新時代下房地產企業財務管理效率提升策略

馮雪娟

（四川長虹置業有限公司，四川 綿陽 621000）

一、前言

隨著經濟全球化快速推進，一方面，經濟結構逐步轉型，政府的一些列調控政策出臺，讓房地產企業發展的壓力與日俱增；另一方面，新興的產業不斷沖擊著傳統產業。為了適應現代經濟發展的需求，我國房地產行業面臨控制成本、精細化管理、提升效率等新挑戰。如何在新時代背景下提升財務管理效率是值得探索的課題。本文將結合這些問題，提出財務管理效率提升的策略，加強財務管理的作用，為企業創造價值。

二、新時代下房地產企業財務管理問題研究的必要性

（一）高周轉下的房地產企業財務管理問題凸顯

房地產企業迫于自身的生存壓力，有效應對市場風險，大多數都傾向于加快項目周轉，加速資金流轉的高周轉管理模式。然而不少房地產企業忽視了財務管理的重要性，僅僅求規模求速度，必定會給企業帶來很大的風險。比如在追求短平快的開發過程中，盲目的多項目開發導致的資金鏈斷裂；在前期沒有利用好稅收政策進行統籌規劃，導致項目后期承擔較大稅負；由于缺乏有效的財務監控、風險意識薄弱而出現了較大財務風險，導致企業利益受損，這些問題在部分房地產企業運營中已逐漸凸顯出來。

（二）新時代下房地產企業的財務管理模式需要革新

新時代下背景下，互聯網經濟的發展，大數據及信息化時代的到來，也對房地產行業傳統的財務管理模式提出了考驗。大多數房地產企業在信息化建設方面相對滯后，對信息化的重視程度也是不夠的，不愿意把錢花費這種看似無法立竿見影的項目上，導致財務管理信息化程度低下，財務管理模式過于傳統。所以思維和管理上的轉變和重視，技術手段上的提高，融合新的財務核算和管理模式，提升財務數據分析能力和管理效率的需求已迫在眼前。

三、新時代下房地產財務管理存在的問題及原因分析

（一）財務制度不健全

從目前來看我國很多房地產企業的財務管理制度還不健全，有一些房地產企業克隆大型集團的財務管理制度，但執行上卻很難到位，流于形式；在財務管理中權責不明，隨意性大，給財務人員帶來迷茫，對財務工作的開展以及財務管理職能的有效發揮造成了很大阻礙，也給企業帶來了風險。由于行業內財務數據的敏感和保密性，在財務管理方面的交流微乎其微，導致各個房地產企業的財務管理比較封閉，管理動作過于保守，沒有考慮過財務管理革新和提升。

（二）財務預算管理松散

過于松散的預算管理在現階段房地產企業中較為普遍，上級目標的下達與基礎部門執行之間缺乏關聯性，上下級之間、部門之間無法充分交流，影響最終預算目標的實現。在預算編制上過于集權，二級部門在預算編制過程缺少自主性和全面性；預算指標設定缺乏整體性，預算調整過于隨意，預算執行力弱；預算分析不深入，只停留在表面或事后的差異分析上；預算考核監督機制缺乏，或者雖然建立了一些考核標準，但執行不到位，這些都嚴重制約了預算管理水平的提升。

（三）財務管理模式傳統、效率不高

在信息化突飛猛進的當下，人工智能化、云計算、財務共享中心等新興模式正帶來財務管理的一輪革命，財務管理如果跟不上信息技術的發展步伐，不僅會造成效率低下，而且還會因為信息不完善造成管理上的風險。我國房地產企業的財務管理模式大部分還比較傳統通過，用的還是傳統的核算和記賬模式，或者僅僅對財務核算上了軟件系統，對于預算和資金等重要模塊的沒有建立自己的系統，管理效率低下。

（四）財務風險管控較弱

房地產行業是資金密集型行業，在財務風險比較大，風險點也同比增加；房地產行業的稅種繁多，涉稅風險加大。如果沒有構建財務風險體系進行全盤的風險監測和預警，僅在事后提出一些風險的整改建議，已發生的業務也較難挽回。

另外，財務人員的在風險管理上的參與度是不夠的，究其原因一是房地產企業管理層對此不夠重視而弱化財務參與度，財務人員游離在業務環境之外，不熟悉業務流程的是不可能做到有效的風險提示；另一方面是作為財務人員本身沒有積極主動的參與風險體系的搭建，故步自封，認為風險控制不是分內工作而主觀消極抵制。

（五）財務人員素質不高

房地產行業需要的財務管理人員是在具備財務專業知識基礎上，對于行業有一定熟悉程度的復合型人才，從目前我國房地產財務人員的現狀來看，大部分素質不高，而大多數房地產企業沒有重視財務管理對企業持久發展的促進作用，單純認為財務就是單純記賬、支付、報稅和報表，也導致了他們在選擇和培養財務人員方面的局限性。

四、新時代下房地產財務管理效率提升和改善的策略

（一）建立健全的財務制度體系

1、立足財務職責，建立“接地氣”的財務制度體系。不同房地產企業的組織架構、管理風格、戰略定位都是不同的，在制度建設上的“拿來主義”或者照搬照抄都會導致“水土不服”，讓制度建設流于形式。所以，應該建立符合公司實際情況“接地氣”的財務體系，立足于公司整體戰略，不要自成一派，要“全”，同時也要“專”，結合實際根據當下財務管理的弱項進行強化，不能夠僅僅是蜻蜓點水，應該由原則有方法，還有落地實施的細則。

