變“權”為利 點“土”成金
——山東武城縣農村承包土地經營權抵押貸款的探索

趙淑莉

作為農村承包地經營權抵押貸款全國試點之一，山東省武城縣通過積極探索，有效盤活了農村土地資源，促進了新型農業經營主體和金融資本進農業、進農村，為實施鄉村振興戰略提供了重要的要素支撐。截至2019年底，累計發放農村土地經營權貸款23.4億元。

搭建“三個體系”，筑牢抵押貸款工作基石

一是搭建管理服務體系。成立縣級農村綜合產權交易中心，鎮設服務站，村設服務點，形成了覆蓋縣鄉村的三級服務體系，重點開展農村承包土地經營權、“四荒地”使用權、林權、養殖水面經營權四類規范交易，全面激發了農村市場活力。同時，依托縣農村綜合產權交易中心，積極引導農村土地規范有序流轉，形成了集流轉申報、登記、鑒證、調解、仲裁以及日常監管為一體的管理服務體系。目前，完成各類農村產權交易1028筆，規范流轉土地近10萬畝。

二是搭建政策保障體系。制定了《武城縣農村土地流轉經營權登記管理辦法》《武城縣農村承包土地經營權抵押貸款辦法》《武城縣農村承包土地經營權抵押貸款風險防范“項目池”實施辦法》等一系列文件，建立起覆蓋農村土地承包經營權確權登記頒證、評估流轉、抵押登記、風險防控等各個環節的政策體系。

三是搭建農村信用體系。積極開展“信用鎮”“信用村”“信用戶”創建工作，將農戶和新型農業經營主體全部納入銀行征信系統，建立電子信用檔案，形成了科學的信用評價機制。加大信用評定成果運用，對信用良好的給予貸款政策優惠，對失信背信的加大懲治力度，不斷優化農村金融環境。

創新“四項機制”，打通融資抵押關鍵路徑

一是辦好“一證”，讓農地入市有了“通行證”。2016年在全市率先完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作，確權土地72.9萬畝，頒證率達100%，徹底解決了農村承包土地面積不準、四至不清、空間位置不明、權益保障難等問題。在此基礎上，在全省率先為規范流轉土地的新型農業經營主體發放《農村土地經營權證》，使農地所有權、承包權、經營權“三權分置”政策實現證件化、具體化，確保用于抵押貸款的農地經營權合法有效、權屬明晰。目前，已發放《農村土地經營權證》241本，涉及土地流轉面積5.6萬畝。

二是出具“一書”，讓抵押交易有了“計價器”。針對農村土地實際資產價值認定難的問題，創新建立了土地經營權價值評估機制，依托縣農村綜合產權交易中心開展簡易免費評估，為農戶和新型農業經營主體出具《土地經營權價值評估認定書》，使土地經營權價值不僅“看得見”，還能“摸得著”，銀行依據評估價值進行放款。目前，已辦理評估912筆，涉及土地面積26878畝，評估價值2.14億元。

為提高價值評估精準度，出臺了《關于農村土地流轉交易價格的指導意見》，結合當地農村土地交易等多種因素，制定土地流轉交易最低保護價和指導價，每三年發布一次，作為確定土地經營權價值的條件和依據。同時，為試點銀行提供抵押登記服務，對抵押物的權屬、面積、地界、抵押時間等事項依法進行登記確認，出具《農村土地承包經營權他項權證》，滿足試點銀行開展抵押貸款工作需要。

三是建立“一池”，讓融資抵押有了“保護網”。創新探索土地經營權抵押貸款“項目池”承接機制，從全縣新型農業經營主體中選擇經營狀況好、信譽度高的優質主體，通過優先給予涉農項目扶持和金融扶持等優惠政策，建立起風險防范“項目池”。當借款主體無法正常經營償還貸款時，其抵押的土地經營權可由“項目池”中的其他主體承接經營，并由承接主體續繳農戶土地租金，以地上附屬物部分償還銀行貸款。該做法有效解決了抵押的土地經營權變現難、處置難問題，保障了農銀雙方權益。目前，入池優質主體達到100家。

四是用好“一網”，讓抵押貸款有了“高速路”。創立農村綜合產權信息共享系統，將業務辦理、數據管理、統計分析、土地流轉備案及合同管理、抵押貸款登記、以圖管地、新型農業經營主體培育、融資需求管理等功能融于一體，實現了農村土地確權成果的轉化應用。通過系統可實現信息查詢、以圖管地、業務辦理及日常管理等。通過“大數據”跑腿，過去需要7到10天完成的貸款手續現在2天就能完成放款，大幅提高了工作效率。

探索“五種模式”，打造提質增效強勁引擎

針對不同融資主體的貸款需求，組織各試點銀行發揮自身優勢，加強金融創新，開發了“雙保惠農貸”“小額土地產權貸”“農保通”等多款信貸產品，形成了直接抵押貸款、反擔保貸款、“農地”抵押+其他產權擔保、他人土地經營權擔保、省農擔擔保等五種“農地抵押貸款”新模式。直接抵押貸款，即以土地經營權為抵押，在縣農村綜合產權交易中心辦理經營權價值評估、抵押登記等手續后，直接在試點銀行辦理抵押貸款。反擔保貸款，即借款人與為其提供擔保的保證人簽訂反擔保合同，將土地經營權抵押給保證人，試點銀行依據保證人提供的擔保進行放貸。“農地”抵押+其他產權擔保，即借款人土地經營權價值不足時，另外追加保證人或其他產權擔保的貸款方式。他人土地經營權擔保，即借款人以他人承包土地經營權為自己提供擔保，獲得銀行貸款。省農擔擔保，即借款人將土地經營權抵押給山東省農業融資擔保公司和山東省農業融資擔保公司，由他們為借款人提供擔保進行貸款。這五種模式融合了家庭承包土地、流轉土地兩類經營權抵押貸款，既滿足了新型農業經營主體的融資需求，又破解了傳統農戶貸款難、額度低、風險高的難題。

同時，堅持規范化、專業化運作，為防止因合同文本和操作不規范引起矛盾糾紛，統一制定《農村土地承包經營權流轉合同》文本、《農村承包土地經營權抵押貸款流程》，建立貸款申請—資格審查—現場勘查—資產評估—資料審批—簽訂合同—抵押登記—發放貸款“八步工作法”，形成了規范、便捷、高效的抵押貸款流程，保障了抵押貸款工作健康運行。