精裝房質量滿意度研究

摘?要：基于沈陽市的8個精裝房園區業主的調查問卷數據，應用二元Logistic回歸方程，從外部設計、內部設計、施工質量、園區環境質量四個層面，建立精裝房質量滿意度影響因素分析模型，發現在影響精裝房質量滿意度的14個因素中，外墻保溫和房間隔音效果為最主要的影響因素。最后，從施工準備階段、施工階段、竣工階段、物業服務等提出提升質量滿意度的改進建議。

關鍵詞：精裝房?質量滿意度?影響因素?二元Logistic回歸分析

隨著我國房地產市場的快速發展，購房者對精裝修住宅的接受度日益提高，精裝修住宅在國內將迎來大面積普及階段[1]。但由于我國精裝修住宅的起步較晚，經驗還不夠成熟，房產企業在精裝房開發管理過程中存在諸多問題，如：體系設置不合理、質量把控不過關、材料控制不合格等，導致大量精裝房質量投訴問題，阻礙了精裝房市場的發展。在2018年國內商品住宅銷量增幅下滑至1.2%的情況下，全國精裝修商品住宅開盤規模增幅近60%，達到253萬套。同時，精裝房也越來越受到消費者青睞[2]。在這種房產行業市場競爭大、消費者更趨于理智購房的情況下，“質量”無疑成為了企業的核心競爭力。馬瑩運用結構方程解決房地產市場顧客滿意度模型構建及變量多重共線性問題，對各影響變量進行因素貢獻度分析，找出房地產市場顧客滿意度各變量之間的內在與外在聯系[3]。王峰通過建立精裝房的品質與顧客感知價值，顧客滿意度，顧客忠誠度之間的關系模型，應用結構方程分析的方法找出變量間的關系，最終提出提升顧客滿意度的建議[4]。邵盛哲、周云飛、王善忠、翁新雄等人針對精裝修住宅施工過程中存在的問題，基于施工過程質量控制[5]，分析如何優化精裝修住宅質量及施工方案[6]。游榮、費振軍等人提出完善質量管理體系、控制施工進度，提升施工人員的素質[7]，把握批量精裝修流程控制、現場組織與資料管理等要點，以提高精裝修住宅質量[8]。本文根據沈陽市8個精裝修住宅園區業主問卷調查結果反饋，分析精裝房質量主要影響因素，提出改進措施，從而提高各房企后續精裝房的質量。同時，為行業內新轉型的房企提供質量把控經驗，也為政府主管部門對精裝房的質量監管提供幫助。

一、指標體系的構建及二元Logistic回歸分析的基本原理

（一）指標體系的構建

以沈陽市的8個精裝修園區業主為調查對象，采用五級量表法，通過問卷星發放調查問卷120份，經收回后統計分析：有效問卷106份，有效率為88.33%，數據結果符合統計分析標準，具有可信度和一定說服力。

對調查問卷回收分析，將影響因素分為四組作為自變量X，分別為外部設計質量、內部設計質量、施工質量、園區環境質量。其中，外部設計質量包括整體戶型結構、樓宇外觀設計、外墻保溫、采光、房間隔音效果、消防系統等6項內容;內部設計質量包括室內乳膠漆、建材環保性、臥室與客廳設計布局、衛生間設計布局、廚房設計布局、插座開關及弱電面板位置和數量等6項內容;施工質量包括墻體質量、地板地磚及石材質量、門窗質量、排水系統質量、衛生間及廚房防水效果、衛生間設施質量、廚房設施質量、燈具質量等8項內容;園區環境質量包括園區自然景觀、安防設置、公共空間衛生、運動休閑設施、停車場配置等5項內容。以精裝房質量滿意度為研究的因變量Y，將滿意程度選項歸類為二分變量：滿意=1，不滿意=0。

