不動產(chǎn)登記中的困境與對策研究

溫童媛

（招遠(yuǎn)市自然資源和規(guī)劃局，山東 招遠(yuǎn) 265400）

1 不動產(chǎn)登記中存在的困難之處

1.1 登記過程中土地信息的準(zhǔn)確度還有所欠缺

不動產(chǎn)證是一種在原有房產(chǎn)信息的基礎(chǔ)上再增加一項(xiàng)土地信息使房子的信息能夠保持完整的一種證書形式。城市中高層住宅房屋的每套房都對應(yīng)有相應(yīng)的土地面積，這些信息就如同房產(chǎn)信息，可以清晰的辨識土地信息。當(dāng)前不動產(chǎn)證書要求圖既要準(zhǔn)確無誤，保證面積的大小的同時，又要準(zhǔn)確的標(biāo)明坐標(biāo)位置以及鄰近的建筑等。然而，目前的大多數(shù)建筑都沒有保證這一點(diǎn)，這樣的登記方式使得土地信息這一部分完全失真。成為一種理論上有的東西，而實(shí)際并不存在的一種抽象概念和空泛概念。與此同時，業(yè)主也存在著一系列的疑問。比如，業(yè)主向開發(fā)商支付了相應(yīng)的費(fèi)用，而沒有得到相應(yīng)的實(shí)際物體。如果沒有實(shí)物，業(yè)主就不能進(jìn)行買賣交易，以及將其用于抵押以及用于流通。還有一點(diǎn)就是，房價中價格占比最大的是地價，業(yè)主如果購買了房屋以及土地，就應(yīng)當(dāng)對其擁有所有權(quán)，也應(yīng)該擁有支配權(quán)以及使用權(quán)。如果土地信息失真，這些業(yè)主所擔(dān)憂的問題將會變成現(xiàn)實(shí)。

1.2 新建商品房的地下車位存在著缺陷

近些年來隨著人民生活水平的不斷提高，家家戶戶對于車位的要求也愈加迫切，尤其是在大中型城市當(dāng)中車位的數(shù)量與供求關(guān)系的矛盾日漸突出。眾所周知，商品房地下配有停車場在人們進(jìn)行購房的過程中，開發(fā)商往往向業(yè)主出售地下停車位。停車位準(zhǔn)確來說是歸全體業(yè)主所有，而且在地下空間建設(shè)過程當(dāng)中所產(chǎn)生的費(fèi)用已全部加入房價被業(yè)主所承擔(dān)。業(yè)主如果購買單元房之后，還需要再花錢進(jìn)行購買車位顯然進(jìn)行了雙重付費(fèi)，這是相當(dāng)不合理的。而且房管部門并沒有對業(yè)主所購買的車位進(jìn)行準(zhǔn)確的登記。購買車位的業(yè)主只能手持購車協(xié)議而沒有什么辦法去解決，這完全違背了《中華人民共和國憲法》。但是對于地下車位的屬權(quán)如何進(jìn)行劃定從目前總體上來看，雖然有部分城市對于地下車的車位進(jìn)行了一些登記。對于目前停車位雙重收費(fèi)的問題，并沒有進(jìn)行明確統(tǒng)一的規(guī)定，從而導(dǎo)致問題并未解決。

1.3 用途不一致缺乏正確的依據(jù)

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須要保證權(quán)利主體的一致以及用途的以相一致。權(quán)利主體一致必須要求房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)的主人必須是同一個人。在國家頒布的一些相關(guān)法令之中也有明確的要求。這項(xiàng)一致性原則主要體現(xiàn)出的一個作用就是兩個主權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓，或者是一個主權(quán)轉(zhuǎn)讓的同時，另一個也隨之轉(zhuǎn)讓，和兩者之間的用途是不是一樣關(guān)系并不大。

在實(shí)際的項(xiàng)目規(guī)劃過程當(dāng)中，必須要保證國家相關(guān)文件的要求。通過制定以及控制詳細(xì)規(guī)劃作為前提，不斷提高各種企業(yè)的用地容積率，通過不斷調(diào)整用低結(jié)構(gòu)，以此來不斷增加制造業(yè)企業(yè)的服務(wù)設(shè)施和經(jīng)營場所必須要設(shè)置，保障建筑面積和總建筑面積的比例不超過15%為準(zhǔn)。通過限制性措施保證原有使用土地的用途，保證土地不被分割以及轉(zhuǎn)讓。政策制定的主要目的是鼓勵以及引導(dǎo)土地進(jìn)行多元化的利用，以此來不斷提高土地的利用率，提高資源的優(yōu)化配置，通過支持新興產(chǎn)業(yè)以及新興產(chǎn)業(yè)鏈，從而進(jìn)行合理的配置。比如建設(shè)行政辦公以及生活生產(chǎn)所需要的一些基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施時，政府要保證對于用地的研發(fā)性，科技性，項(xiàng)目性以及生活性的綜合服務(wù)設(shè)施。政府對于商業(yè)住宅小區(qū)也要進(jìn)行正確的規(guī)劃，要保證其金融性，商業(yè)性，教育性的公共建筑配套設(shè)施。

1.4 查封的房屋沒有得到及時的登記并確權(quán)

