房地產企業視角下對我國智慧城市實踐的審視與反思

萬瀟穎

（華潤（深圳）有限公司）

1 引言

智慧城市不是一個獨立的學科[1]，目前也沒有統一的定義和評價標準[2]，所以對其理解和認知各異，實踐類型也多種多樣。“十三五”以來，國家提出了新型智慧城市的建設任務和目標，也提出了市場為主、協同創新的發展路徑，鼓勵社會資本參與。智慧城市的建設離不開企業，既包括研發技術和產品的科技企業，也包括提供項目載體的房地產企業。迄今，全國已有幾百個城市提出建設智慧城市，但有三分之二仍處在頂層設計階段，項目啟動的僅有五分之一[3]。智慧概念難以真正落地和取得成效，智慧城市建設的方向和方式都值得反思。文章主要從房地產企業的視角，針對當前的智慧城市實踐進行分析。

2 智慧城市的起源與發展

2.1 智慧城市的起源

早在1997年就有學者以新加坡的案例提出了智慧城市的概念[4]。學術界普遍認為智慧城市的概念源于2008年IBM公司發布《智慧地球：下一代領導人議程》[1]，由智慧地球的概念衍生而來。2010年IBM公司發布了智慧城市愿景報告，提出了通過信息通信技術（ICT：information and communication technology）分析和整合城市系統的關鍵信息[5]。IBM公司提出的智慧城市概念是在全球信息產業發展的時代背景下，以應對金融危機、帶動新興產業發展、搶占未來科技為戰略目的[6]而逐步興起的。

從我國的智慧城市發展來看，2009年IBM公司發布了商業白皮書《智慧城市贏在中國》，并開始積極尋求中國地方政府合作推廣其智慧城市項目，許多城市政府也表現出了較高的熱情。但隨后國家工信部發布了《IBM“智慧地球”的認識和思考》，提出了IBM公司智慧地球概念對國家安全、產業安全、信息安全的挑戰等觀點，使得很多智慧城市項目陷入僵局。

近年來，隨著我國互聯網科技企業的迅速崛起，在新一代信息技術發展的推動下，智慧城市再度成為社會關注的熱點。智慧城市項目呈線性增長，一些地方政府甚至言必“智慧”，將智慧城市作為信息化建設的代名詞[7]。

2.2 我國智慧城市行業的發展現狀

2.2.1 智慧城市行業發展的背景

總體來看，當前智慧城市行業發展的動力主要來自政策、市場和技術三個層面，且呈現出政策鼓勵多、市場規模大和技術驅動強的趨勢。

1）政策層面

2012年以來，國務院及各部委開始出臺政策文件，引導智慧城市及相關行業的發展，并在新型城鎮化規劃、“十三五”規劃中強調了新一代信息技術的應用及建設新型智慧城市的任務目標。2016年以來，住建部發布了《國家智慧城市試點暫行管理辦法》，國家標準委相繼發布了19項智慧城市國家標準，涉及評價指標、頂層設計、數據融合、支撐平臺等眾多維度。在國家政策的鼓勵和引導下，各地方政府積極響應智慧城市建設（見表1）。

2）市場層面

隨著政策紅利的不斷釋放，智慧城市吸引了大量社會資本加速投入。2018年中國智慧城市技術相關投資已達到208億美元，據IDC預測，2023年全球智慧城市技術相關投資將達到1894.6億美元，中國的市場規模將達到389.2億美元[8]。面對萬億級的市場，國內企業紛紛開始布局各自的智慧城市戰略（見圖1）。

3）技術層面

圖1 中國智慧城市技術支出預測[8]

當前的智慧城市以新一代信息技術 為支撐[9]，如物聯網與大數據、人工智能與云計算等關鍵技術，為城市與人的感知、連接和交互提供更多可能，為智慧城市創造新的范式。新一代信息技術離不開互聯網產業的快速發展，諸如阿里巴巴、騰訊、百度等互聯網科技公司，華為、中興等通信服務供應商以及?？低暤任锫摼W產品供應商，均已借助先發技術優勢成為我國智慧城市領域的領跑企業。