（二）二元Logistic回歸分析的基本原理

二元Logistic回歸分析主要用來解釋當因變量是二分類時多個自變量對因變量的影響情況，其基本原理是用一組數據來擬合回歸模型。由于精裝房質量滿意度為二分變量，且經檢驗分析變量之間大多呈非線性關系，因此選擇采用二元logistic回歸模型來分析其質量滿意度。建立二元Logistic回歸模型如式（1）：

p：因變量，只有0和1兩個值，p=1表示受訪者滿意，p=0表示受訪者不滿意;αi：自變量;βi：回歸方程中各自變量的偏回歸系數，其中β0為常數項。通過對變量的多重共線性進行檢驗，測試指標的容忍度均大于1，VIF小于10，自變量的特征值均非0，條件指數在1-25之間，自變量不存在共線性，可以建立Logistic回歸模型，進行回歸分析[9]。

二、質量滿意度影響因素分析

（一）提出假設及變量賦值

根據問卷調查情況，并結合相關參考文獻，提出研究假設，假設自變量均不會影響對商品房質量的滿意度。自變量具體賦值：非常不滿意=1，不滿意=2，一般=3，滿意=4，非常滿意=5。因變量具體賦值：不滿意=0，滿意=1。

（二）二元Logistic回歸模型分析

從外部設計質量、內部設計質量、施工質量、園區環境等4個層面，分別建立二元Logistic回歸模型。利用SPSS22.0軟件對精裝房質量滿意度中各自變量和因變量的關系進行分析。

1.外部設計質量分析。建立外部設計質量回歸模型，Cox&SnellR2為0.641，NagelkerkeR2為0.857，自變量可較好解釋因變量。在外部設計質量影響因素中，整體戶型結構（Q6）的顯著性=0.058>0.05，樓宇外觀設計（Q7）的顯著性=0.238>0.05，未能通過顯著性檢驗，說明整體戶型結構、樓宇外觀設計對質量滿意度無顯著影響，排除這兩個因素作為影響因素。外墻保溫（Q8）回歸系數為5.343，顯著性在0.007的水平上通過顯著性檢驗;采光（Q9）回歸系數為2.568，在0.003的水平上通過顯著性檢驗;房間隔音效果（Q10）回歸系數為4.285，在0.015的水平上通過顯著性檢驗;消防系統（Q11）回歸系數為3.913，在0.002的水平上通過顯著性檢驗。即：外墻保溫、采光、房間隔音效果、消防系統會正向影響質量滿意度。外墻保溫（Q8）的Exp（B）值為209.233，房間隔音效果（Q10）的Exp（B）值為72.603，這兩個因素的OR值高，說明在外部設計質量中這兩個因素對質量滿意度影響大，為質量主要影響因素。

2.內部設計質量分析。建立內部設計質量回歸模型，Cox&SnellR2為0.403，NagelkerkeR2為0.538，自變量可較好解釋因變量。在內部設計質量影響因素中，臥室與客廳設計布局（Q13）的顯著性=0.372>0.05，廚房設計布局（Q15）的顯著性=0.078>0.05，未能通過顯著性檢驗，說明臥室與客廳設計布局、廚房設計布局對質量滿意度無顯著影響，排除其作為影響因素。室內乳膠漆及建材環保性（Q12）回歸系數為1.582，在0.001的水平上通過顯著性檢驗;衛生間設計布局（Q14）回歸系數為0.867，顯著性在0.039的水平上通過顯著性檢驗;開關插座、弱電面板位置及數量（Q16）回歸系數為0.953，顯著性在0.009的水平上通過顯著性檢驗。即：室內乳膠漆及建材環保性、衛生間設計布局、開關插座和弱電面板位置及數量會正向影響質量滿意度。

3.施工質量分析。建立施工質量回歸，模型Cox&SnellR2為0.610，NagelkerkeR2為0.815，自變量可以較好解釋因變量。在施工質量影響因素中墻體質量（Q17）的Sig.=0.143>0.05，排水系統質量（Q20）Sig.=0.298>0.05，衛生間及廚房防水效果（Q21）Sig.=0.279>0.05，廚房設施質量（Q23）Sig.=0.418>0.05，未能通過顯著性檢驗，說明臥室與客廳設計布局、廚房設計布局對質量滿意度無顯著影響，排除其作為影響因素。地板地磚及石材質量（Q18）回歸系數為2.186，在0.005的水平上通過顯著性檢驗;門窗質量（Q19）回歸系數為1.441，顯著性在0.010的水平上通過顯著性檢驗;衛生間設施質量（Q22）回歸系數為1.448，在0.049的水平上通過顯著性檢驗;燈具質量（Q24）回歸系數為2.394，在0.002的水平上通過顯著性檢驗。即：地板地磚及石材質量、門窗質量、衛生間設施質量、燈具質量會正向影響質量滿意度。

