2021，房地產“圍城”

蘇曉

最近兩年，在“三道紅線”、“房貸集中度管控”等政策的嚴格監管下，房地產企業的資金壓力明顯增加，房企債務違約和破產的情況時有發生。房地產也一改以往高速增長的時代，行業整體規模增速呈明顯放緩態勢。

然而，每個行業都像一座圍城，里面的人想出去，外面的人想進來。房地產行業，亦是如此。

如今，有一部分房企為了“活下去”，也已開始陸續剝離房地產業務轉行發展。而就在這些傳統“玩家”陸續“離場”的同時，還有一些“外行”企業正持續跨界入場。

“逃離”房地產

告別了高增長時代，一些房企剝離地產業務的現象頻頻出現，其中不乏一些曾經的頭部房地產企業。

11月12日，綠地控股一紙公告宣布轉行。根據公告，鑒于其基建產業的收入占比已超過50%，公司所屬行業類別由“房地產業”變更為“土木工程建筑業”。

從綠地近年的營業收入情況看，其基建產業在2020年實現了2334.4億元的營業收入，占比為51.83%;房地產營業收入為1947.8億元，占比43.2%。今年上半年，綠地基建營業收入高達1574億元，占比為55.7%;房地產營業收入為971億元，占比34.4%。盡管業內普遍認為綠地這一變更行業的操作，更多的是為了不再受制“三道紅線”的約束。但從財務指標來看，綠地雖然沒有放棄房地產業務，但也確實在逐漸擺脫對房地產業務的依賴。

不只是綠地，還有今年債務纏身的恒大。10月下旬，在恒大集團復工復產專題會上，董事局主席許家印透露，將大幅度壓降房地產開發建設規模，并在10年內完成向新能源汽車產業的轉型。這也意味著，恒大未來將形成以新能源汽車為主，房地產業為輔的產業新格局。

在此之前，今年9月28日，中國電建公告，公司擬將所持房地產板塊資產與電建集團持有的優質電網輔業相關資產進行置換。9月17日，廣宇發展與魯能集團、都城偉業進行資產置換，以地產業務換取新能源資產。

而從最近半年來看，幾乎每個月都會有房企宣布剝離房地產業務，如中天金融、廈門國貿、奧園美谷等都曾公開表示過對房地產業務進行剝離或轉讓處理。

此外，包括華僑城、中交地產、光明地產、華潤置地、上海城開、上海地產、招商蛇口和保利置業等國企也在近期多有掛牌轉讓旗下公司股權的行為。

一邊是“告別”動作頻頻，另一方面，隨著市場降溫，投資和擴張動能相應降低，開發企業增量也降至近10年最低點。

根據中國房地產信用平臺（http：//credit.fangchan.com/）此前的一項統計顯示，截至10月15日，全國房地產開發企業總量為97797家，同比增長約0.6%，相較2020年全年僅新增了0.45%。如果按照目前的增速及市場狀況，預計2021年全年的同比增幅也會在1%以下。

“逆行者”入場

然而，與上述房地產企業不斷逃離房地產業務相反的是，一些互聯網巨頭、服飾企業則相繼入局房地產行業。

最引人關注的當屬字節跳動，近來其布局房地產業務動作頻頻。11月29日，有消息稱字節跳動旗下房產信息平臺幸福里計劃并購麥田房產。對此，幸福里方面回應表示，公司收購麥田約20%的股份，相關程序正在進行中。

而就在5天前，字節跳動表示將拆分自己旗下的房產業務“幸福里”，目前幸福里已經啟動融資計劃，將引入外部戰略股東，獨立發展。

此前，11月12日，字節跳動成立廈門好房有幸信息技術有限公司，經營范圍含房地產經紀;10月初，字節跳動全資子公司北京好房有幸信息技術有限公司收購了北京金色麥田房地產經紀有限公司所持的福旺房地產經紀100%股權。

事實上，對字節跳動創始人張一鳴來講，一直都沒有放下他的“房地產情懷”。早在創立字節跳動之前的2009年，張一鳴就把旅游搜索引擎酷訊的房產頻道獨立分拆成立了垂直房產搜索網站九九房。不過，這次創業不算成功，九九房最后不了了之。2017年，字節跳動與“優優好房”合作在今日頭條版塊開通了新房、二手房、租房按鈕。之后不久，其又以今日頭條流量傾斜的方式扶持懂房帝。如今，幸福里平臺更是印證了其在房地產領域的“瘋狂跳動”。

也許是看到了字節跳動對房地產的加速布局，快手也終于“坐不住”了。10月25日，快手電商的關聯公司成都快購科技有限公司發生工商變更，經營范圍增加房地產經紀業務。

不僅是互聯網公司，一些服飾企業也有同樣的動作。

11月11日，羽絨服行業龍頭波司登設立子公司榆林康瑞博置業，注冊資本2億，經營范圍包括房地產評估、房地產經紀、房地產開發經營等。不過，波司登并不是在今年首次跨界房地產領域，早在2004年，波司登就設立了全資子公司江蘇康博房地產開發有限公司，開始涉足房地產。隨后波司登又設立了山東康博置業有限公司、創威（常熟）置業有限公司、宿遷康博置業有限公司等多家房地產行業相關的公司。

同樣，國貨服裝品牌雅戈爾近年來也持續斥資布局地產。值得注意的是，其在今年第三季度突然實現營收的迅猛增長，最重要的一個原因，就是在于房地產項目的集中交付。

由于可見，盡管房地產行業大環境出現一定降溫，但仍受到一批“逆行者”的看好。

行業洗牌加速

實際上，無論是內行“離場”還是外行“入場”，在業內看來，這都屬于行業洗牌的正常現象。而且隨著近年來樓市調控的不斷深入，房地產行業利潤持續縮減，房企已進入改革的陣痛期，行業洗牌加速已成必然趨勢。

合碩地產機構首席分析師郭毅表示，現在行業前十房企市占率很高，留給非品牌房企或非專業化房企的市場空間不斷壓縮。品牌房企憑借產品力、品牌效應和規模化優勢提高市占率，以此取得超預期利潤的可能性不斷提升。而非品牌房企或非專業化房企退出市場之后，或更利于提高市場上產品品質，有利于提升房地產市場整體專業化程度，不斷強化強者恒強的趨勢。

與此同時，在房地產行業發展不景氣的當下，也更急需新動力的加入。互聯網企業進軍房地產行業便是一種突破嘗試，憑借其流量和技術等優勢的加持，也能為行業注入更多的新鮮血液。

而作為傳統房地產企業，要更加注重運營效率，充分利用自身優勢制定戰略，保持財務健康。在當下環境中，盡可能減少對企業的沖擊。（文章來源：中房網）

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

34.003