表1 智慧城市相關國家政策文件匯總

2.2.2 房地產企業的智慧城市實踐

對房地產企業來說，一方面政策的支持、市場的吸引、技術的推動，為智慧城市發展提供了良好的契機；另一方面，在行業市場巨變，發展面臨轉型的背景下，智慧城市成為房地產企業開展多元業務、謀求戰略轉型的方向之一。

對于城市綜合開發項目，尤其是城市核心地段的高密度、高強度開發項目，往往會在安全、效率、體驗等多個維度帶來挑戰。常規的空間手段難以有效應對，而智慧城市的解決方案可以提供新的思路和應對方式，對項目管理運營大有裨益。智慧城市甚至被視為解決城市復雜問題的萬能藥[10]。

傳統的房地產企業操盤智慧城市項目往往帶有局限性，所以在實踐過程中涌現出了“地產+科技”的合作模式?？萍计髽I提供底層技術和智慧城市解決方案，地產企業提供技術和產品落地的項目載體，在合作中達到雙贏的目的?？梢钥吹?，進軍智慧城市領域的房地產企業，都離不開一個或多個科技企業作為戰略合作伙伴（見表2）。

總結當前的智慧城市實踐，主要呈現出智慧單項、智慧業態、智慧園區/城區、智慧城市四種形態。

1）智慧單項

滿足特定類別需求為主的IT解決方案，多以產品為導向，如智慧安防、智慧交通、智慧能源等。

2）智慧業態

針對特定的業態，滿足特定人群的需求為主，多為可復制的綜合解決方案，如智慧辦公、智慧商業、智慧社區等。

3）智慧園區/城區

針對有相對明確管理邊界的城市片區，滿足單一或混合的功能需求，結合項目的屬性和痛點定制化的片區綜合解決方案，如產業屬性的智慧園區、教育屬性的大學園區、綜合服務屬性的城市片區等。

4）智慧城市

以城市為基本單元，實現資源的優化配置，強調數據的打通，以信息化手段提升城市治理水平助力城市運行的解決方案。

其中，智慧單項主要來自各領域的解決方案提供商，不能作為完整的智慧城市概念。智慧城市在概念上更傾向于政府政務管理的提升及城市治理手段的優化，主要來自城市政府與ICT供應商或咨詢機構的合作。房地產企業主要側重在城市開發運營項目上，與科技企業或科研機構在智慧業態、智慧園區/城區實踐上的合作。

2.3 智慧城市典型案例分析

2.3.1 松島新城

2004年韓國發起了U-CITY計劃，后來成為智慧城市層面的國家戰略。松島新城（SongdoIBD）的開發建設，是作為向海外市場展示的窗口，并拉動地區產業和經濟的發展[11][12]。項目由美國開發商蓋爾國際Gale International與韓國本土企業浦項制鐵聯合，與仁川市政府簽署協議界定了土地價格與供應、發展計劃以及各自的角色責任。

作為一座填海而造的全新城市，松島新城被定位為“最智慧的城市”。在規劃建設中，堅持先進甚至適度超前的信息化理念布局信息基礎設施，重點聚焦在智慧辦公、智慧交通、智慧樓宇、智慧能源、智慧社會等多個城市管理與服務領域。如無處不在的傳感器使得街道與建筑都具有感知能力，監視著從溫度、濕度到交通狀況、人的活動等各方面的數據并反饋至中樞系統。全自動的垃圾收集處理系統使得地下的管網取代了地面的垃圾卡車，通過真空壓力抽走垃圾并在處理中心自動分揀，整個系統僅需7個人即可處理全城的垃圾等[11,12]（見圖2）。

