淺談房產開發建筑工程的項目管理

潘明明

摘要：隨著現代化進程的加快，房地產項目不斷增加，建筑工程項目的質量與安全也逐漸成為人們關注的問題。為此，房產開發企業應重視建筑工程項目管理工作。本文首先概述房地產項目管理工作內容，之后詳細闡述了房產開發項目管理的主要內容，最后給出項目管理的具體建議。希望借助本文為同行業從業者提供一些有益參考。

關鍵詞：房產開發;建筑;項目管理;

房地產行業的競爭越加激烈，房地產為在激烈的競爭中占有一席之地，應在開發項目上下功夫，做好項目管理工作。借助合理的管理手段，做好房地產開發項目質量、安全、進度與成本的控制，高質高效的完工，以最小的投資獲得最大的經濟收益。

1房地產開發項目管理

隨著生活水平的提升，人們對于居住環境的要求也在提升，為此，房地產開發項目實施過程中，房地產企業愈加重視項目管理工作。在項目可研性階段，對建設方案的經濟性與可靠性進行綜合考慮，并制定科學、合理的項目時候目標。在房產項目建設階段，對項目進行全方位的管理，對房產項目實施階段的生產要求進行優化配置。同時，組織高素質管理團隊，將復雜的工程技術方案與管理計劃融為一體，以此確保房地產項目的順利落實。

2房地產開發項目管理的主要內容

2.1開發管理

房地產開發項目屬于長期性、系統性的工程，開發管理作用于項目前期，管理效果與房地產項目建設質量有直接關系。為此，房地產開發企業應深刻認識到開發管理的重要性，做好前期規劃管理，結合項目要求制定科學、合理的開發管理方案，并在開發活動實施階段充分落實管理方案。同時，房地產企業應在企業財務信息與各項業務中應用前期規劃管理手段，以此助力管理人員對項目質量與進度的管理[1]。此外，由于項目管理部門開發管理的質量與效率，這會對整個項目產生影響。為此，應在項目管理前期明確部門內各工作人員的職責，在工程實施階段進行全過程的監管，借此為強化建筑工程建設質量打好基礎。

2.2規劃管理

在房產項目實施前期，項目管理的另一項重要內容就是規劃管理。規劃管理工作可以與設計環節相結合，房產開發企業直接負責建筑結構設計的質量及后期施工階段質量，為實現建筑工程項目經濟收益最大化，房產企業應合理選擇合作施工單位。在招投標環節，綜合考慮報價、技術實力因素，在報價合理的范圍內選擇綜合實力強的施工企業合作。此環節在整個項目開展時間段中所占比例不大，但是卻是對房產企業規劃管理能力的一次考驗。為此，應構建全面的規劃管理體系，不斷吸收先進技術手段，并在實踐中中總結經驗，以提升規劃管理能力，實現對項目總體的全面控制。

2.3施工管理

建筑工程項目施工所占項目總進度的比例較大，施工管理也是項目管理工作的核心。為此，應對施工現場所涉因素嚴格管控。通常，房產企業會在施工現場設置一個專門負責施工管理的部門，在施工管理階段首要關注的就是發包及管理模式。在發包模式方面，房產企業可以選擇的發包模式很多，例如施工總承包模式、平行承發包模式等[2]。其中常用并收效高的承包模式為CM管理模式與施工總承包管理模式。在施工管理模式方面，應結合項目的實際情況，從宏觀角度出發，兼顧微觀層面，制定符合項目需求的管理模式。建筑工程現場管理過程中，應強化施工現場管理工作，做好細節管理，將施工管理方案充分落實。

3房地產開發工程的項目管理策略

現階段，我國現代化建設的步伐不斷加快，建筑行業發展迅速，競爭也非常激烈，作為房產企業應提升對項目管理工作重要性的認識，通過多種項目管理手段，以此提升建筑工程項目的質量，實現項目收益最大化，提升房產企業的投資收益。

