房地產企業稅務風險及管理防范研究

楊晨昕　曲琳琳

【摘? 要】論文以企業風險管理理論為基礎，對房地產企業稅務風險管理中所蘊含的問題予以總結，并且提出針對性的解決對策，目的是為相關企業提供參考，實現對稅務風險的有效控制。

【Abstract】Based on the theory of enterprise risks management， this paper summarizes the problems contained in the tax risks management of real estate enterprises， and puts forward targeted solving countermeasures， aiming at providing a reference for relevant enterprises and realizing effective control of tax risks.

【關鍵詞】稅務風險;房地產企業;風險管理

【Keywords】tax risks; real estate enterprises; risks management

【中圖分類號】F812.42;F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）12-0060-02

1 稅務風險管理的含義

稅務風險管理是企業運營過程中一種持續的動態管理過程。一般來講，稅務風險主要發生于企業的納稅過程中，如果出現納稅意識薄弱、未依法納稅等現象以后會出現風險問題，但是沒能及時將切實可行的方法落實在風險管理中，進而形成稅務風險。

2 房地產企業稅務風險的特征與構成

作為傳統行業之一，房地產企業在市場經濟發展中發揮著重要作用，在房地產行業發展勢態逐步放緩的當下，為使其更適應新時代的社會需求，國家針對性的監管政策陸續出臺，有效規范了房地產行業的市場格局，而其財稅風險也同時成為關注的焦點。

2.1 特征

企業所面臨風險，其特征會受到風險屬性的影響。目前，房地產企業面臨的稅務風險，其特征主要表現為：①稅務風險表現在企業建設的每個環節中，貫穿于融投資、土地獲取、開發建設、建筑設計、清算結算、地產銷售等。②對于房地產行業而言，稅務風險的存在具有客觀性，并且難以被消除或者避免。對此，企業只能基于恰當的治理措施對于風險予以降低，但依然無法消除。③房地產企業在發展中，所面臨的稅務風險具有隱形性的特點。稅務風險很“狡猾”，有時會隱匿于房地產企業的各種涉稅行為中，除了定期以被動的形式接受外力的稅務檢查之外，很難被企業管理者發覺，只有在稅務部門進行審核與核查時，才會發現某些不合理之處。

2.2 構成

①土地取得環節的稅務風險。房地產企業取得土地對應的投資在總成本中占比較高，更是開發成本中的關鍵。若是企業沒有在二級市場上購買獲得土地，同時，對方沒有為其提供全額、有效、真實的增值稅發票，那么必然會影響企業土地增值稅清算成本、“營改增”之后增值稅抵扣等。因此，稅務檢查應該將取得發票、支付購買土地款項的合理性作為重點。②項目建設環節的稅務風險。在建設開發階段，房地產企業所涉及的稅種多達十幾個，主要的稅種包括土地增值稅、增值稅、所得稅等，而這部分內容也是稅務機關檢查、關注的關鍵。除了一般的建設環節涉稅業務，一些企業的特殊業務中，例如，“以物換物”“以房抵債”，或者采用房屋的方式獎勵優秀員工等，都應該將其視為銷售，否則會導致企業面臨偷稅、漏稅的風險。③交付、清算階段的稅務風險。在交付以后與財稅相關的事項較多，包括清算所得稅實際毛利、開發項目發票、申報增值稅等。以上稅負均會對企業最終的利潤產生直接影響。因此，一旦處理不合理，便會影響最終獲得的利潤。

3 房地產企業稅務風險控制中出現的主要問題

3.1 組織機構復雜導致稅務風險

相比于營業稅，增值稅的特征主要表現為利用稅票控稅、征管嚴苛、鏈條抵扣等方面，必須嚴格踐行銷項同進項互抵的基本原則，實現計征增值稅的基本目的。現在的房地產企業在市場中得標的重要因素中非常看重企業資質，而如今的房地產企業管理層級復雜，設置了很多分公司、子公司等，總公司在中標以后常常會讓分公司對項目施工予以負責，采用此種分散管理的方式難以實現合同管理、核算方式、發票主體的統一，所以增加增值稅抵扣的難度。

