支預(yù)算的延伸，但不能因此就貿(mào)然認(rèn)定預(yù)算管理就是單純的由財務(wù)部門負(fù)責(zé)制定和調(diào)控的財務(wù)預(yù)算，甚至有的企業(yè)還把預(yù)算片面理解為財務(wù)部門對企業(yè)資金的調(diào)控。事實上，全面預(yù)算管理是針對企業(yè)內(nèi)的全部人員，在房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，它與全體員工或項目的進度管理、資金管理等都密切相關(guān)。這種較差的管理意識，影響了全面預(yù)算管理機制的實際推行，無法使預(yù)算管理機制真正發(fā)揮作用。另外，很多企業(yè)對全面預(yù)算體系的概念和本質(zhì)把握不準(zhǔn)確，照搬別的企業(yè)的預(yù)算體系，至于該體系是否符合自身經(jīng)營情況，并沒有深入研究。

（二）部門間協(xié)作較差，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不高

在我國，許多房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式還很松散，專業(yè)性較差，部門之間合作的密切程度還不夠深，又加上管理層管理意識的薄弱，就導(dǎo)致對預(yù)算管理的安排缺少整體性和合理性考慮，各個部門之間沒有合作意識和主人翁意識。在預(yù)算的編制過程中，各個業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門的工作對接不同步，導(dǎo)致很多數(shù)據(jù)缺乏有效性和科學(xué)性，預(yù)算數(shù)據(jù)失去意義，預(yù)算管理也就作用很小。除此之外，很多企業(yè)在做了預(yù)算指標(biāo)，并在預(yù)算指標(biāo)成為年度指標(biāo)之后，工作重任仍然在財務(wù)部門，在財務(wù)部門定期做預(yù)算數(shù)據(jù)匯總時，缺少與業(yè)務(wù)部門的合作溝通，以及沒有了解實際工作狀況，這一時期的預(yù)算數(shù)據(jù)匯總就只是各業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門之間的數(shù)據(jù)對比而已。這樣一來，企業(yè)不能將財務(wù)狀況與項目實際實施情況進行綜合分析，預(yù)算管理能夠產(chǎn)生的調(diào)控效果不佳，也就不能發(fā)揮出企業(yè)預(yù)算管理提高企業(yè)經(jīng)濟效益的作用。

（三）業(yè)績考核措施不當(dāng)，員工積極性不高

當(dāng)下很多房地產(chǎn)企業(yè)采用目標(biāo)責(zé)任制的考核方式，將項目劃分為業(yè)績指標(biāo)、一般指標(biāo)、主要目標(biāo)等方面，按照這些指標(biāo)所占比重，對照相應(yīng)的扣分項，對預(yù)算管理中制定的結(jié)果進行考核。但是這種考核制度內(nèi)的指標(biāo)分類紛繁復(fù)雜，使員工的工作失去目標(biāo)性，更使預(yù)算管理的導(dǎo)向性變得模糊。除了這一類問題之外，部分房地產(chǎn)企業(yè)的激勵機制和獎懲機制沒有能夠做到公平、公正，制定的具體考核措施和獎懲措施都沒有落到實處，無法體現(xiàn)出該機制的權(quán)威性和莊嚴(yán)性。據(jù)此，不當(dāng)?shù)目冃Э己朔绞胶筒缓侠淼募顧C制會打擊員工的積極性，導(dǎo)致全面預(yù)算管理能夠發(fā)揮的作用不大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強預(yù)算管理的對策

（一）構(gòu)建靈活預(yù)算體系，統(tǒng)一成本管理目標(biāo)

想要改變企業(yè)全面預(yù)算管理體系的死板和表面功夫等問題，就要調(diào)整預(yù)算編制的流程，確立關(guān)鍵指標(biāo)不動搖。這樣，既可以明確指標(biāo)權(quán)威性，杜絕財務(wù)部門對預(yù)算目標(biāo)的隨意性思想，將預(yù)算編制的重點從對預(yù)算的關(guān)注轉(zhuǎn)移到如何實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，提高企業(yè)效益的實際目標(biāo)上來。另一方面，對預(yù)算編制做出調(diào)整，也是構(gòu)建靈活預(yù)算體系的重要途徑，這可以實現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)的最優(yōu)化，統(tǒng)一成本管理目標(biāo)，確保各類目標(biāo)的合理性，從而加強全面預(yù)算管理的管控能力。

（二）成立預(yù)算管理組織機構(gòu)，各部門間責(zé)任分解

要解決房地產(chǎn)企業(yè)各部門間的合作意識低、內(nèi)部協(xié)作意識差、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不高等特點，就要充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的價值，確立全面預(yù)算管理應(yīng)該是全員參與、人人參與的理念。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在建立預(yù)算制度之初就明確業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門的責(zé)任聯(lián)動制度，高度體現(xiàn)出業(yè)務(wù)和財務(wù)部門需協(xié)同作戰(zhàn)的要求。

為了實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)各部門之間的無間合作，企業(yè)管理層應(yīng)該成立預(yù)算管理組織機構(gòu)，統(tǒng)領(lǐng)預(yù)算管理具體事宜，對各部門之間的數(shù)據(jù)對接做好調(diào)配工作，對各部門內(nèi)的關(guān)鍵人員安排和企業(yè)每年度的預(yù)算編制、實施、調(diào)控等過程實時監(jiān)控、分析。

（三）制定合理的業(yè)績考核指標(biāo)，完善監(jiān)督考核機制

對房地產(chǎn)行業(yè)而言，房地產(chǎn)是一個投入大、回報高，但是周期長的一項投資，所以制定合理的業(yè)績考核指標(biāo)，明確預(yù)算執(zhí)行的考核，完善監(jiān)督考核機制，可以幫助企業(yè)實現(xiàn)更好更長遠更現(xiàn)代化的發(fā)展。首先，監(jiān)督考核機制的設(shè)立是建立科學(xué)合理的全面預(yù)算管理機制的重要基石和根本保障。這項監(jiān)督考核機制可以確保企業(yè)能夠依據(jù)預(yù)算順利完成發(fā)展目標(biāo)，實現(xiàn)企業(yè)效益最優(yōu)化。其次，將企業(yè)的績效考核和預(yù)算監(jiān)督結(jié)合起來。根據(jù)項目實施之初的預(yù)算，預(yù)算管理機構(gòu)再根據(jù)各個部門的預(yù)算執(zhí)行情況來考核業(yè)績情況，做到了將考核機制和獎懲機制落到實處，落到公平上。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該實現(xiàn)自身視角的轉(zhuǎn)變，將業(yè)績考核和獎懲機制用于調(diào)動員工積極性之上，而不是給員工不斷施壓的過程，將企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)輸送到每位員工日常工作之中去。

五、結(jié)束語

在當(dāng)今的發(fā)展潮流中，房地產(chǎn)行業(yè)要想立足于信息化、現(xiàn)代化商業(yè)時代，必須要把自己從預(yù)算制度不科學(xué)合理、企業(yè)部門合作意識差、考核機制不當(dāng)?shù)葐栴}中解救出來，對企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行過程做到實時監(jiān)督、調(diào)控，以實現(xiàn)企業(yè)長期戰(zhàn)略目標(biāo)的有序進行。