房地產REITs 融資模式及其運用價值分析

谷紫艷

（天津弘創置業有限公司,天津 300090）

近年來，在我國實行宏觀調控政策背景下，房地產行業面臨融資渠道狹窄、資金結構單一等問題。房地產REITs 是一種新的融資模式，與傳統的貸款融資等方式相比，房地產REITs 資金來源廣泛，專業人員參與項目運作管理，在項目資金規范運作及管理上都具有相對優勢。

一、房地產REITs 融資模式特點及其適用性

（一）REITs 融資模式特點

房地產信托（REITs）是指信托投資公司利用專業理財優勢，通過實施信托計劃方式為受益人的利益或者特定目的，以不動產或其經營企業為主要運用標的，對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。房地產REITs 融資模式的主要特點，一是房地產信托融資所得資金的投資回報穩定；二是專業、高效的管理對分散投資風險有利；三是可融資規模較大、流通性相對較強。

（二）房地產REITs 融資的適用性

從本質上看，REITs 是一種資產證券化方式。目前我國房地產REITs 融資包括：貸款型信托融資模式、股權型信托融資模式、混合型信托融資模式和財產收益型信托融資模式四種類型。這幾種房地產新型融資模式，在目前國內房地產宏觀金融從緊的政策下，已經成為重要的融資渠道，但由于REITs 融資成本較高，融資條件受到一定的限制，該模式對于大型上市公司或優質商業地產公司相對較適用。

二、我國房地產REITs 融資現狀分析

（一）融資規模逐漸擴大

2019 年，我國68 家信托公司管理的信托資產規模為21.6 萬億元，比上年下降4.8%。其中，房地產REITs 占信托總資產規模的15.07%（如圖1）。2017-2018 年投向房地產的信托資金快速增長，2019 年下半年房地產融資有所收緊，全年房地產信托資金規模為27,038 億元，比上年增加165 億元。

（二）相關政策對業務發展帶來一定的影響

2019 年，《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》的出臺，要求信托公司發放貸款的房地產開發項目必須滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；并要求信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。同年推出的《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，要求對信托公司房地產信托業務進行風險提示，進行業務合規性風險自查。近年來，國家對存貸款基準利率及存款準備金率進行了一定的調整，出臺“國八條”和新“國十條”房地產行業調控政策，各省市推出相應的住房限購政策。這些政策的出臺，金融機構向房地產開發商的融資會收窄，房開企業的貸款融資成本會上升，開發商資金回籠壓力加大，企業會不斷探索新的融資渠道，考慮開展REITs 來平衡風險與收益問題。

（三）制約房地產REITs 融資發展的主要因素

1.外部環境因素

我國經濟已經進入新常態，在資管新規要求下，房地產REITs 融資業務受一定的外部因素影響，主要包括國內經濟發展不均衡，市場有待優化；房地產REITs 融資委托機構眾多，同業競爭壓力增大；相關法律法規缺失，法律體系不健全；運營限制條件過多，給房地產REITs 融資業務發展帶來局限。

2.內部環境因素

房地產REITs 融資業務內部治理結構存在缺陷，內控環節比較薄弱；缺乏核心競爭模式和核心業務；專業人才缺乏，產品創新開發能力不足。房地產REITs 融資業務的這些內部環境短板，是制約該業務發展的關鍵因素。

三、REITs 在房企中的運用價值

以下以恒大深圳南山項目集合資金信托項目為例，對REITs 融資模式在房企中的運用進行分析。

（一）案例簡介

恒大深圳南山項目集合資金信托項目，發行機構為光大興隴信托公司，融資規模17 億元，融資主體為前海君臨實業發展（深圳）有限公司，由恒大地產100%控股。本信托資金用途，主要用于前海君臨公司發放抵押貸款，最終用于歸還前海君臨的股東借款，抵質押率為60.7%。信托產品期限為6/12/18/24 個月，自然按季支付利息。本項目的交易流程如圖2 所示：

從本REITs 融資運作方式來看，選擇的本產品屬于一線城市抵押物，首批抵押物按照預售備案價格計算，價值約20.23 億，對應抵押率不超過60%，變現能力強。項目所處地理位置優勢，均位于深圳市南山區核心區域；產品設立連帶責任擔保，由房地產綜合排名第一位的恒大地產提供連帶責任擔保。項目是標準的432 項目，五證齊全。其中，北塔已全部售罄，還款來源鎖定；南塔恒大集團自持，作為恒大新能源管理總部。后續現金回流和信托計劃期限匹配，同時光大信托對后續現金回流實行賬戶監管。

（二）REITs 融資效果評價

1.提高企業償債能力

近年來，恒大地產實施了房地產信托等資產證券化運作模式，企業能夠實現對現金的回籠，增加了貨幣資金流動和資金的變現能力，加快了資金周轉，縮短了項目投資回收周期。對于資產和負債項目而言，引進新的融資方式，相比于傳統的銀行貸款等融資方式，總體資產和負債量雖未發生增減變動，但新的融資方式使企業降低了對銀行的依賴。償債能力也得到一定的提高，2019 年恒大地產資產負債率為77.9%，低于行業的平均水平。

2.融資規模較大，融資風險相對較小。通過發行恒大深圳南山項目集合資金信托產品，后續將成熟資產注入本REITs 項目，恒大地產下屬企業收回了大量資金，大規模地緩解了企業的資金壓力，改善了企業的財務結構。REITs 融資模式相對于傳統融資，簡化了審批手續，在一定程度上能控制融資成本。同時，本項目產品在內地證券市場上市，受到監管機構的監督，降低了融資風險。

3.推動房地產經營專業化

房地產企業選擇REITs 融資模式，擺脫了原來相對單一的貸款融資方式，信托融資模式中信托公司派出專業人員參與融資房企決策，監督資金使用情況和項目進度，通過規范化、專業化管理，強化與房企的合作與溝通，確保資金的使用安全，鎖定銷售回款賬戶，發揮房企和信托公司的專業能力，促進了房地產項目投資風險分散。

REITs 在房地產企業中的成功運作，為當前房地產企業面臨的融資難指明了一個新的融資方向，為房地產企業拓寬了融資渠道。房地產REITs 融資具有融資規模較大，融資所得資金的投資回報穩定，管理專業、高效等特點，是許多房地產企業青睞的一種融資模式，對提高企業償債能力，降低企業融資風險，推動房地產經營專業化發揮重要的作用。目前，由于受內外部因素的影響，國內房地產REITs 業務發展受到一定的制約。應不斷完善相關法律法規，建立REITs 產品信用評級體系和定價機制，建立和完善產品發行信息披露制度，促進房地產REITs 業務的長期有序發展。