小區自管會成新趨勢嗎

張程

近日，一張財務收支明細表，讓西安某小區上了熱搜。該小區作為西安市唯一由業主自管的小區，從2018年12月以來，僅一年多時間，物業費就結余了83萬元，在網絡上引發了不少人的共鳴。這種共鳴的背后，是人們對于提高物業管理服務水平的期待。尤其是2020年由于公共衛生事件的影響，居家隔離使得人們日益感受到了物業管理的重要性。

然而現實中，物業公司兜售給小區業主的物業管理服務常常不盡如人意，因為作為商業機構的物業公司，追求的是商業利益最大化，這很容易與追求性價比最大化的業主之間產生矛盾。西安這個小區“業主自管”模式下的優異表現，讓人們看到了小區物業管理的新方向。

物業管理的興起

20世紀80年代初期，隨著改革開放國策的實施，物業管理行業從香港引入深圳，迄今已經發展近40年。

深圳市東湖麗苑是我國第一個引入物業管理概念的小區。1981年東湖麗苑作為我國第一個涉外商品房小區，引入了物業管理這一概念。深圳城市物業管理公司作為我國的第一個物管公司隨之成立，標志著物業管理行業正式進入我國大陸市場。在之后的幾年間，物業管理逐步被引入商廈和工業園區項目。在這一時期，物業管理公司多數由房地產公司設立，以服務自己開發的項目為主要目的，缺乏統一的全國性法規，盈利能力也偏低，但是物業管理這一概念的傳播和扎根為其之后的發展奠定了基礎。

1994年國家頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，提出了要逐步推進物業行業企業化、專業化、社會化管理。自此，物業管理進入發展的新階段，開始逐步規范化，之后1996年、1998年又相繼出臺了《城市住宅小區物業管理辦法》《物業管理企業財務管理規定》等進一步的規定。2000年中國物業管理協會成立，形成了“業必歸會”的管理模式，在政府、企業和業主間搭建了溝通合作的橋梁，對加強行業管理起到了重要作用。2003年國務院頒布了我國第一部物業管理行政法規《物業管理條例》，為公司和業主的權益提供了法律保障，為行業的規范化發展劃定了框架。

2014年隨著彩生活公司成功在港交所上市，物管行業登陸資本市場，進入發展的又一個新時期。在這期間，碧桂園服務、永升服務等不少大型的物業管理公司紛紛上市，2018年南部物業成為第一個登陸A股市場的物業管理公司。隨著國內商品房銷售面積屢創新高，物業管理的潛在市場規模也越來越大。

另一方面，隨著物業管理行業的發展，物管價格也逐步開放。2014年12月發改委發布的《關于放開部分服務價格意見的通知》，明確指示開放非保障性住房物業服務的價格，鼓勵市場增強競爭提供更優質多樣的服務，行業市場化程度進一步加深。

經過近40年的發展，我國的物業管理行業已經逐步成型。但是隨著社區精細化管理要求的不斷提高，尤其是此次疫情中，由于居家隔離等管理措施的出現，使得人們對于物業管理服務水平有了更高的要求。

物業公司與業主的矛盾

物業管理服務從業務類型來看，可以分為基礎業務服務和增值業務服務兩大類。其中，基礎業務服務包括安保、綠化、保潔、維修等常規性的公共服務。增值業務根據服務對象又可進一步劃分為業主增值服務和非業主增值服務。其中，面向業主的增值服務包括社區家政服務、教育養老服務、社區金融服務;面向非業主的增值服務包括開發商為新樓盤提供的銷售代理、顧問咨詢以及廣告服務等。

此次疫情，對物業管理服務又提出了新的要求，即在特殊時期，物業管理如何更好地服務業主。這對物業公司的專業化能力、人性化服務和應變創新能力都提出了更高的要求。這些更高的要求往往在現實中很少能夠得到滿足，這成為了物業公司與業主之間的一個重要矛盾點。

另一方面，雖然根據國務院2013年公布的《物業管理條例》，我國物業的收費模式主要有直接向業主收取固定的費用的包干制，和按照比例或約定數額收取酬金的酬金制兩種，但是兩種方案中，包干制更加簡單易行，容易操作，因此現實中大多數物業公司都采取這種收費模式。

由于固定費用中包含了成本和收益，因此采用包干制的企業有更多管理創新、降本增效的動力。但是這種模式的不利之處在于服務質量不可控。物業公司為了追求利潤，很可能會盡量壓縮成本，導致服務質量下降，最終損害業主利益。