松島新城前瞻性的規劃理念及適度超前的技術產品落地對于新城的開發建設值得借鑒，其政企合作的方式也是智慧城市建設需要探索的方向，但項目在開發建設中暴露出的問題更值得反思。松島新城不計成本的建設模式推進艱難，更難以復制和推廣。超過400億美元的建設成本[12]，使開發商缺少足夠的現金流維持建設，投資跟不上，導致項目一再推遲。項目2005年開始建設原計劃2014年完工，到2015年僅完成一半，現在預計2022年完成。

另外，松島新城的活力嚴重不足，新技術應用并沒有成功吸引到人口和產業的聚集[12]。項目規劃人口30萬，至今實際人口不足10萬[13]，僅有不到20%的商業空間能夠形成有活力的業態[14]。

2.3.2 多倫多濱水區Quayside

多倫多濱水區曾經是重工業區，二戰后隨著制造業衰退大量土地污染荒廢。2001年濱水管理局重啟了濱水區的城市更新。多倫多市政府招募了特別合作伙伴Alphabet（谷歌母公司）旗下的智慧城市子公司Sidewalk Labs，中標成為多倫多濱水區碼頭項目Quayside的合作伙伴，負責從規劃設計、建設到城市運營全部工作。

項目啟動區為占地5hm2的Quayside，Sidewalk Labs傾向于針對62 hm2的濱水區作為創新設計與經濟振興區IDEA（Innovative Design and Economic Acceleration）District進行智慧城市研究和規劃設計，但Sidewalk Labs僅作為Quayside和Villiers West的開發運營主體。

項目提出了到2040年創造4.4萬個就業機會、每年創造142億美元GDP、減少89%溫室氣體排放、提供40%低于市場價格的住宅單元、超過四分之三的公交、步行或自行車出行等目標。Sidewalk Labs在總體創新與發展計劃（MIDP，Master Innovation and Development Plan）中提出了交通出行、公共領域、建筑、住房、可持續性、社會基礎設施和數字化創新等七大創新方向和一系列相應的解決方案。

表2 近年我國部分房地產企業的智慧城市業務布局

圖2 松島新城現狀鳥瞰

如為使公共空間更為舒適并增加有效戶外時間而設計的阻擋雨雪和防風隔熱的“建筑雨衣”；可根據白天夜晚或季節變化而轉換為廣場、人行道、車行道或籃球場等使用功能的動態街道；為減少混凝土使用而采用生態友好的材料及模塊化設計的構件，研發可建高達12層的木結構建筑并能夠快速施工的建造體系等（見表3）。

此外，Sidewalk Labs重視項目實施過程中的公共參與，通過組織圓桌會議、參加社區會議、組建居民小組、開展設計工作坊及專題研討會等一系列公共參與的方式，鼓勵社區居民、本地專家、政府部門等共同參與和完善規劃。

Sidewalk Labs在項目中對智慧城市的理解已不再局限于信息技術的應用，而是涉及了經濟與社會發展、生態環境等更大范疇的“智慧”。另外，科技公司主導的智慧城市項目在一定程度上突破了常規模式，提出了更多創新方向，多元類型的城市開發主體也值得思考和借鑒。

但項目在實施過程也存在諸多問題并且一直飽受質疑。如項目規模不足以支撐地下垃圾回收系統等大型基礎設施的建設，以及在公共參與機制下項目的推進緩慢和決策低效等問題。另外，隱私維權人士也表達了對遍布社區的傳感器的擔憂，認為項目存在數據濫用的風險。近日，Sidewalk Labs也宣布放棄了多倫多濱水區項目。

表3 Sidewalk Labs智慧城市創新方向

3 智慧城市實踐的審視與反思

3.1 對智慧城市內涵的理解

2007年歐盟開展了智慧城市評價活動，設立了經濟、人群、政府、出行、環境和生活六個層面的指標[15]。2008年IBM提出的智慧城市評估標準包含了人、商業、政務、交通、通訊、水和能源七個層面的指標[16]。2016年國家標準化管理委員會發布了新型智慧城市評價指標，包括惠民服務、精準治理、生態宜居、智能設施、信息資源、網絡安全、改革創新、市民體驗八項一級指標[17]。