3.1做好可行性研究

項目開展應做好預期性定位與研究，例如進行商業地產開發時需要從選址、定位、資金鏈、開發施工、營運五方面方面入手，對投入與產出進行合理考慮，強化項目實施階段市場調研工作質量，房產開發項目的參加者很多，主要有規劃者、商業經營者、策劃銷售代理、發展商及投資者等。進行商業地產規劃應對經營者的需求進行充分了解，進而實現適銷對路，一個與經營者需求不符的規劃項目，勢必不會受到市場歡迎。為此，應在可行性階段找好建筑項目的定位，以此確定房產項目在房地產市場的競爭地位，確定相應的開發與營銷模式，確定建筑項目設計要求與概念規劃方案的投資成本估算，預測房產項目實施過程可能出現的問題，解決方案的可行性、房產建筑工程實現的可操作性等[3]。

3.2全面的成本管控

房產項目的成本管控工作是項目投資者最為關注的問題，為此，應借助有效手段強化房產工程實施涉及到的決策階段、招標階段、設計階段、施工階段、驗收階段與維護階段等全國的成本管控。成本管控并不能過于追求低成本，而忽略項目建設質量及其他需要重點管控的內容。因決策與施工階段對于房產項目投資收益的影響很大。為此，需要特別注意對房產項目的決策與施工階段的成本管控。決策階段，應對影響成本的關鍵因素進行嚴格把控，從定量及定性兩個方向進行成本控制，對項目實施各階段的工程量進行準確核算，確定項目實施各階段的預算方案。施工階段的成本管控是整個房產項目成本管理的重點，對此階段進行成本管控應對設計變更進行嚴格控制，借此減少因設計變更導致項目施工成本提升的情況;對建筑材料的數量與質量進行嚴格檢查，避免因材料不合格造成工程質量下降，與材料使用過度造成的材料浪費導致施工成本增加;嚴格執行施工進度計劃，避免因工期延誤而導致的施工成本提升。綜上，在施工階段，房產企業應要求施工企業嚴格按照設計及圖紙施工、落實各項管理條例、以保證在工期內完工。

3.3進度管控

房產項目實施進度對項目的最終收益有直接影響。為此，房產企業應強化進度管理工作。進度管理常用的方式為網絡計劃法，主要是在網絡圖的基礎上實施的。網絡圖主要是反映項目實施期間各項工作邏輯關系的圖表，管理人員可以很清晰的獲得項目工期、各項工作落實的先后順序、邏輯關系等，借助于網絡圖分析關鍵線路、審核施工計劃、對主次工作與資源進行合理統籌，進而對工期進行有效控制。此外，房產企業還應落實項目管理責任制，以強化各部門的指導與監督職能。

3.4質量管理

房產企業借助科學、合理的項目管理方式確保房產項目的質量。建筑產品與其他工業產品存在很大不同，工業產品主要是在流水線上產出，對于質量的影響因素很少，同一批次工業產品的質量非常穩定，而建筑產品則不同，影響質量的影視很多。例如人、材、機、施工環境、施工方法等。房產企業質量管控是在設計、施工、監理等合作企業優秀、成熟的管理能力基礎上實施的強化控制。質量是房產企業的生命，實現質量管理的目標是房產企業發展企業與發展品牌的根本與關鍵，而由于管理行為實施的主體不同，房產企業在項目實施階段其質量管控手段與其他參加企業存在著差異，應從房產企業最終要實現的目的出發，確保項目質量，以此確保獲取更多的收益。

3結語

房產企業的項目管理工作是企業運行的有效手段，同時也是企業發展的重要手段。為此，在實際工作中，應做好借助合理的手段對項目進行可行性研究、成本、進度及質量方面的控制，以此強化開發、規劃及施工階段的管理工作，確保房產項目獲得預期收益。

參考文獻

[1]李斌.房產開發建筑工程的項目管理方法探究[J].中國房地產業，2018（024）：111-111.

[2]高偉.建筑房地產工程項目管理理性分析[J].建筑工程技術與設計，2018，000（026）：2922-2922.

[3]呂召鑫.房地產開發中建筑工程項目管理探討[J].低碳世界，2018（007）：165-166.