房地產開發成本核算方法及成本控制策略研究

鄒立功

摘 要 我國城市的不斷擴增，給地產行業帶來更多的發展機會，同時人們對住宅質量的要求也在逐步提高，也給地產公司的項目開發建設帶來很大的壓力。隨著地產行業競爭日益激烈，地產公司需要加強成本控制，應用切合地產項目開發現狀的核算方法，才能夠得出真實的成本數據，并且為運營人員做好成本的管控奠定基礎。

關鍵詞 房地產開發 成本核算 成本控制 策略

一、房地產成本核算和成本控制的關系

在地產項目開發建設期間，地產公司要應用恰當的控制方法降低運營成本，以獲取更多的項目利潤空間，也要有效監控開發資金的使用，使項目的投資成本能夠在可控的范圍之內，進而降低整體運營成本。在建設地產項目時，要由財務人員做好成本核算，確定各個開發項目環節的成本內容，這對明確各個環節的成本數據信息有較大的幫助作用，可以提高地產公司的綜合經濟效益。在開展成本核算期間，如何提高地產公司的整體經營效益，就需要公司建立完善的財務管理機制，作出精確核算。從項目開發的各個子環節出發，如項目配套、項目水電成本費用分攤，這時都需要做好細致的核算。

二、房地產成本核算和成本控制中的問題

（一）成本控制意識比較薄弱

地產公司在項目建設期間，往往都是由財務人員來開展成本核算，但企業的高管缺乏成本控制意識，就會忽視外界的環境變化，不重視公司內部的成本管理工作。在項目建設期間，工作人員不能夠對每一個環節做好成本核算處理，這也會給后期的項目建設運營帶來不良影響。

（二）地產公司缺乏全面的成本控制體系

一些地產公司在項目成本控制期間，在各個階段不能有效地將項目的成本管控與項目的建設周期相融合。在地產項目開發期間，核算和成本管控都未做好動態管理，這就會造成成本控制等工作管理不夠系統，不能夠實時地對項目運作中的相關數據做好收集測算，也就不能得出精準的核算數據。在商品房設計期間，商品房的建設成本可以應用單元控制、指標控制、工程量的材料控制和概算指標的控制方法。地產項目的規劃設計成本是商品房建設成本的3%，另外還要結合商品房周圍的環境，地質勘查的成本，并結合各合作單位的實際運營業務的收費標準來做好成本管控[1]。

（三）成本核算方法不科學

在地產公司項目核算期間，項目運作產生的費用需要歸納到項目成本中。但一些共同費用需要按照一定的比例來分攤，將那些間接費用都歸納到成本科目中。但一些地產公司在核算期間沒有規定如何分散這些間接成本，就容易造成后期的核算數據不夠精準。

（四）成本的核算周期不明確

地產項目開發時間較長，這容易導致在項目核算期間有一定的數據誤差。成本核算能夠測算出公司未來的項目經營利潤，然而一些地產公司某些項目已經竣工驗收，但在成本核算期間，項目的配套設施不夠，這就無法進行整體的成本測算，也會給項目的建設帶來不良影響。

三、地產開發成本核算方法

在開發地產時，可以應用作業成本法，同時可以根據各個建筑公司項目的完工狀況，按照完工的百分比來結轉成本。有些項目開發條件、環境比較復雜，公司就可以按照竣工法來結轉成本。在日常的核算期間，可以設置開發成本的科目，來實現對住宅商品房的成本核算。例如，在地產項目開發期間，可以根據工程的項目進度，按照預付工程款、設備款、材料款等相關的款項來核算，也可以按照完工百分比，依靠配比性原則以及財會核算的工作要求轉接成本。對于土地的征用及拆遷等相關項目的前期費用，此時在商品房開發建設前期，要提交相應的資料，編制出準確的工程測量方案。項目前期的費用包含了項目可行性研究費用、策劃費用、規劃費用、地質勘查費用等[2]。

四、房地產開發中成本核算和成本控制建議

（一）優化和完善地產成本核算項目

在地產項目開發建設期間，要應用合理的成本核算方法，并且要處理在核算中存在的不良問題，在核算期間，要制定完善的核算管理制度和先進的規章機制，進而使核算工作順利推進。另外，還應該在核算期間為財會核算人員提供更多的核算方法參考。根據項目開發建設實際狀況，羅列核算的科目，盡量細化科目，進一步細分一、二級科目，以便得到更詳細的科目列表。

