試論房地產會計核算的業務處理

陳萍

【摘? 要】在當前市場激烈競爭的環境下，房地產企業受到的沖擊最大，其在常規運營與業務處理的過程中會出現各種各樣的問題，例如，會計核算業務處理問題。論文對房地產企業會計核算中的業務處理問題進行了探討，并提出具體的解決方法。

【Abstract】In the current environment of fierce market competition， real estate enterprises have been hit the most. They will have a variety of problems appearing in the process of normal operation and business processing， for example， accounting business processing problems. This paper discusses the business processing problems in the accounting of real estate enterprises， and puts forward specific solutions.

【關鍵詞】業務處理;房地產會計核算;收入確認差異;流轉稅費核算

【Keywords】business processing; real estate accounting; difference of revenue recognition; accounting of turnover tax

【中圖分類號】F299.23;F275.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）11-0050-02

1 引言

在房地產企業中，會計核算業務處理的相關內容非常豐富，其中就包括了票據管理、核算內容明確、會計核算流程優化調整以及產品開發。目前，房地產企業完全依托于行業產品特殊性，希望大量增補信息披露政策，強化自身會計核算能力，做好房地產會計核算業務處理工作。

2 房地產會計核算概述

在過去十余年中，我國房地產市場經歷了大起大落，房地產產品與社會中廣大百姓的住房問題關注度日益攀升，這就促成了我國房地產行業的高速發展態勢。多年來，房地產行業一直具有特殊性，它不但投資周期長、投資額巨大，在企業良性循環發展過程中也深度分析了各方面技術應用內容，例如，針對會計核算工作的思考就頗具深度，在市場經濟背景下它展示了會計核算在面臨會計準則、稅收法則優化方面所存在的收入確認差異問題。而在房地產企業的附屬設施收入方面也會涉及會計核算問題，房地產企業的產品開發與收入會計核算問題突出，其中對于成本費用中稅收的會計核算問題分析最為透徹。在依托管理者建立有效信息機制過程中，它希望做好會計核算業務相關處理工作，一方面，降低房地產項目建設成本;另一方面，也希望提升房地產企業的整體經濟與社會效益。

3 房地產會計核算中存在的業務處理問題

房地產企業在會計核算中所存在的業務處理問題是非常多且復雜的，下文簡單分析四點。

3.1 會計準則與稅收法規存在收入確認差異問題

會計準則與稅收法規之間是存在收入確認差異的。例如，企業在預售銷售過程中會獲得預售許可證，之后其房地產產品才能上市。而這其中所有預售銷售收入并不能算作房地產企業的實際確認收入，而是不確認收入。基于這一問題，需要參考稅收法對預售毛利率內容進行計算，分析預售銷售收入所得稅內容。例如，房地產企業可按照銷售按揭規則對會計核算收入內容進行確認，同時，依據我國稅收法規相關要求對首付款項后的收入確認內容進行調整，在銀行辦理按揭貸款項目，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

3.2 企業附屬設施收入存在會計核算問題

考慮到房地產企業整體銷售范圍偏廣，因此，其大量附屬設施如停車場（停車位）、地下室等也會涉及會計核算問題。如果房地產企業不能按照附屬設施收入計算總收入，其所收取的客戶購房定金、違約金部分就可能無法被納入會計核算內容當中。

3.3 企業產品開發收入存在會計核算問題

針對房地產企業產品開發相關資金的研究，需要結合員工獎勵、福利、股東分配等收入內容進行分析，了解稅務納稅申報規范，對補償拆遷戶住房與拆遷面積差額進行合并收入計算分析。嚴格來講，該類問題也屬于房地產企業產品開發中的會計核算問題，它主要基于收入一方展開核算分析。

3.4 企業產品費用中稅收存在會計核算問題

房地產企業產品費用中的稅收會計核算問題表現突出，它主要是由于成本劃分不明所造成。在房地產企業成本開發與費用計算過程中，可能存在與標準不匹配、未按照竣工驗收標準對房產營業成本進行算入等問題，這導致企業的費用稅收會計核算一直存在各種問題，例如，房地產企業宣傳費用、廣告費用等未能被合理納入企業管理費用范疇，進而導致成本費用稅收會計核算不到位等問題。在成本費用核算中，白條入賬狀況也是時有發生的，它希望將成本算入房地產企業主營業務成本中，在展開單獨成本核算的過程中，對會計核算過程中所存在的問題進行分析[1]。

