關于鋼鐵企業后勤物業公司發展的思考

王智

一、國內物業管理行業現狀及發展趨勢

1.業態分布

主要以住宅物業、辦公物業、商業物業、工廠物業為主，其中住宅物業占據將近60%。

2收入模式

當前，國內物業管理公司的收入主要包含三類：

（1）公共性服務費收入，即物業管理費。

（2）綜合性多種經營收入，包括媒體資源經營、場地經營、經營性物業及其他業務。媒體資源經營指框架、電子屏、宣傳欄、電梯等媒體資源的開發經營，場地經營包括臨時擺攤、固定區域長期設點經營（物流柜、飲水機等），經營性物業包括倉庫、門面經營、球場、會所等娛樂設施經營管理。

（3）增值服務收入，即物業公司提供有償服務經營。包括家政、房屋中介、裝修家居、維修服務、教育托管、商務服務等。

3.發展趨勢

（1）向集約型現代服務業轉型升級。

（2）行業集中度進一步提升。

（3）行業整合將成為新趨勢。

大型企業強者叵強：憑借資金實力、品牌沉淀、資源整合能力，持續擴大管理規模，挖掘市場價值;

中型企業創新求變：中型企業與時俱進，開拓創新，探尋新業務、發展新模式，加速規模擴張，提升盈利能力;

小型企業另尋出路：保有專屬服務領域（商業物業、學校物業、醫院物業等非住宅管理），挖掘并強化自身服務特色，才能在行業內生存。

二、鋼鐵企業后勤物業公司現狀分析

1“三供一業”改制，物業社會化移交已基本完成，各鋼鐵企業取消了對物業的補貼政策，實行全市場化運行。雖然經營上對標市場化運作，但由于與企業的衍生關系，事實上仍承擔了大量的社會及企業服務職能。要實現真正意義上的與市場并軌，按照行業趨勢在專業化道路上發展，須正視并梳理其中關系，才能確定明確的戰略規劃和目標。

2服務市場基本為老舊小區，戶型小、范圍分散、容積率低、物業費回收率不高，可收取的物業費有限，但日常運行產生的人工成本、能耗成本、維修成本、材料成本等卻相較于外部市場同等規模的小區高出太多。后續，可挖潛的空間很小，如果沒有有效的創收途徑，仍然會處于虧損狀態。

3物業公司員工基本由生活后勤職工演化而來，素質雖然不低，但沒有接受過正規的物業管理專業培訓和能力提升，管理的能力僅靠日常工作的摸索和積累，遇到問題解決問題，對于物業行業的政策、標準、要求和法律法規等都通過碎片收集，更談不上具備行業前瞻性、企業的專業發展規劃、市場開拓與運營等能力。

4隨著時代的發展和人們生活水平的不斷提高，物業服務呈現出多樣化、智能化、人性化等發展趨勢。物業公司產品和業務的單一性不僅限制了企業自身的壯大，也制約了自身提高服務水平、開展全方位服務的可能。服務型企業不具備綜合實力或核心競爭力就沒有市場競爭力，只能停留于現狀或者被淘汰。

5.物業公司單純依靠物業費無法做到盈虧平衡，利用資源、以社區服務為載體開拓新業務是物業生存發展的必然趨勢。但是鋼鐵企業小區設施陳舊，居住人口老齡化，實現現代物業服務操作的可能性不大;同時，國有工業企業的體制、機制與商業化經營的差異也是制約物業公司多元化發展不可忽視的重要因素。

6.鋼鐵企業家屬小區業主對于物業公司的定位仍然停留在傳統福利型階段，仍然用幾十年來的老眼光看待和對待物業，觀念和意識的引導與轉變是物業公司轉型、生存、發展的生存土壤。

三、物業后期發展的幾點想法

物業管理行業平均利潤率都不超過5%，即使是物業管理行業發展良好的深圳、上海、北京等一線城市，且都是依靠地產開發戰略服務、資產服務、樓宇智能化服務、平臺輸出等多元化經營實現盈利。因此，根據實際經營能力和市場環境，企業后勤物業要實現盈虧平衡，現階段可以逐步嘗試從以下幾方面尋找突破：

1.發展社區經濟。

2019年中國物業百強企業多種經營服務收入構成：

社區服務47.84%，顧問咨詢20.36%，工程服務16.82%，其他服務15.52%。其中社區服務包含社區空間運營、社區金融、房屋經紀、社區電商服務、家政服務、社區養老等。

鋼鐵后勤企業可利用小區業主龐大的市場空間，以合作經營的模式引進專業的合作商，共同開發社區經濟。前期可采取試點的形式，從家政服務、電器維修、房屋經紀、教育培訓、社區團購等市場需求量大，投資風險低、見效快的項目著手，嘗試構建—個社區經濟經營平臺，開展平臺型社區經濟資源經營，獲取附加利潤。

2.做大市場規模。物業企業利潤的增加，很大程度上是通過物業管理項目數量增加來實現。企業周邊新開發的中、小型樓盤（不配套開發商物業）、工廠物業、辦公物業、醫院物業、學校物業等都是目標客戶，要把物業服務作為產品進行銷售推廣，盡可能地增加物業管理項目數量，做大產值。

3.提供專業特色服務。整合調劑生活后勤內部資源，開拓工程服務、綠化維護服務、會務服務等，既實現了產業鏈的延伸，又能打造具有自身特色的物業服務。在資質許可的情況下，可支持物業公司參與專業市場競爭，外拓專業服務業務，為企業獲得更多利潤。

總之，鋼鐵企業后勤物業公司社會化移交后，需要進一步加強職工思想和觀念的宣傳、引導;同時物業公司承擔的部分社會化職能需與街道、社區協商剝離，為物業公司減負;后勤物業公司也要加快對標市場物業，引進專業人才和先進管理制度，構建合理、完善的管理團隊。