4.園區環境質量分析。建立園區環境質量回歸模型，Cox&SnellR2為0.442，NagelkerkeR2為0.591，自變量可以較好解釋因變量。在園區環境質量影響因素中園區自然景觀（Q25）的Sig.=0.635>0.05，安防設置（Q26）Sig.=0.176>0.05，運動休閑設施（Q28）Sig.=0.320>0.05，未能通過顯著性檢驗，說明園區自然景觀、安防設置、運動休閑設施對質量滿意度無顯著影響，排除這三個因素作為影響因素。公共空間衛生（Q27）回歸系數為0.754，在0.028的水平上通過顯著性檢驗;停車場配置（Q29）回歸系數為0.844，顯著性在0.006的水平上通過顯著性檢驗。即：公共空間衛生、停車場配置會正向影響質量滿意度。

三、結論與建議

（一）結果評價

通過四組自變量的二元Logistic回歸分析可得出當前精裝房滿意度的影響因素有：外墻保溫、采光、房間隔音效果、消防系統、室內乳膠漆及建材環保性、衛生間設計布局、開關插座及弱電面板位置和數量、地板地磚及石材質量、門窗質量、排水系統質量、衛生間設施質量、燈具質量、公共空間衛生、停車場配置等14個因素，其中，外墻保溫、房間隔音效果為最主要影響因素。

（二）提高商品房質量滿意度的對策建議

通過以上的研究結果，建議主要從下列幾個方面提高升商品房質量滿意度：

1.施工準備階段。提升設計人員素質，培養專業化人才，按時進行管理培訓和側重培養，站在消費者角度進行人性化設計。提升對施工單位水平的要求，保證施工工藝精細化、加強把控材料的采購，采購符合國標同時環保性較高的材料。

2.施工階段。引進先進的監理制度，嚴格按照圖紙進行施工，提升施工人員的素質，控制施工進度。建立專業化、一體化管控平臺，合理安排項目交接工作及交叉點劃分，保證工程交接信息同時共享，杜絕返工問題。注重精裝修流程控制，貫徹實施ISO9000質量管理體系國標和PDCA循環，嚴格遵守施工步驟，保證工期的同時確保材料無破損及安全性達標。

3.竣工階段。提升施工現場成品保護意識，注重竣工階段的質量管控細節，制定成品保護管理制度。制定竣工階段質量管理標準，在開發商驗收前進行多層次自檢。建立質量評價體系，對精裝房質量及時進行評價，對于薄弱環節進行改進，減少質量問題發生。

4.物業服務。保障精裝房物業服務質量，加強公共衛生清理，提升業主對其滿意度及對房地產企業品牌的信任。合理規劃停車場，解決業主停車難問題，提升業主居住舒適度和滿足感。

參考文獻：

[1]張剛.商品住宅批量精裝修關鍵過程管理研究[D].西安：長安大學，2016.

[2]朱艷鵬.淺談精裝修住宅特點與施工質量控制[J].城市建設理論研究（電子版），2017（32）.

[3]馬瑩.房地產住宅市場營銷與顧客滿意度研究[D].天津：天津大學，2012.

[4]王峰.精裝房顧客滿意度研究[D].成都：西南交通大學，2015.

[5]周飛云.淺析精裝修住宅的發展趨勢與質量管理[J].福建建材，2012（11）.

[6]邵盛哲.精裝修住宅的質量管理與發展趨勢分析[J].產業與科技論壇，2019，18（11）.

[7]楊輝.商品住宅批量精裝修工程管理探究[J].城市住宅，2020，27（02）.

[8]王善忠.提高批量精裝修工程質量管理控制的措施[J].居舍，2019（21）.

[9]曹連英，王蕾，張博，徐文科.半變系數模型的幾乎無偏嶺估計探討[J].統計與決策，2018，34（17）.

（王佳瑤，沈陽化工大學經濟與管理學院）