基于新形勢(shì)下維修資金使用管理工作的研究

李兆全 葛紅剛

【摘要】近年來(lái)，鹽城市不斷推動(dòng)維修資金使用管理工作公開(kāi)化、規(guī)范化、高效化發(fā)展。省直部門(mén)評(píng)價(jià)，其工作相關(guān)做法在全省維修資金使用管理工作中具有借鑒意義和示范作用。隨著外部大環(huán)境變化，探究做好新形勢(shì)下維修資金使用管理工作，提出推動(dòng)維修資金使用工作再上新臺(tái)階的進(jìn)一步措施，是接下來(lái)一段時(shí)間的首要目標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】機(jī)制創(chuàng)新;過(guò)程管控;智慧建設(shè)? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.011

1、維修資金工作經(jīng)驗(yàn)做法

1.1健全完善政策制度，明確工作職責(zé)落實(shí)

近幾年，鹽城市根據(jù)國(guó)家和省相關(guān)規(guī)定，相繼制定出臺(tái)了市區(qū)維修資金使用管理實(shí)施細(xì)則、優(yōu)化完善市區(qū)維修資金使用應(yīng)急維修工作流程、規(guī)范市區(qū)房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用第三方服務(wù)、規(guī)范市區(qū)房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用應(yīng)急維修專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍備選名錄管理等一系列業(yè)務(wù)性配套文件，健全完善了市區(qū)維修資金使用管理制度。同時(shí)，根據(jù)江蘇省維修資金管理辦法和市區(qū)城市建設(shè)管理重心下移要求，從2014年起，將市區(qū)維修資金使用審核工作下放各區(qū)住建部門(mén)，由各區(qū)住建部門(mén)會(huì)同屬地街道做好現(xiàn)場(chǎng)勘查、審核、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)等日常管理等工作。持續(xù)推動(dòng)加強(qiáng)維修資金使用事中、事后監(jiān)管，建立了市、區(qū)、街道三級(jí)監(jiān)督聯(lián)動(dòng)機(jī)制，明確各部門(mén)職責(zé)分工，從使用申請(qǐng)、維修施工、工程驗(yàn)收、公示公告、審計(jì)結(jié)算等全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。與此同時(shí)，將審計(jì)、監(jiān)理等中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)用與施工單位維修工程款分開(kāi)結(jié)算，推行維修施工質(zhì)量履約保證金等制度，有效防范了冒領(lǐng)、套取維修資金及后續(xù)保修不到位的現(xiàn)象發(fā)生。

1.2突出完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)使用過(guò)程管理

積極對(duì)維修資金使用應(yīng)急維修和一般維修流程進(jìn)行細(xì)化。對(duì)發(fā)生墻體脫落、消防隱患等危及房屋安全等緊急情形時(shí)，申請(qǐng)人可直接向區(qū)住建部門(mén)申請(qǐng)應(yīng)急維修，區(qū)住建部門(mén)當(dāng)日安排專(zhuān)人會(huì)同屬地街道現(xiàn)場(chǎng)勘查確認(rèn)，并通過(guò)自主選擇方式落實(shí)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍實(shí)施維修，限時(shí)辦結(jié)，實(shí)行“同步申請(qǐng)、同步公示、同步審計(jì)、同步監(jiān)審”。根據(jù)江蘇省維修資金管理辦法，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)性方式建立了市區(qū)維修資金使用審計(jì)、監(jiān)理、招標(biāo)代理等第三方專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍備選名錄，供維修申請(qǐng)人自主選擇，并健全完善相關(guān)制度，規(guī)范服務(wù)質(zhì)量。對(duì)維修項(xiàng)目在5000元以上的進(jìn)行工程造價(jià)審計(jì)，對(duì)維修項(xiàng)目在15萬(wàn)元以上的進(jìn)行審計(jì)復(fù)核，對(duì)維修項(xiàng)目在10萬(wàn)元以上的實(shí)施監(jiān)理。對(duì)實(shí)施公開(kāi)招標(biāo)維修項(xiàng)目，協(xié)調(diào)納入公共資源中心平臺(tái)實(shí)施。同時(shí)，為加強(qiáng)市區(qū)維修資金使用過(guò)程跟蹤管理，建立了市區(qū)維修資金使用現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)組，對(duì)市區(qū)維修資金使用維修項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤全覆蓋，重點(diǎn)對(duì)維修資金使用維修中、維修后的維修情況事實(shí)等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，確保維修資金發(fā)揮最大價(jià)值。