（二）做好地產項目信息的動態監控

隨著我國信息技術的發展，地產公司在成本核算期間和成本管控中通過建立動態的信息管理平臺，可以及時獲得建設成本相關數據信息，而且能夠有效地監控項目運作的各個環節。地產公司準確把握成本管理中存在的不良問題，并且有效彌補后期成本管控中的不足之處，來優化調整核算方案和控制制度，保證在項目建設中有充足的資金維持項目的運作。在地產項目投資建設期間，要綜合考慮地產項目開發期間所要支付的稅金和人工成本。另外，在項目開發建設中，需要支付大量的稅務成本，此時就要結合現有稅法，實現稅收的統籌規劃，降低公司的稅務成本[3]。

（三）加強房地產開發成本控制

在項目開發建設中，要求地產公司從源頭抓起，優化當前房屋建設中的項目預算方案，制定合理的控制機制和管理制度，要做好地產公司內部成本控制策略的研究，以此保證地產公司項目建設順利開展，為公司帶來更多的經濟效益。地產公司在建立健全成本管理機制的基礎上，還要應用現代的核算方法，才能夠提高成本管控的質量。可以應用分層制衡的原則，其中分層的原則要重點表現在地產公司成本控制中的預算編制工作上。內部管理核算制度優化，提升了公司成本控制的制衡性，重點突出了成本管控中的關鍵內容，制度中包含了核算制度、風險控制制度，監控制度和績效評估制度。在地產項目開發中，要確保制度中的制衡性能夠實現，同時還需要靈活使用多種核算方法，并明確地產項目中的成本結構和成本各個構成的比例關系，清晰地劃分成本科目，以及做好資產調撥。

（四）逐步完善成本控制體系

在地產項目開發建設中，應該在單位內部針對成本控制組建獨立的核算部門，由專業人員來負責核算工作的開展，并且對那些成本控制執行結果較好的人員給予相應的獎勵，激勵職工落實成本控制方案，進而最大限度降低公司的運營成本。完善成本管控機制是提升地產公司成本控制能力的基礎，在此期間，項目開發人員在設置費用成本期間，要結合商品房的開發成本做好成本數據測算。地產公司應用的成本管控制度要綜合分析檢驗成本的標準，并設置合理的控制手段。通過應用標準成本的設置，使成本設置更加科學合理。要明確成本構成，同時將成本的結構作為成本控制中的關鍵內容，這會影響到后期成本管控的效果。其中成本的結構可以體現出地產公司項目中的實際成本和標準成本產生的差額，并做好這些成本數據信息的對比。成本管控中如果存在漏洞，就會給后期的控制結果帶來一定的影響。地產公司完善成本管理機制，才能夠保證項目開發中的資金及時到位，并確保整個資金撥付過程更加合規。制定成本管控機制是降低項目資金的重要環節，要充分利用成本管理制度中的變動成本和增長成本及相應的作業成本法。

五、結語

在地產公司的項目開發建設期間，要加強對運營環節的成本核算和管控，進一步優化成本管理制度。應用恰當的核算方法，提升核算人員的工作能力和職業素養，這樣才能夠保證項目建設順利推進，為公司帶來更多的利潤。

成本控制作為當前地產項目開發中的重要管理工作，要求地產公司在開展成本管理工作前期做好成本構成的分析。在公司內引入全過程成本控制思想，引導全體職工參與到成本控制工作中來，加大對成本控制策略的落實。地產公司要在單位內做好成本管理培訓，轉變職工的思想觀念。

（作者單位為滄州建投城鎮化建設開發有限公司）

參考文獻

[1] 李涵妮.房地產開發成本核算方法及成本控制對策探究[J].河南建材，2020（01）：64-65.

[2] 倪永.探索房地產開發成本核算方法及成本控制[J].建材與裝飾，2019（32）：185-186.

[3] 胡啟明. H房地產開發公司成本核算研究[D].西安：西安理工大學，2019：79.