商品房首次登記應按戶頒發證書

徐映雪

案 ? 例

A公司申請辦理a建筑物的首次登記，a建筑物為一普通商品房住宅小區內的住宅樓。據A公司所述，a建筑物內所有房屋均已與買受人簽訂了《商品房買賣合同》并已進行網簽備案，A公司申請不按戶頒發證書，以幢為不動產登記單元發一個“大證”，并據此“大證”辦理后續的轉移登記。不動產登記機構能否滿足其申請？

分 ? 析

對于這個問題，目前，各地登記機構的觀點與做法不一。有觀點認為，如首次登記按戶頒發證書，會造成大量的資源耗費，降低工作效率。可以以幢或小區為登記單元發“大證”，或以“商品房首次登記備案證明”代替證書，均不影響后續轉移登記給購房人。如開發單位需用尚未銷售的房屋進行抵押貸款，可再申請“自用換證”，登記機構為這些房屋換發不動產權證書即可。

筆者不支持此觀點。在房地分散登記時代，有不少地區采取此辦法，現在辦理業務時仍時常會見到此類首次登記證書或證明。此辦法可提高工作效率，但實施不動產統一登記后，隨著法律法規的不斷完善，仍遵循這一做法就會顯現出一些問題。

其一，“商品房首次登記備案證明”為登記機構自制，其合法有效性有待商榷。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第二十條規定，不動產登記機構應當根據不動產登記簿填寫并核發不動產權屬證書或者不動產登記證明。除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發不動產登記證明外，不動產登記機構應當依法向權利人核發不動產權屬證書。《實施細則》第二十四條規定，不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。根據這一“連續登記原則”及上述規定，商品房必須進行首次登記并按要求頒發證書。

雖然以“商品房首次登記備案證明”代替證書是基于便民利企的考慮，且有部分地市已將此寫入部門規章或地方操作手冊，但此做法違背現行法規，沒有政策依據支撐，一旦涉及行政爭議或訴訟，其合法性及有效性就會被質疑。目前，各地已出現因這一原因而導致敗訴的案例，登記機構應引以為戒。

其二，“自用換證”需經行政許可，登記機構按換證處理存在一定的登記風險。部分開發單位在完成首次登記取得“商品房首次登記備案證明”后，小區尚有部分房屋沒有賣出，因資金問題需進行抵押融資，但銀行要求必須取得產權證書，否則不予抵押。這種情況下，開發單位往往向登記機構申請辦理“自用換證”，即對準備抵押的房屋重新換發不動產權證書。但實際上，此業務已不單是換發證業務。把商品房從預售狀態變為不能銷售的單位“自用”狀態，涉及行政許可事項的改變，部分登記機構認為只要這部分房屋在房管部門的樓盤表中是鎖死不能出售的狀態，即可辦理換證，存在一定的登記風險。

其三，《實施細則》第三十八條規定，不動產權屬證書是申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記需提交的必要材料。如首次登記未按戶頒發證書，而是以幢或小區為登記單元發的“大

證”，則每一次轉移登記都需提交首次登記的“大證”，如“大證”上的房屋未一次全部轉移完畢，理論上，每一次還需辦理“大證”的變更登記。在實務中，發“大證”的登記機構極少再辦理變更登記，多數只是做完轉移登記后把“大證”收回存放在檔案中，但登記簿并沒有改變，仍面臨著被司法查封的風險。

綜上所述，筆者認為商品房首次登記應按戶頒發證書，以幢或小區為登記單元發“大證”或“商品房首次登記備案證明”的做法都是不科學的，但登記機構對房地分散登記時期頒發的此類證書或證明應予認可，不能以此為由影響后續業務的辦理。

為了進一步提高工作效率，提高群眾的滿意度，建議可研究推廣首次登記電子證書。電子證書只是在媒介形式上做了創新，證書的格式、內容等與紙質證書完全一致，與紙質證書具有同等法律效力。這樣可以給開發單位節省大量時間和運輸成本，因帶有電子簽章還可提升登記安全性，不存在偽造或遺失的問題，既便民高效，又安全環保。目前，鄭州、南京、杭州、蘇州、上海等地已推廣了電子證書，效果甚佳。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）