1.3優(yōu)化細(xì)化撥付流程，保障資金安全管理

每筆維修項(xiàng)目結(jié)算，需經(jīng)屬地街道組織參與工程竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具工程質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告，審計(jì)機(jī)構(gòu)出具工程結(jié)算審計(jì)報(bào)告，根據(jù)審計(jì)報(bào)告出具受益業(yè)主維修資金使用分?jǐn)偯骷?xì)，經(jīng)公示無(wú)異議后，區(qū)住建部門(mén)及時(shí)出具同意撥付維修資金的意見(jiàn)，再根據(jù)同意意見(jiàn)按規(guī)定辦理款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)手續(xù)。依據(jù)局財(cái)務(wù)管理制度和維修資金使用實(shí)際，對(duì)市區(qū)維修資金使用款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)流程進(jìn)行了優(yōu)化，明確材料受理和辦結(jié)時(shí)限，對(duì)10萬(wàn)元及以上資金支出，經(jīng)局財(cái)務(wù)與審計(jì)處審核后，報(bào)局分管業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審批同意。對(duì)10萬(wàn)元以下資金支出按財(cái)務(wù)支出流程實(shí)施撥付。材料手續(xù)齊全后，材料初審、流程申報(bào)、資金撥付2個(gè)工作日內(nèi)完成。

1.4加強(qiáng)輿論宣傳引導(dǎo)，促進(jìn)信息公開(kāi)透明

定期組織各區(qū)住建部門(mén)及街道進(jìn)行維修資金使用方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)交流，傳達(dá)上級(jí)有關(guān)要求，分析當(dāng)前存在問(wèn)題，會(huì)商剖析矛盾難點(diǎn)，提出解決舉措。牽頭編制市區(qū)維修資金使用政策問(wèn)答手冊(cè)，詳細(xì)解讀相關(guān)使用政策法規(guī)、使用流程與材料申請(qǐng)、使用申請(qǐng)范圍、受理審核部門(mén)等，實(shí)現(xiàn)了“一冊(cè)在手，辦事無(wú)憂”的效應(yīng)，大大方便了業(yè)主申請(qǐng)使用維修資金。依據(jù)制定的維修資金使用流程，根據(jù)不同申請(qǐng)流程及情形，分類(lèi)梳理并制作了申請(qǐng)使用所需的材料格式樣本，供申請(qǐng)人使用選擇，保障維修資金使用申請(qǐng)規(guī)范、便捷。同時(shí)，通過(guò)巡回法庭送法進(jìn)小區(qū)、與鹽城晚報(bào)合作等多種方式、多種渠道加強(qiáng)維修資金使用管理宣傳，同時(shí)在《江蘇鹽城物業(yè)》微信公眾號(hào)開(kāi)設(shè)專(zhuān)欄，定期推出維修資金使用政策及疑難問(wèn)題解答宣傳，不斷提高市民群眾知曉率。