可以看到，無論是歐盟、IBM還是中國政府，對智慧城市內涵的理解都是多元復合而不是單一維度的，是更為廣義的智慧概念，因此智慧城市建設的目標也是包含了經濟與社會健康發展、環境與能源的可持續等眾多維度。但在項目實踐上，智慧城市建設往往受ICT企業的影響過大[1]，“信息技術決定論”主導著智慧城市的內容與方向[18]。多數房地產企業把智慧等同于信息技術的狹義理解，而技術至上的理念驅使企業追逐效率與利益，使得智慧城市實踐往往有悖于初衷[18]。

盡管城市具有通過ICT技術創造更多可能的潛力，但智慧的價值在于應對城市問題的能力[19]，而城市存在的主要問題往往不在于技術而是社會層面，如經濟準入、住房危機、健康差距等，多數的城市問題難以通過當前的智慧城市實踐得到解決[19,20]。因此，跳出ICT技術決定論的局限，探索廣義概念下的智慧城市實踐，既是貫徹落實政府引導的智慧城市建設方向，更是應對城市問題實現全面可持續發展的重要手段。

3.2 智慧城市實踐的主要問題

當前智慧城市實踐的主要問題在于頂層設計與落地實施的脫節。不難發現，雖然房地產企業主導的智慧城市實踐項目（房地產開發項目的智慧城市專項）多不勝數，但絕大多數都停滯在頂層設計階段，很少能夠真正的落地實施。對于城市綜合開發項目來說，企業更傾向于把智慧城市作為營銷的工具[21]而非需要落實的建設目標。在政府鼓勵智慧城市建設的背景下，智慧城市項目甚至變相成為某些企業的圈地運動[22,23]。僅僅作為噱頭的智慧城市概念，企業固然不會主動去落地實施。

對于智慧城市頂層設計本身而言，一方面智慧城市項目的頂層設計同質化嚴重[21]。企業往往期待智慧城市能解決一切問題，導致頂層設計的內容往往大而全但缺乏針對性[24]。智慧城市應是問題導向的設計[25]，并提供具體的城市問題解決方案，需要考慮城市的差異性和項目的特殊性，不能寄希望于放之四海而皆準的設計方案。

另一方面，因為智慧城市項目的頂層設計大而全所以難以全面落地[3]。能夠落地的僅是具體的應用產品，而單項孤立的智能產品僅能提供單一維度的數據，形成了信息孤島，有悖于頂層設計提出的系統整合、萬物相連、數據互通等初衷。

3.3 智慧城市實踐的兩類困境

3.3.1 缺少商業模式

房地產企業常規的開發項目在項目前期就需要測算投資收益回報，但智慧城市建設的模式完全不同。作為一種全新類型的城市建設項目，目前還沒有成熟的商業模式，往往是前期投入巨大，經濟效益未知。

另外，智慧城市建設一般被理解為信息基礎設施建設，屬于服務性而非營利性的項目。所以在缺少可持續的商業模式的情況下，盲目投入開發的風險較高，房地產公司往往會望而卻步。如印度推進的100個智慧城市項目均因貧困問題嚴重等原因停止建設[19]，韓國松島新城建設也因開發企業的資金鏈問題一再延遲。因此，智慧城市實踐首先需要探索其商業模式，一方面是良性互動的政企合作模式，一方面是城市運營的創新盈利模式。

3.3.2 忽視人文關懷

在城市綜合開發項目中，企業往往把智慧城市建設等同于科技產品的簡單堆砌，而忽略了技術背后更為重要的是對人文關懷的考慮。雖然當前的智慧城市實踐依賴于新一代信息技術與相應的科技產品實現不同的功能需求，但智慧城市的本質依然是城市，城市的核心是人，智慧城市的基本要素也是與人以及人的活動相關的數據[26]，所以智慧城市建設必須回歸到以人為本的建設軌道[1]。如松島新城的案例，空有前沿的科技產品與設施但人文層面的考慮不足，導致項目對人的吸引力不夠，城市活力不足，甚至被形容為空城、鬼城。因此，智慧城市項目需要堅持以人為本的設計原則，在建設運營的全過程充分考慮人的需求、人的參與以及城市與人的互動。

