公房管理體制現狀及變革淺析

慕曉甜

【摘要】基于我國公房管理體制變革的需求，本文進行了相關問題研究。本文分為三部分，第一部分明確了公房的含義及特征，第二部分從經濟適用房體制及廉租房體制運行過程中存在的問題入手探討了我國公房管理體制的現狀，第三部分從五個方面對如何改進我國的公房管理體制，提出了自己的建議。

【關鍵詞】公房;管理體制;現狀;變革? ? ? ? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.012

1、公房的含義及特征

1.1公房的含義

公房是指為了解決低收入階層居民的住房問題，由政府投資建造或者由政府以一定的方式提供補貼，由建房機構建造，并以較低的價格出售或租賃低收入家庭的住房。公房是我國計劃經濟時代遺留下來的產物，相對于所有權屬于個人的私有住房而言的，公房的承租者，沒有公房的所有權，只有使用以及有限處分的權利。對于公產房與私產房而言，其主要的不同就在于產權，對于公產房來說不存在產權人，作為業主，只擁有承租權，不存在任何的轉讓權，因此，公產房不是自由買賣的，也不能繼承，或者辦理結婚之前的一些公證業務。

1.2公房的特征

公房具有以下二個特征：第一，公房的所有權屬于國家所有。在法律允許的范圍之內，作為公產房的使用人員，擁有一定的占有權利、使用權利、部分收益以及有限制處分的一些權利。對于公產房的所有權人來說，在名義上屬于“國家”，其本質方面來說，屬于勞動者的所工作的單位，或者是當地的政府部門，因此，作為公產房而言，存在“單位產權”“地方產權”的一些稱呼。但是，對于“單位產權”來說，也被稱之為是“國有單位自管的公有住房”，“地方產權”也被稱之為“各地房屋管理部門直接的公有住房”。另外，也存在一些“央產房”，也屬于中央在京的單位的管理下的公產房。

第二，公房的租金偏低，遠遠低于市場價格，體現了其社會福利性。這同我國傳統意義上的福利住房分配體制以及計劃經濟體制之間緊密聯系，這屬于政府對于勞動者進行變相的分配工資的手段。在進行住房體制改革之前，已經獲得公產房使用權的承租人，需要滿足相關的要求，即需要在國家機關，或者是國有企事業單位上班，在工作年限上也有一定的要求，這樣，組織上便會按照工齡的長短或者職務的高低，以及工作業績的多少等有關，從而確定出給每一戶家庭分配房屋的面積，并且，構建出職工和國家以及單位相互之間的房屋租賃關系。對于公產房的使用權而言，本質上，將其實際價值包含進去，這屬于職工多年工資當中的一定住房消費補貼，同時也是勞動力價值的構成。在住房制度發生改革之后，滿足相關的公產房使用權，允許進行上市交易，而且受到約束的條件也在降低。就那些已經步入市場的公產房的使用權來說，目前已經彰顯出了市場交易的價值了。

1.3我國現行公房管理體制的特點

第一，由完全的福利性向部分福利性轉變。隨著計劃經濟向市場經濟的轉軌，人們對生活中的必需品的需求，不再由政府一手承辦，而是由市場提供。在這種體制下，公房也成為商品，由市場提供，但是由于其特殊的地位，需要政府對其進行干預，使得公房具有部分福利性的特征。

第二，由非商品性向商品性轉變。計劃經濟體制下，不存在商品的概念。隨著經濟體制的轉變，市場對商品的供給等逐漸起主導作用，在這種制度下，公房也成為商品，雖然具有福利性質，但是由市場提供，雖然有政府干預，但政府只起監管的作用，市場在其中扮演著重要的角色，公房也具有了商品的性質。

第三，由配給性向非配給性轉變計劃經濟下住房不是通過交換提供給居民的，而是分配給居民，這樣容易導致不公平。市場經濟條件下，公房不再由國家直接建造，并分配給個人，而是由市場來提供，通過人們自己的努力，根據自己的需要，得到想要的住房，這種方式相比以前來說具有高效率性。

2、我國的公房管理體制現狀

我國現行的公房主要包括經濟適用房、廉租房，兩者在管理體制上存在一些問題。

2.1經濟適用房體制運作過程中存在的問題

第一，對于建筑企業而言，經濟適用房因售價較低，企業利潤較少，開發商寧愿把資金投入到利潤高的商品方面，而不愿進行經濟適用房的建設，因此，需要政府的介入。但企業未能以積極主動的態度來對待經濟適用房的建設問題，為經濟適用房的質量帶來了很大的隱患。

第二，對于政府而言，政府實施經濟適用房政策，限定開發商經濟適用房的銷售價格，決定了政府必須為開發商提供財政補貼，以鼓勵企業多建經濟適用房。但對于企業而言，追求利潤的本質決定了開發商把經濟適用房的購買對象一般鎖定在中等收入家庭以上較高的層次范圍，而無視低收入家庭的利益需求，這樣一來就讓政府既承擔了財政補貼，又沒能讓中低收入家庭真正地享受到經濟適用房帶來的好處。