2、正視當(dāng)前存在的主要問(wèn)題

隨著商品化住房市場(chǎng)不斷發(fā)展，大量城市商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后面臨維修和更新改造，住宅維修資金的使用需求日益凸顯，維修資金管理水平與人民群眾期盼之間存在差距。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是維修資金體制機(jī)制不夠健全。現(xiàn)有體制機(jī)制對(duì)維修資金使用工作有部署，但具體措施不夠細(xì)化，相關(guān)體制機(jī)制落實(shí)需要進(jìn)一步完善，導(dǎo)致部分工作缺乏創(chuàng)新性和針對(duì)性。二是維修資金使用全過(guò)程監(jiān)管難以有效把控。當(dāng)前維修資金使用維修項(xiàng)目類(lèi)型多、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、涉及多個(gè)行業(yè)，但并未對(duì)維修資金建立嚴(yán)格的管理制度、監(jiān)管制度，所涉及的行業(yè)主管部門(mén)參與度還比較低，管理人員配置還不足，精細(xì)化管理程度不夠，對(duì)維修項(xiàng)目實(shí)施工作量的大小、維修質(zhì)量的好壞還難以有效把關(guān)。三是維修資金使用業(yè)主配合參與度還不高。表決參與率低，在維修資金使用征求意見(jiàn)階段，部分業(yè)主因不直接涉及自身利益，往往不發(fā)表任何意見(jiàn)，甚至提出反對(duì)意見(jiàn)或引起信訪矛盾糾紛，導(dǎo)致部分項(xiàng)目難以得到及時(shí)維修;同時(shí)，過(guò)程管理參與度不高，對(duì)維修方案確定、維修施工過(guò)程監(jiān)督、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)常常漠不關(guān)心。四是維修資金使用信息化程度不夠高。維修資金使用管理工作線上線下融合度還不夠，申請(qǐng)材料申報(bào)、業(yè)主意見(jiàn)征求、部門(mén)流轉(zhuǎn)審簽等工作程序大多還停留在紙面上，辦理效率還不夠快捷，未能實(shí)現(xiàn)市區(qū)維修資金使用申請(qǐng)、受理、勘查、審核、撥付等環(huán)節(jié)全流程線上辦理。

3、新形勢(shì)下推進(jìn)維修資金工作的有效路徑

針對(duì)當(dāng)前住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存在的使用難題，需要積極轉(zhuǎn)變思維方式，創(chuàng)新工作方式，推動(dòng)破解住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金工作存在的深層次問(wèn)題，多措并舉，統(tǒng)籌推進(jìn)，推動(dòng)尋找維修資金使用工作再上新臺(tái)階的治本之策，切實(shí)保障住宅“養(yǎng)老金”專(zhuān)款專(zhuān)用，發(fā)揮預(yù)期效益。

3.1堅(jiān)持機(jī)制體制創(chuàng)新，保障維修資金使用渠道暢通

推動(dòng)出臺(tái)鹽城市維修資金管理辦法，在管理辦法中增加強(qiáng)制維修內(nèi)容，對(duì)電梯、照明、消防設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備等設(shè)置維護(hù)和更換周期。及時(shí)出臺(tái)配套文件，如出臺(tái)維修資金續(xù)交管理辦法，確保維修資金應(yīng)交盡交，對(duì)欠繳的房屋，限制其上市交易權(quán)，或按房產(chǎn)交易價(jià)格按比例強(qiáng)制收取維修資金;規(guī)范住宅公共收益管理等。進(jìn)一步健全完善市級(jí)層面相關(guān)制度體系，夯緊夯實(shí)各級(jí)部門(mén)單位主體責(zé)任，優(yōu)化規(guī)范維修資金使用程序，并提供政策依據(jù)。細(xì)化優(yōu)化維修資金使用流程，對(duì)受理材料的目錄格式、申報(bào)審核時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步明確申請(qǐng)人及各級(jí)部門(mén)工作職責(zé)。強(qiáng)化各縣區(qū)監(jiān)督考核指導(dǎo)，加強(qiáng)全市面上業(yè)務(wù)指導(dǎo)，創(chuàng)新思路，完善監(jiān)督考核機(jī)制，協(xié)調(diào)財(cái)政部門(mén)爭(zhēng)取專(zhuān)項(xiàng)考核經(jīng)費(fèi)，加強(qiáng)對(duì)各區(qū)維修資金使用審核工作監(jiān)督考核，考核結(jié)果直接與經(jīng)費(fèi)撥付掛鉤，提高日常管理成效。