3.4 智慧城市實踐的不確定性

不確定性是智慧城市發展的阻力，也是智慧城市付諸實踐必須要面對和思考的話題。智慧城市在技術層面的研發與創新固然重要，同時也需要意識到技術發展對人性、正義和民主的威脅[27]。如今，歐美不少學者已經開始對大數據進行哲學、倫理學和政治經濟學等維度的反思和批判[28]。

3.4.1 數據安全與隱私保護

數據是智慧城市的基本構成要素，城市的數據量大、涉及面廣，特別是商業信息、個人隱私等數據極為敏感，所以在安全和隱私方面的潛在威脅成為企業和市民的最大擔憂[29]。城市數據對個人隱私的侵害和潛在的風險，引發越來越多的爭議。2019年5月，美國舊金山市通過人臉識別禁用法令，禁止城市工作人員購買和使用人臉識別技術，6月27日和7月16日，薩默維爾市和奧克蘭市也相繼通過了該項法令。

依托于大數據的智慧城市運營管理也更容易成為網絡攻擊的目標[12]，由于大數據的信息整合能力和對信息的二次使用能力，傳統的隱私管理手段形同虛設[28]，所以智慧城市將不可避免的帶來更加高昂的安全維護投入[29]。大數據、人工智能等新一代信息技術的應用，一方面讓城市更加便利和高效，一方面也使城市更為危險和脆弱。智慧城市需要反思技術應用的邊界閾值，需要有所為有所不為。

3.4.2 技術倫理的社會爭議

除了對數據安全的擔憂之外，學術界對智慧城市技術倫理的爭議更為激烈。智慧城市信息技術在提升了城市管理水平和改善了部分市民生活品質的同時，同樣加劇了社會不平等和“數字鴻溝”[30]，并可能進一步加劇地區之間的空間和社會的極化[31]。

在信息技術驅使下的智慧城市，人對數據資源的占有和使用能力將成為社會階層劃分的新依據，而掌控數據的能力將成為新的社會權力?？梢灶A見，智慧城市將產生由數據科學家組成的數據精英和數據資本家組成的新統治階層，在數據能力的夾持下將對民主的破壞推向新的高度[28]。

因為數據隱私的泄露造成的傷害在社會群體之間的分配也是不均衡的，最大的受害者將是社會弱勢群體[28]。如美國一些非法機構運用數據識別低收入、低教育程度人群，利用其信息不對稱、無助和急于脫困的心理進行詐騙，獲得巨大利潤[27]。

技術是中性的，但使用和發展技術的過程卻不是中性的[28]。智慧城市需要對價值取向做出判斷，并使智慧的受眾為社會大眾而非特定群體。對于技術的應用應充分思考和篩選，把維護民主與社會公平作為智慧城市的基礎目標之一。

4 結語

智慧城市既是國家戰略，也是企業戰略，需要政企合作、共同建設。在觀念上需要跳出技術導向的局限，以物質空間、數字空間和社會空間的全面智慧為目標。在自上而下的實踐中，需要將智慧城市逐步融入到城市規劃體系中，充分銜接各階段的規劃編制與實施。將致力于解決問題的智慧城市策略，作為城市規劃實施管理的組成部分。在自下而上的實踐中，需要建立保障機制以引導公眾參與，使市民不只是智慧城市的使用者而是參與者、共創者[1]。通過民主的公共參與保障準確、及時和可信賴的信息決策系統[32]。

智慧城市實踐需要自上而下與自下而上的結合，企業是其中的關鍵環節，承擔著政府與公眾間的橋梁作用。從房地產企業的視角來看，智慧城市一方面需要探索商業模式，并從人的需求出發探索智慧應用場景；一方面需要調和商業利益與公眾權益的矛盾，保障社會公眾的權益，合理利用信息技術，防止數字鴻溝拉大[33]。