4 房地產會計核算中業務處理問題的解決方法

房地產會計核算中業務處理問題頗多，針對這些問題的解決方法下文略談三四。

4.1 執行相關法規制度，合理管理票據

執行好相關法規制度，對房地產企業會計核算中所出現的票據管理不合理問題進行分析處理。具體來講，就是要嚴格執行相關法規制度，確保票據管理有效到位。房地產企業要結合國家相關法律法規要求，確保做到稅款繳納到位，建立房地產所得收入的標準核算方式，計算應計入應納稅所得額扣除的費用。換言之，要從規范化法規制度切入，專門對房地產企業產品開發成本計稅內容進行適當調節分析，有效提升稅收賬款到位率，確保票據管理工作到位，不斷完善票據領用制度。在該過程中，持續強化完善房地產企業的會計核算業務處理內容，例如，對預收放款內容進行分析，通過收據發票妥善管理相關檢查工作內容，做到相關法規制度執行到位。

4.2 企業核算內容規范明確，會計核算流程合理優化

房地產企業核算內容豐富，需要做到事無巨細、規范明確，確保核算流程合理優化。為此，房地產企業必須明確自身核算內容范圍，全面健全企業會計核算流程，保證房地產企業會計核算業務處理實現可持續發展。在該過程中，要建立良好的土地轉讓機制，對商品房銷售所得內容、土地轉讓內容進行分析，了解企業銷售所得。整體來講，就是要做到對企業業務處理工作效率的全面提高，基于收入確認標準健全房地產企業的會計核算流程，采用先簽訂房產預售合同、后驗收商品房、產權過戶的方式對會計核算內容進行分析。基于房地產企業預收與暫收條款進行分析確認，確保房地產企業能夠在商品房完全竣工驗收之前就能實現對預售時繳納賬款的有效收回，為房地產企業獲得更多主營業務收入。

4.3 結合產品開發狀況，完善流轉稅費核算工作

房地產企業一定要思考房地產商品的整體開發狀況，完善流轉稅費核算工作。具體來說，要根據企業會計核算業務處理來分析產品開發狀況，對其預售流轉稅費核算內容進行分析。在具體的預售過程中，需要對商品房的開發產品進行未完成竣工驗收分析，確保預售房地產款項可滿足收入確認條件，分析其無法計入收入部分，設置預售賬款。在該過程中，需要對房地產企業預售流轉稅費核算內容進行進一步完善，確保納稅申報中“應交稅費”科目計算處理到位。在進入全面收入確認后，需要對轉出部分稅費進行分析，追求房地產企業預售流轉費用與收入形成合理配比，做好企業各項業務處理工作。

4.4 深度分析房地產產品特殊性，增補信息披露對策

房地產企業要深度分析房地產產品特殊性，對其信息披露對策進行增補，做好會計核算業務處理工作，有效推動企業健康發展。在該過程中，需要對房地產土地信息、企業房地產開發能力、土地成本信息等進行增補明確，對土地信息資料內容與投資者投資趨勢進行預測分析。如此操作可有效提升房地產項目投資價值，將成本信息資料完全納入信息披露和現金流的披露信息中，基于不同房地產企業財務報告內容對增補現金流信息進行附注闡釋。例如，增補房地產企業采購物資與銷售收入的披露信息對策就是非常有必要的[2]。

5 結語

房地產企業業務處理量、資金量較大、項目運營周期較長，以上環節都可能導致企業會計核算出現各種問題，嚴重影響企業業務處理能力。為此，本文提出諸多方法對策，希望解決房地產企業在會計核算方面的業務處理問題，保證企業明確相關核算內容，完全依托房地產產品特殊性進行信息披露對策增補與完善，提高企業會計核算整體準確性，為房地產企業未來良性健康發展拓展空間，優化發展條件。

【參考文獻】

【1】黃宏.淺析房地產會計核算的業務處理[J].中外企業家，2017（20）：162-163.

【2】楊博.房地產企業會計成本核算與管控措施探索[J].商情，2020（22）：26.