3.2 無法充分獲取進項發票帶來稅務風險

房地產企業在發展中，存在生產時限長、資金投入力度大、流動性大、產業鏈長等多方面的問題，所以增加了獲取增值稅專用發票的難度。目前，拆遷補償費、征地拆遷費等有專用發票。同時，臨時租用房屋、個人簽的多種合同也只能獲得普通發票，所以并不能實現抵扣。基于此，企業進項抵扣稅額水平較低，同時，增值稅額增多，故而會增加稅務風險。

3.3 扣稅憑證管理不合理形成稅務風險

對于大型房地產企業而言，其所經營的項目常常涉及多個不同的地區，所以在對不同地區項目予以結算時會采用統一名稱獲得發票。對于這種現象的存在，會導致增值稅發票復雜、量多，進而會增加歸納發票、審查發票、傳遞發票的難度和工作量。

3.4 納稅資金不足生成稅務風險

通常情況下，企業會在發票起始日形成繳納增值稅的義務。但實際上，我國建筑市場并沒有形成嚴格、同一的規范，加之因為業主方發揮著主導作用，再受到其他多方因素的影響以后，往往會導致業主方不愿意根據合同上約定的內容支付工程款。正是這種現象的存在，導致企業常常面臨資金拖欠等問題。

4 房地產企業稅務風險防范的措施

4.1 強化風險防范意識

首先，在日常的管理工作中，要想從根本上提升防范稅務風險的效果，企業應該設置合理的防控體系、監督機制，并且將其落實在工作中。其次，還應該引導高層管理人員、財務管理人員樹立稅務風險防范意識，然后將此種思想融入管理中。其中，高層管理人員應該轉變自身對于稅務風險的傳統認知，全面了解防范風險的方法，并且遵守政府部門實施的制度法律，然后在企業內部也制定與之相適應的制度。最后，還應該在企業內部構建稅務管理文化，營造良好的環境氛圍，確保每一位員工都能夠深化對稅務風險的了解和認識，積極推進宣傳、科普工作，為后續積極開展稅務風險管理和防控工作提供前提條件。

4.2 完善內部風險管理制度

基于健全的風險管控制度，可以一定程度上提高企業應對稅務風險的能力。對此，可以在內部建立管理部門，對涉稅事項予以嚴格管理，全面強化風險預防效果，降低風險出現的可能性。企業應該認識到房地產項目具有工期長、資產占用額度大的特點，同時，了解稅務管理、稅務工作以及方法具有復雜性的特點，然后結合實際情況配備專業的人員與部門，確保人員的能力、技術、意識以及責任心可以滿足稅務風險管理的要求。基于此，可以實現對稅務風險管理的全面指導。房地產企業也可以將項目作為立足點，結合相似案例的深入研究，明確相關的影響因素及其對運營所形成的威脅等，進而可以對風險管控制度予以全面完善，實現對稅務風險管理方式的創新和改進。

4.3 建立稅務風險預警體系

在建立稅務管理部門以后，應該明確事前控制的重要性，從而減少風險出現的概率，積極完善內部風險預警體系。最為重要的是，事前預防并不僅僅是對風險出現之前的簡單處理。對于成熟的預警體系而言，可以第一時間發現企業當前經營狀態中常見的稅務風險，然后盡可能降低企業的損失。所以管理部門應該不斷提升能力水平，積極學習風險管理、稅務法律等方面的知識，對設立適合企業自身的預警體系有所建樹。

4.4 加大資金管理力度

雖然我國對稅制政策體制進行了調整和創新，但是房地產企業依然面臨著資金短缺的問題。因此，企業應該加大對資金的管理力度，嚴格根據合同的約定內容開展工作，并且按期進行工程款的催收，便于及時發放施工人員的工資。另外，提高內部資金管理的嚴謹性，強化預算工作的合理性、嚴格性，適當分散企業的資金，實現對稅務風險出現概率的有效降低。

5 結語

總而言之，稅務風險管理是企業發展進程中的重點任務，房地產企業不僅是市場經濟中的主體，同時，還影響著國民經濟的發展。基于財稅制度的改革，企業需要加大稅務風險管理的力度，重點放在企業的內部控制發展上，需要明確內控與稅務風險防范之間的關系，不斷完善審批體系、內控體系、監督體系三者間的聯系，從而更好地幫助企業規避稅務風險，提高稅務籌劃能力，為房地產企業健康、持續發展奠定基礎。

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【作者簡介】楊晨昕（1993-），女，甘肅敦煌人，研究生在讀，從事財務會計研究。