開發(fā)商代收稅款行為之法律分析

摘?要：近年來，在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商向購房者要求代為收取稅款的現(xiàn)象越來越常見，一些開發(fā)商甚至以此作為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的前提條件。開發(fā)商是否有權(quán)代收稅款？代收稅款行為引發(fā)的糾紛如何解決？如何有效保護(hù)購房消費(fèi)者合法權(quán)益？諸多問題亟待解決。

關(guān)鍵詞：開發(fā)商;代收稅款;糾紛

一、 引言

商品房購買者依法完稅的行為在交易實(shí)踐中會(huì)直接影響開發(fā)商售房手續(xù)的完善及后期房屋產(chǎn)權(quán)證書的領(lǐng)受，出于對(duì)自身利益的考慮，一些開發(fā)商實(shí)施了代收稅款行為。

二、 代收稅款行為的常見類型

房地產(chǎn)銷售實(shí)踐中，開發(fā)商向購房者代收稅款的行為主要分為以下幾種類型。

（一）預(yù)收稅款型

該種類型表現(xiàn)方式通常為開發(fā)商要求購房者在繳納首付款時(shí)一并將應(yīng)當(dāng)由購房者繳納的稅款提前向其支付，但最終仍然由購房者以納稅人身份親自辦理相關(guān)手續(xù)，開發(fā)商只是協(xié)助款項(xiàng)的支付。此種類型的代收行為多是基于開發(fā)商對(duì)購房人納稅經(jīng)濟(jì)能力的擔(dān)心，其實(shí)質(zhì)是以預(yù)收款項(xiàng)的方式排除未來交易程序中由購房者一方帶來的不安全因素。

（二）代為納稅型

該種類型表現(xiàn)方式通常為開發(fā)商要求購房者在繳納首付款時(shí)一并將稅款提前向其支付，并最終由開發(fā)商向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。此種代收行為是建立在開發(fā)商對(duì)購房者的不信任以及對(duì)自身的過度保護(hù)基礎(chǔ)上，往往存在著開發(fā)商對(duì)納稅征稅行為的錯(cuò)誤認(rèn)知。司法實(shí)踐中，常見因開發(fā)商不能繳納或未做繳納卻拒絕退還代收稅款而引發(fā)糾紛。

（三）辦證前提型

該種類型表現(xiàn)方式除了上述代為納稅型的內(nèi)容之外，還增加了以購房者是否繳納了代收稅款作為辦領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證書的前提。即購房者如果沒有向開發(fā)商足額繳納代收的稅款，開發(fā)商可以拒絕為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。代收稅款行為與辦領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證書掛鉤是一些開發(fā)商對(duì)商品房銷售合同的單方調(diào)整。其行為反映了開發(fā)商對(duì)納稅征稅行為及自身合同義務(wù)的錯(cuò)誤認(rèn)知。

三、 代收稅款行為的法律屬性

（一）不是法律授權(quán)的扣繳行為

我國(guó)實(shí)行稅收法定制度，《稅收征收管理法》第4條明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有代扣代繳、代收代繳稅款義務(wù)的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人。 ”即扣繳義務(wù)人法定制。具體到契稅和印花稅，《契稅暫行條例》和《印花稅暫行條例》的第一條都明確了納稅人范圍，但都沒有設(shè)定扣繳義務(wù)人。故開發(fā)商代收稅款的行為不是法律授權(quán)的扣繳行為。

（二）是否屬于委托代征取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)的委托

委托代征是稅務(wù)機(jī)關(guān)出于有利于稅收控管和方便納稅的要求，委托有關(guān)單位和人員代征零星、分散和異地繳納的稅收行為。《稅收征收管理法》第29條規(guī)定：“除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)。”國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《委托代征管理辦法》對(duì)委托代征行為進(jìn)行了具體規(guī)范。開發(fā)商的代收稅款行為是否屬于委托代征，取決于其是否依法得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的委托。司法實(shí)踐中，稅務(wù)機(jī)關(guān)委托開發(fā)公司辦理委托代征的情形較少。

（三）大多數(shù)屬于民事合同行為

實(shí)踐中，除稅務(wù)機(jī)關(guān)委托代征行為外，大多數(shù)代收稅款行為來自開發(fā)商和購房者的合同約定。即雙方簽訂合同，由開發(fā)商向購房者收取相關(guān)稅款并按照約定的方式向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。《合同法》第2條規(guī)定：“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。” 作為平等主體的開發(fā)商與購房者之間，以契約的方式設(shè)立了代收稅款的行為，該契約是否能夠產(chǎn)生有效民事行為的效力還取決于雙方具體約定的合同內(nèi)容。

四、 代收稅款行為的合法性分析

結(jié)合代收稅款行為的不同類型，其合法性呈現(xiàn)出不同結(jié)果。

（一）預(yù)收稅款型系有效法律行為

如前所述，該類型代收行為實(shí)質(zhì)是以預(yù)收款項(xiàng)的方式排除未來交易程序中的不安全因素。因后續(xù)納稅行為依然由購房者自行完成，故代收行為并不對(duì)稅款征收產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。根據(jù)雙方的約定，開發(fā)商提前替購房者保管納稅相關(guān)款項(xiàng)，等待購房者以納稅人身份辦理納稅手續(xù)后，開發(fā)商支付出預(yù)收款項(xiàng)完成最后納稅義務(wù)。以保管款項(xiàng)為目標(biāo)的約定系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示且不違約法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不損害公序良俗，符合合同的生效要件，屬于有效的約定。

（二）代為納稅型的合法性取決于開發(fā)商是否屬于委托代征

在開發(fā)商未受稅務(wù)機(jī)關(guān)委托代征的前提下，其既不是納稅人也不是扣繳義務(wù)人，在稅收法律層面并非合法的納稅主體，無法實(shí)現(xiàn)替購房者完成納稅。司法實(shí)踐中，很多糾紛的爆發(fā)正是因?yàn)殚_發(fā)商無法在客觀上完成納稅義務(wù)但又不愿意退還購房者相關(guān)款項(xiàng)，有些甚至出現(xiàn)了挪用、截留代收稅款的行為，導(dǎo)致購房者利益受損、商品房交易流程被阻斷。故只有開發(fā)商依法獲得了稅務(wù)機(jī)關(guān)的委托，其代收稅款、代為辦理納稅手續(xù)的行為才具備合法性。

（三）辦證前提型系無效法律行為

根據(jù)《物權(quán)法》第17條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。”即獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是基于購房人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在本身已滿足物權(quán)要求的前提下，領(lǐng)獲該證書的權(quán)利不被任何人限制、剝奪。在辦證前提型代收行為中，開發(fā)商利用商品房產(chǎn)權(quán)證書首次登記申領(lǐng)工作由其統(tǒng)一辦理的流程，要求購房者必須向其繳納全部稅款，否則停止辦理商品房產(chǎn)權(quán)證書。該行為既違反了開發(fā)商應(yīng)當(dāng)無條件辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的義務(wù)，也侵害了稅收管理秩序，屬于典型的無效法律行為。

五、 結(jié)語

綜上所述，分清開發(fā)商代收稅款行為的類型，探究該行為所體現(xiàn)的法律屬性，將有助于識(shí)別行為的合法性。面對(duì)有效的代收行為，購房消費(fèi)者可自愿選擇接受，而面對(duì)無效的代收行為，消費(fèi)者則應(yīng)大膽拒絕或有效尋求法律保護(hù)途徑，維護(hù)自身合法權(quán)益。

作者簡(jiǎn)介：戴娜娜，四川財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院。