工業地產的產業分析及定位

劉國元 （中鐵合肥建筑市政工程設計研究院有限公司，安徽 合肥 230000）

1 產業分析

1.1 發展創意產業的條件

1.1.1 順應安徽省“十二五”產業發展規劃

①使傳統產業得到改造和提升，諸如裝備、家電以及汽車等制造業得到不斷的壯大，使化工、冶金以及非金屬材料和煤炭等產業得到不斷的改進和提升，使紡織、服裝以及農副產品的加工得到積極的發展，保證產業的不斷轉型和升級。提高自主創新的能力，使產品的附加值得到不斷的提高，使企業具有更強的品牌創新能力。

②使具有戰略意義的新興產業得到不斷的發展和壯大，將主要的力量集中在公共安全、電子信息、新能源、節能環保以及新材料和新能源汽車等諸多方面，使產業具有支柱性和先導性。

③推動服務業加快發展，積極發展科技研發、工業設計、文化創意、服務外包、中介服務、總部經濟和會展經濟等新興服務業。擴大服務業綜合改革試點范圍，培育一批具有較強競爭力的服務業大型企業集團，建設一批特色鮮明，品牌效應明顯的服務業，提升服務業比重和水平。

④大力發展文化產業，使文化旅游、廣播電視、演藝娛樂和新聞出版得到不斷的發展，為文化產業的發展提供推動力，對傳統的文化產業進行不斷的改造和完善，使數字出版和文化創意得到大力發展，不斷加快蕪湖和合肥的動漫基地發展步伐。在省內大力建設動漫產業，加大體育事業發展力度。

1.2 符合合肥打造科技研發和文化創意的創新基地的要求

做強4大支柱性先進制造業，培育6大戰略性新興產業，大力發展6大現代服務業，積極發展都市農業，打造一中心三基地。

①現代服務中心：包括商貿物流（消費品集散，公路、鐵路、航空物流），商務金融（行政辦公、總部基地、電子商務、金融后臺），旅游會展（旅游組織、旅游服務、會議、國際展覽），信息服務（軟件、服務外包、網絡服務、信息與科技咨詢、中介服務等）。

②創新基地：包括科技研發（國家尖端科研、研發轉化、產品設計、創業孵化、智能城市），文化創意（徽商文化交流、藝術表演、動漫游戲、出版傳媒、影視媒體）。

③現代產業基地：包括食品和汽車零部件、裝備以及家用器等諸多的先進制造，戰略新興（新一代信息技術、新能源、新材料、生物醫藥、公共安全、節能環保），都市農業（特色種植、健康養殖、休閑觀光）。

④休閑旅游基地包括溫泉度假（半湯、湯池的綜合利用），環湖旅游（世界唯一的環大湖都市區，“東方日內瓦湖”），文化休閑（歷史與現代的多元文化體驗）。

1.3 處于合肥市“十二五”產業空間布局的北部集聚區核心區

①東部產業：主體是肥東和合肥經濟經發區和示范園和商貿物流開發區，重點發展農產品和鋼鐵的加工，商貿物流和家電，以及新型化工。

②西部產業：主體是南崗科技園及蜀山經濟開發區，發展節能環保和公共安全，新能源和電子信息與軟件，以及汽車和家電。

③西南部產業：主體是新港和包河、肥西工業園、經濟開發區，發展電子信息和新材料以及新型化工和裝備制造，還有汽車和家電。

④北部產業：主體是雙鳳經濟開發區、廬陽工業園，以及新站綜合開發區等，重點就是發展節能環保、機械加工、紡織服裝，以及新材料和新能源，還有新型的平板顯示等眾多產業。

1.4 契合合肥經濟社會發展“十二五”規劃

合肥產業發展戰略：建設的中心主要就是物流、文化旅游、金融、總部經濟和商貿，在建設的過程中主導就是現代服務業，支撐則是先進的制造業，建設的現代產業體系與生態農業保持一定的協調，使經濟的發展保持又好又快。

①對新興產業進行大力的培育：在建設基地的過程中要和國家的新型平板顯示進行對接，在工業區內引進相關的零部件配套建設；建設的核心就是新材料和能源，以及電子信息等眾多的產業，對項目進行積極的謀劃，對招商力度進行不斷的加強。此外，還需要和省內的其他區縣進行合作，不斷擴大工業區，使新空間得到不斷的開拓。

②不斷融入生產性的服務，規劃好蒙城北路沿線等所有的服務性的用地，促進都市工業項目的建設。在建設生產性的服務聚集區時，進行現代物流和工業設計，以及生產資料市場的研發。

③發展總部經濟的過程中，對財稅激勵進行不斷的促進和完善，對招商引資的各種政策進行不斷的改進和完善，使機構投資者和集團總部，以及跨國公司向中央商務區等重點的地區不斷的集聚，使總部的發展不斷的提升。

④將國內外知名的一些軟件企業引入到工業區內，在加大開發軟件的同時，也要不斷地促進軟件的外包，使信息服務產業得到不斷的構建，提升其競爭優勢。

1.5 服務外包推動創意產業發展

合肥在2011年的外包和接包合同的簽約金額同比上升了326.4%，而執行金額同比上升了351.2%，在全國21個進行服務外包的示范城市中，其增幅最快。現在，在整個合肥，有350家企業進行各類的服務外包，有6萬人從事此類工作，根據商務部的統計，在合肥有210家的服務外包企業進入到系統中，涉及了4.3萬人。

現在，全市形成的服務外包產業，其最大的特色就是包括了工程設計和呼叫中心、金融后臺服務和數據處理、軟件的研發等，并且聚集度也在不斷的增加，其中工程設計外包業務比重上升勢頭迅猛，由去年的5.4%增長到26.4%。

以創意產業為主的合肥服務外包產業的迅速發展，提升了合肥的創意環境，將集聚眾多創意人才，為合肥創意產業的起步奠定良好的基礎。研發設計、技術咨詢、動漫網游等創意產業作為合肥服務外包領域的主要組成部分，將隨著合肥服務外包產業的發展而不斷發展成熟。

2 產業定位

通過前面對本項的地理位置、周邊環境、產業分析、創意產業的機遇和挑戰等分析，得出本項目的產業定位：以電子信息研發、新材料研發、建筑設計、工業設計為主導產業；新能源研發、工程咨詢、新媒體和影視為輔助產業；時尚消費作為商業領域，是產業鏈的延伸，可作為補充型輔助產業。

輔助產業與主導產業的關系：主導產業可以帶動相關的輔助產業發展，例如新材料研發的發展能夠帶動新能源產業的發展，而工業設計則能夠帶動工程咨詢的發展。輔助產業有利于培育新經濟增長點，如新媒體、影視等文化傳媒產業。

補充型輔助產業有利于帶動項目的人氣，創意消費產業的發展能夠拉長項目的產業鏈，同時提升項目的人氣。綜上所述，主導產業、輔助產業和延伸產業是相輔相成、彼此促進以及和諧共融的關系。

3 總結

通過較為系統的分析和總結，分析和探討了工業地產的規劃和建設工作所具有的推廣性和可操作性，但是本文所研究的課題是非常廣泛的，在收集資料時也比較困難，再加上筆者的知識和水平的限制，本文的研究僅僅是處在初步階段，在文中還存在很多缺陷和不足，希望各位學者和專家斧正，也希望本文能引起更多的專業人士關注并參與到工業地產規劃建設的研究工作中來，推進我國工業地產的快速發展。