隨著經濟社會的發展，社區已經成為眾多商業公司爭奪的焦點。各種商業廣告、社區門店的興起，也為物業管理公司提供了一筆可觀的“收入”，雖然這些收入名義上屬于全體小區業主共有，但是現實中小區每年有多少商業收益，這些收益最終流向了何處，往往是一本不透明的糊涂賬。

從一些小區公開的商業收入數據來看，在一些大城市，這部分的收益幾乎趕上了業主交的物業費。例如本文中西安的這個業主自管小區，商業收益部分幾乎能夠覆蓋物業管理成本，所以才會出現，交了90萬元物業費，結余83萬元的情況。

由于物業管理的有利可圖，一些地方甚至出現了采取非法手段強占小區物業管理權的情況。例如，湖南著名相聲演員大兵就曾實名舉報自己所在社區的物業公司欺行霸市。經過有關部門的調查取證，最終以王忠和為首的犯罪團伙被公安機關抓獲。

據查，以王忠和為首的犯罪團伙為攫取非法經濟利益，利用公司為載體，網羅一批打手為員工，長期盤踞在雨花區同升湖一帶，采取威脅、恐嚇、毆打等手段，有組織地實施了毆打他人、尋釁滋事、聚眾擾亂社會秩序、故意傷害等一系列違法犯罪活動，嚴重影響了當地正常的生活秩序和經濟秩序，社會影響十分惡劣。

據業主們控訴，王忠和涉黑團伙欺凌業主主要體現在兩個方面：一是他大量占用小區公共綠地肆意違建;二是他通過所把持的物業公司控制小區的水電供應。

大兵曾經站出來實名舉報稱，2009年，王忠和在小區C區違建一棟別墅時，多數參與維權的業主遭到打擊報復，輕則被人堵了幾天門，重則被打傷入院。

服務能力有待提升和包干制下物業公司管理不透明，是導致業主不滿意的主要方面，也是物業公司與業主之間矛盾的主要匯集點。如何改變這一現狀，提升小區物業管理水平，維護業主合法權益，成為了焦點和難點。

業主自管可行嗎

物業公司不靠譜，那么業主自己動手會怎么樣？

這幾年來，業主能夠自管的小區逐漸出現，年度財務結算盈余的消息一個個傳來，讓許多每年交著高昂物業費，連物業財務收支都一頭霧水的業主們躍躍欲試。

西安這個業主自管小區并不是一個規模很大的小區，只有三棟樓，304家住戶和6家商戶。該小區最初也是由專門的物業公司管理，但是由于小區建成較早，小區里的很多設施都逐漸老舊，無法正常使用，這使得落后的物業管理所存在的問題逐漸凸顯出來，物業公司與業主之間的矛盾也日益激化。在這種情況下，一些熱心業主便開始醞釀成立業委會。通過業委會解聘原來的物業管理公司，開始嘗試業主自管。

開始自管之后，該小區業委會的每項決議，都事先經過業主大會的同意。為了保證小區的長效管理，保安、保潔、水電、停車等崗位由業委會聘請專職人員完成，電梯維保則外包給專業公司進行。業委會委員都是工作之余義務工作，沒有一個人從小區收入中拿任何津貼。通過一年多的運營，該小區業主自管模式逐漸成熟，運營慢慢走上正軌，不僅不再讓業主交公攤電費，而且2019年春節和中秋，業委會還給業主們發了糧油、大米、木耳、粉條等福利。此外，為了推進垃圾分類，業委會又給每戶業主家發了價值200多元的垃圾桶，還花9.76萬元粉刷了公共區域的樓道。

90萬元的物業費，卻結余了83萬元，給人的印象是業主都不用繳物業費了。為什么可以這樣省呢？除了業主交的物業費之外，小區停車費、廣告費和門禁卡等多項收入就達到了50萬元。這些額外的收入已經足夠支付小區的安保、衛生、日常維護、垃圾處理和公共區域電費。所以出現了物業費大量結余的情況。

但需要看到的是，西安這個小區結余的83萬元，一部分是原本要被物業公司拿走的利潤，一部分也是由于業委會的義務勞動而節約的人力成本。從制度化建設來看，讓業委會成員義務勞動并非長久之計。不過從西安這個小區的運營情況來看，即使支付業委會成員薪酬，依然能夠實現一定的結余。所以這表明業主自管具有可行性。在這種示范效應下，如果現在的物業公司再不改變作風，提升服務質量，恐怕業主們真的要自己動手了。