2、獨立發揮監督職能，做好財務管理的“戒尺”。做好財務制度體系建設是第一步，使這個體系真正地發揮作用才是最終落腳點。這需要財務發揮獨立的監督職能，在制度體系內發揮好“戒尺”的功能，明確區分可為和不可為事項，界限標準清晰，切忌在財務管理上含糊和實行“人治”。當然做好“戒尺”不等于古板和死搬硬套，財務管理只有立足于業務解決問題才能真正體現價值，所以對于突發事件和特殊事項，應該一事一議，利用專業知識進行風險識別，提出應對策略，為管理決策提供依據。

（二）搭建業財融合的信息化預算體系

1、深入業務開展全面預算。全面預算的核心是業務全覆蓋，人員全參與，必須全面深入業務才能有效完成全面預算，否則，全面預算就僅僅是閉門造車。一方面，預算涵蓋的業務應該是完整的，包括銷售計劃、資金支付、費用計劃、工程節點、財務指標等；另一方面，財務人員應該主動開展工作，了解業務熟悉業務，深入到業務預算的各個環節，不僅僅是一個報表的輸出者，更重要的是從前端就開始了解業務數據，過程中給予反饋和提示。例如對于業態銷售比例對于稅務的影響，財務費用或者大額稅金支付對于籌融資計劃的影響，新收入準則的執行對于房地產行業利潤報表的影響等，建立高效的業財融合的預算體系有利于提高財務管理效率，給管理者的決策提供可靠依據。

2、提高信息化程度，提高效率。很多房地產企業在預算信息化的重視程度是不夠的，在預算的分析上是粗淺不完整的。所以一方面應該重視預算管理的作用，提升財務數據分析和處理能力，另一方面，提高信息化程度，適當的投入專項費用，引入信息處理和分析的軟件系統，利用大數據分析的一些管理平臺，可以使房地產企業獲得更多的數據比對，有利于企業形成更貼切的行業分析和預算分析。

（三）在財務共享模式下提升財務管理效率

財務共享模式被越來越多的企業運用，通過對業務流程的有效整合，將部分規則統一的業務進行標準化，形成操作規范手冊；將財務人員整合至財務共享中心，通過專業化分工、標準化業務流程，借助智能化和信息化的系統進行會計業務的處理，高效的整合財務人員、業務和流程，從而實現規模效應，提高工作效率和工作質量。把財務人員從日常繁雜的核算工作中解放出來，把釋放的這些財務資源投入到公司戰略支持中去。房地產業務里的標準業務，例如預收款及收入的確認，費用報銷標準及流程，就可以進行財務共享，提高效率；對于非標準業務，例如對不同合同付款節點的審核和風險的把控，可不納入財務共享范圍，仍作為內部重點控制的部分。這種模式也存在一定的局限性，更多的適用于集團性質的大規模房企，成立共享中心將分子公司納入共享以提升效率，對于中小房地產企業推廣上有一定局限。

（四）財務管理前置，加強事前及過程管控

1、加強財務管理的事前及過程管控，把財務管理前置到業務流程的起始端。至于深入到什么程度可以根據企業的情況和管理層的要求來具體制定。例如，合同支付風險的管控上，如果前期的合約一旦形成，僅在支付環節去控制風險，力度就會大大減弱。應該尋找風險源并合理地將財務管理前置，可以追溯到合同擬定和招投標階段，那么供應商的選擇是關鍵環節，將供應商甄選和招投標分立，財務管理把好“入口”關，將供應商的管理與招投標和合同擬定環節形成“三權分立”的局面，互相監督，那么合同支付的風險將會大幅降低。當然由此帶來的附加利好當然不僅僅于此，還有利于房地產企業的供應商之間的良性競爭，合同的成本也會得以有效控制。

2、提高財務人員的業務參與度，增強風險意識。業務流程的很多環節都涉及財務處理和財務風險，應該提高財務人員的參與度，將風險提示在前，將業務規劃和財務規劃有機結合起來，才可以更多地規避風險，提高效率。與此同時，財務人員在各項業務環節里提高了參與度，增強了參與感，也讓財務管理的在實際工作中的風險觸角更為敏銳，二者相生相長，互相提高。

（五）提高財務人員素質

財務專業知識的培訓當然是必不可少的，也是我們財務人員安身立命的根本，特別是對于房地產近幾年稅務政策的不斷更新，2016年營改增，2017年降稅率，2019年土增立法的意見征集，2020年新會計準則對房地產行業核算的變化，對于房地產財會人員來說必須通過不斷學習和實踐才可以充分遵循政策、用好政策。企業應該定期開展專業培訓，將外派培訓進行內部轉化，或者聘請培訓機構老師針對企業的問題集中授課的方式提高財務人員的專業水平。

有一句老話“汝果欲學詩，功夫在詩外”，有了專業的知識培訓以后，更需要的財務人員立足于業務，深入業務，加強與業務部門的溝通交流，具體問題具體分析、具體對待，運用財務專業知識提出問題解決問題。

五、結語

房地產的穩定發展對促進整體社會的進步具有重要作用，在新時代背景下也給房地產的財務管理提出新的課題和思路，加強財務管理效率提升，有利于房地產企業財務良性運作，減少和降低房地產企業運營過程中的風險，為企業創造價值，從長遠來看，保障企業有效管理、保障公司順利運作，促進行業的良性發展上都起到了重要作用。