第三，對于購房者而言，政府將經濟適用房的對象定位為中低收入階層，但是什么是中低收入階層，其定義范圍有著不同的劃分標準，很難在實踐中進行判定。具體操作過程之中，由于不透明，本該得到經濟適用房的家庭，卻沒能夠得到經濟適用房，而不需要政策照顧的家庭卻得到了經濟適用房的購買價格。

第四，對于銀行而言，由于購買經濟適用房的家庭收入水平較低，很難將資金借給沒有償還能力的家庭。

2.2廉租房體制運作過程中存在的問題

第一，有效房源提供不足。廉租房的建設是一項浩大的工程，需要協調多個政府部門，增加了成本，而且還會牽涉到各部門之間的利益關系，使得在具體的實施過程之中，可能會偏離初衷。

第二，社會捐贈的廉租房很少，同時隨著社會的發展，危改拆遷的推行，平房、簡易樓房的數量都不斷減少，導致需求大量增加，供需矛盾日益緊張。

第三，保障資金不足。目前廉租房的資金來源包括對公房的出售或出租收入、社會捐贈、住房公積金增值收益以及財政預算等，但現實是我國很多直管公房銷售給了個人，用于出租和出售的很少，而社會捐贈在我國還沒有形成社會風氣，住房公積金的增值收益有限，財政預算較為短缺，切無法到位。

第四，廉租房的申請者的資格審查問題。我國目前還沒有健全的申報機制，對居民很難做到精確的估計，根據收入來審核其申請資格在實踐中具有很多的不確定性，很有可能導致不需要廉租房的申請到廉租房的租賃價格資格，而真正需要者卻沒申請到資格，從而導致不公平問題的出現。

3、我國公房管理體制變革的建議

3.1統一管理機制

統一管理機制包括兩個方面，一是資金的統一管理，二是公房的建設、分配的統一管理。對資金的統一管理在整個的管理體制中具有重要的地位，要保證資金充足，專款專用。對公房建設分配中的統一管理，國家要有專門的負責機構，負責建設和管理公房。

3.2建立健全多渠道、多層次的住房保障供應體系

我國人口眾多的國情以及城市化進程的加快，導致城市的土地日益緊張。因此，我們應該多提供小戶型的、低標準的廉租房，或者是經濟適用房，以滿足大多數人的基本居住需求。一個地方的經濟發展水平等存在著差異，因此，在實施的過程之中，應該因地制宜，根據地方的實際情況，制定相應的公房管理體制，要讓大多數人能夠有房可住。

3.3建立合適的金融體系

雖然我國目前由政府財政來支持廉租房和經濟適用房的建設，但大部分都用于補貼給開發商，住戶享受到的補貼很少。國家的財政支出遠遠不能夠滿足住房的需求，因此，在實施的過程之中，中央、地方政府的財政都應該承擔一部分支出來支持公房體系改革，同時個人要承擔一部分費用，要合理劃分國家、地方政府和個人的分擔比例，可以個人承擔大頭，其次是地方政府，最后是中央政府承擔較小的比例。

3.4設立專門的機構

公房具有福利性質，不能夠完全的以市場模式來進行經營，可以設立專門的公房管理機構，配備相應的管理人員，統一負責公房的管理工作，避免多個部門交叉管理，造成無人管理的局面，專門機構的設置有助于政策的切實落實，同時還能夠確保低收入家庭真正的享受到居住的權利。

3.5完善監管機制

完善監管機制包括三個方面，一是要健全公房供應對象的準入審核機制，建立公開、公平、公正的審核程序，嚴格審核標準，強化違規處罰力度。對公房的開發建設和銷售企業實行統一的管理，在土地的審批、規劃、質檢等方面加強對開發商的審核。二是要逐步使得公房資產管理的一些基礎性任務得到完善化，不斷將政府性的資產管理制度進行整合，一個層面是要降低自管公房的閑置問題，或者是那些單位和個人進行無償占有;另一層面，降低公房資金存在嚴重欠缺的情況，將直管公房的功能發揮出來。第三個方面，要構建公房公開租賃平臺。基于財政部門關于對于自用房出租的相關流程進行操作，只針對那些閑置周期比較長的，很容易丟失招租的機會，需要逐步完善相關的操作順序，盡量簡短招租到簽約的時間，減少一些審核，降低成本，便于承租人員進行承租。建議公房管理部門構建獨立的公房租賃平臺，實施公房租賃備案體制，實行公開行公房招租公示體制，對于進行日常租賃經營的，以及維修養護，通過購買服務的手段，委托給一些專業單位實施相關的管理。

結語：

老有所養，住有所居，對于我們這個安土重遷的人口大國來說，具有重要意義。隨著社會的發展，公房管理體制必然會探索出更加健康的、有序的路徑。

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