3.2加強(qiáng)使用過(guò)程管控，確保維修資金使用監(jiān)督成效

充分發(fā)揮代管機(jī)構(gòu)一線督導(dǎo)工作優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步充實(shí)代管機(jī)構(gòu)維修資金使用現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)小組，提高維修資金使用現(xiàn)場(chǎng)督查頻次，不斷加強(qiáng)維修資金使用事中、事后監(jiān)管。健全完善維修資金使用第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)督把關(guān)機(jī)制。鼓勵(lì)申請(qǐng)人通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)等競(jìng)爭(zhēng)方式擇優(yōu)選擇維修施工單位，積極引導(dǎo)第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與審價(jià)、監(jiān)理、驗(yàn)收等使用管理工作。同時(shí)，鼓勵(lì)探索建立維修保險(xiǎn)制度，經(jīng)業(yè)主表決同意，可以使用維修資金購(gòu)買(mǎi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修保險(xiǎn)。對(duì)電梯、消防等重點(diǎn)項(xiàng)目，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)第三方服務(wù)或邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員協(xié)同指導(dǎo)和督查，強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)部門(mén)協(xié)同聯(lián)動(dòng)。積極探索推進(jìn)專(zhuān)戶管理銀行第三方監(jiān)督服務(wù)機(jī)制，充分發(fā)揮并強(qiáng)化事前事中事后全方位監(jiān)督效能。探索黨建引領(lǐng)維修資金使用試點(diǎn)，豐富使用管理內(nèi)涵，拓展使用業(yè)務(wù)外延。持續(xù)抓好維修資金使用隊(duì)伍建設(shè)、作風(fēng)建設(shè)、效能建設(shè)，組織各區(qū)及街道一線工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高服務(wù)意識(shí)和能力水平。同時(shí)，融合發(fā)揮房產(chǎn)物業(yè)巡回法庭和人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解作用，切實(shí)將維修資金使用矛盾糾紛化解在萌芽、在基層。

3.3持續(xù)推動(dòng)智慧建設(shè)，促進(jìn)維修資金使用上下融合

以行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型為契機(jī)，乘勢(shì)推動(dòng)智慧物業(yè)建設(shè)發(fā)展，加快推動(dòng)維修資金使用申請(qǐng)審核在線服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，整合資源，強(qiáng)化協(xié)同，補(bǔ)齊信息化服務(wù)短板，使維修資金使用申請(qǐng)、票決、受理、勘查、審核、撥付等環(huán)節(jié)全流程在線辦理，實(shí)現(xiàn)讓企業(yè)與群眾“少跑腿”，讓數(shù)據(jù)“多跑腿”。通過(guò)建設(shè)維修資金使用申請(qǐng)審核在線服務(wù)平臺(tái)，壓縮辦理環(huán)節(jié)、精簡(jiǎn)辦事材料、縮短辦理時(shí)限，實(shí)現(xiàn)維修資金使用申請(qǐng)、受理、勘查、審核、撥付等環(huán)節(jié)全流程線上辦理。推動(dòng)將維修資金使用與智慧物管平臺(tái)建設(shè)相融合，實(shí)現(xiàn)維修資金使用融入物業(yè)管理活動(dòng)全生命周期，指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)智慧物管平臺(tái)線上及時(shí)收集各類(lèi)設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)，提供科學(xué)決策的預(yù)報(bào)輔助信息，提高設(shè)施設(shè)備智能化和維修資金使用信息化管理水平。持續(xù)充分運(yùn)用好《我的鹽城》APP，《鹽城宣傳》《鹽城住建》《江蘇鹽城物業(yè)》微信公眾號(hào)等本土新媒體和房產(chǎn)物業(yè)巡回法庭送法進(jìn)社區(qū)宣傳優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)與電視臺(tái)、鹽城晚報(bào)等媒介平臺(tái)的深度合作，多渠道、多元化、多層次進(jìn)行維修資金使用政策、流程等方面的宣傳引導(dǎo)，推動(dòng)形成人人知曉、人人支持、人人參與的氛圍。

結(jié)語(yǔ)：

物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性綜合工程，維修資金是重中之重，需要全方位統(tǒng)籌、全要素配置、全過(guò)程服務(wù)，聚焦創(chuàng)新體制機(jī)制、使用過(guò)程管控、智慧信息建設(shè)等重點(diǎn)工作，不斷推動(dòng)市區(qū)維修資金使用管理工作公開(kāi)化、規(guī)范化、高效化，保障做好房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有效運(yùn)行，延長(zhǎng)房屋使用壽命，持續(xù)推動(dòng)新形勢(shì)下維修資金使用工作再上新臺(tái)階，真正使維修資金成為群眾“房屋的養(yǎng)老金”，維護(hù)好廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

作者簡(jiǎn)介：

李兆全，單位：鹽城市物業(yè)管理中心，江蘇省鹽城市;

葛紅剛，單位：鹽城市物業(yè)管理中心，江蘇省鹽城市。