一般來說，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為企業(yè)在進(jìn)行抵押的過程當(dāng)中不能辦理登記手續(xù)。作為抵押的資產(chǎn)或擔(dān)保物，應(yīng)當(dāng)理論上來說是屬于銀行的東西。如果當(dāng)借款人不能夠按時還款，或者是不能夠正確地履行自己的還款義務(wù)時，銀行可以將其擔(dān)保物進(jìn)行拍賣，以保證資產(chǎn)的不流失，這就是一個不進(jìn)行登記的原因。但是如果這樣做的話，并沒有全面的履行國家有關(guān)貸款的相關(guān)規(guī)定，相關(guān)管理辦法以及《擔(dān)保法》等相關(guān)的法律法規(guī)。企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)抵押貸款的過程中只禁止確權(quán)登記，并沒有進(jìn)行對交易轉(zhuǎn)讓的禁止。如果再進(jìn)行拍賣完成之后，必須要將擔(dān)保的資產(chǎn)主權(quán)收歸購買人，如果在這個過程中不能夠正確的進(jìn)行登記確權(quán)。就無法保證擔(dān)保物的正確交易。借款企業(yè)在辦理過程當(dāng)中應(yīng)進(jìn)行及時的確權(quán)登記，只有及時地確權(quán)登記才能夠保證不動產(chǎn)作為抵押貸款時的商品屬性，也不會對銀行的資產(chǎn)配置產(chǎn)生巨大的影響。最重要的一點(diǎn)是能夠?yàn)閷淼慕灰鬃龊锰崆暗臏?zhǔn)備工作。在進(jìn)行辦理確權(quán)登記的過程中，可以先進(jìn)行書面的征求意見，然后經(jīng)銀行同意再出示登記的書面函，從而保證正確的金融活動，并且能夠防范一定的風(fēng)險(xiǎn)。

還有一種是被查封的土地，對其上所建筑的房屋也不予登記。我國法律明確規(guī)定，被查封的土地是不能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和商品交易的。無論是農(nóng)村地區(qū)還是城市地區(qū)的房產(chǎn)管理，以及不動產(chǎn)登記的條例，都沒有明確規(guī)定在查封期間的土地不能夠進(jìn)行確權(quán)登記。確權(quán)登記既能夠保護(hù)業(yè)主的利益和企業(yè)自身的利益，也能夠保證法院進(jìn)行正常拍賣時的手續(xù)轉(zhuǎn)移。

2 解決措施

（1）對于處理不動產(chǎn)登記過程當(dāng)中的土地信息時，可以進(jìn)行準(zhǔn)確的測繪等方法進(jìn)行登記。可以在原圖的基礎(chǔ)上進(jìn)行準(zhǔn)確的繪制坐標(biāo)系，并標(biāo)出坐標(biāo)系附近的建筑以及界址等等。通過正確的坐標(biāo)系將房屋所對應(yīng)的土地進(jìn)行明確的標(biāo)識，只有進(jìn)行準(zhǔn)確的繪制才能夠正確的將房屋的所屬權(quán)，進(jìn)行準(zhǔn)確的劃分，從而推動不動產(chǎn)權(quán)利的正確落實(shí)。

（2）對于地下空間登記的這個問題普遍存在于我國的各個城市當(dāng)中。要解決這一問題，就需要國家動用相關(guān)部門進(jìn)行深入的調(diào)查研究。通過開展相關(guān)的試驗(yàn)點(diǎn)來進(jìn)行頂層的設(shè)計(jì)，通過這些試驗(yàn)點(diǎn)來推進(jìn)商品房地下空間的歸屬界定以及管理方法等。以此為基礎(chǔ)，不斷解除業(yè)主所擔(dān)憂的一些問題以及所承受的一些負(fù)擔(dān)，真正的能夠使廣大人民群眾住得安心，睡得放心。

（3）對于房地產(chǎn)用途不一致的這個問題應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確的履行國土資源部關(guān)于不動產(chǎn)登記簿中的相關(guān)解釋和說明，準(zhǔn)確的遵循土地利用現(xiàn)狀分類來進(jìn)行土地的正確規(guī)劃。對于房屋的建筑用途，則需要按規(guī)劃進(jìn)行填寫，同時也要標(biāo)明建設(shè)工程當(dāng)中的房屋用途。對于房屋和土地來說，適用規(guī)則不同，填寫所依照的方式也會不同，但兩者并不是一致的。登記機(jī)構(gòu)需要如實(shí)準(zhǔn)確的登記，對于遇到土地用途和土地規(guī)劃不一致等的問題時，國土資源局應(yīng)當(dāng)出頭進(jìn)行解決，進(jìn)行充分調(diào)研，進(jìn)行資源優(yōu)化配置。

（4）對于抵押查封的土地登記問題我們需要動員各個國土資源局以及相關(guān)部門，建立定期的會商機(jī)制，通過進(jìn)行準(zhǔn)確的專題研究來對于抵押和查封的房屋，總結(jié)出比較實(shí)用的經(jīng)驗(yàn)。通過這些總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)，以此來不斷解決抵押查封這塊問題時的登記辦法，不斷推動不動產(chǎn)登記走向規(guī)范化和正規(guī)化的道路。

3 結(jié)語

當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記過程當(dāng)中存在著一系列問題，這就需要政府及相關(guān)部門不斷的深入了解這些問題的產(chǎn)生原因，并制定出相關(guān)的對策。以此難不斷推動不動產(chǎn)登記的正規(guī)化，不斷推進(jìn)國家的現(xiàn)代化建設(shè)。