農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市潛力測(cè)算及路徑研究

陸婞 劉雪俊

【摘要】為更好的促進(jìn)鄉(xiāng)村振興發(fā)展、優(yōu)化城鄉(xiāng)要素配置、緩解城市供地的緊張狀況，推動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。本文在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市潛力測(cè)算的基礎(chǔ)上，構(gòu)建農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用層次分析法構(gòu)建權(quán)重計(jì)算模型，以東莞市為研究對(duì)象，對(duì)其農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市潛力值進(jìn)行計(jì)算，確定其潛力等級(jí)。為編制國(guó)土空間規(guī)劃和地方自然資源管理部門探索實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市前期工作提供參考。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地;潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系;潛力測(cè)算;潛力等級(jí);東莞市? ? ? ? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.014

1、評(píng)價(jià)方法與模型構(gòu)建

1.1 評(píng)價(jià)方法

為了科學(xué)客觀地評(píng)價(jià)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市潛力分區(qū)，筆者采用層次分析法（Analytic hierarchy process，AHP），以土地利用情況、區(qū)位條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平作為3個(gè)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則層的一級(jí)指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上選取了9個(gè)二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)，形成一個(gè)多層次的分析結(jié)構(gòu)模型。這些評(píng)價(jià)指標(biāo)基本反映了評(píng)價(jià)范圍內(nèi)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的影響，具有相對(duì)全面的代表性，如圖1的結(jié)構(gòu)所示。

1.2 潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重確定

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市潛力指標(biāo)體系建立后，需確定各指標(biāo)在體系結(jié)構(gòu)中的重要程度，即各指標(biāo)的權(quán)重。本文根據(jù)層次分析法，建立不同層次要素之間及相同層次要素之間的兩兩判斷矩陣，并通過(guò)查閱相關(guān)研究文獻(xiàn)和咨詢專家，得到各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，整個(gè)層次結(jié)構(gòu)模型通過(guò)了一次性檢驗(yàn)。各指標(biāo)權(quán)重詳情見(jiàn)表1。

2、應(yīng)用實(shí)例

2.1 選址背景

本文選取廣東省東莞市作為應(yīng)用實(shí)例進(jìn)行論證，東莞市位于粵港澳大灣區(qū)，地理位置優(yōu)越，南接深圳市、西北與廣州市相鄰，常住人口超千萬(wàn)，地區(qū)生產(chǎn)總值近萬(wàn)億，GDP年平均增速超過(guò)6.5%。為“廣東四小虎”之首，號(hào)稱“世界工廠”。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放四十年的發(fā)展，全市建設(shè)用地占比超45%，用地需求矛盾突出。測(cè)算掌握具備經(jīng)營(yíng)性的農(nóng)村集體建設(shè)用地的潛力大小，具有客觀現(xiàn)實(shí)性，可為政府相關(guān)部門開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市提供前期數(shù)據(jù)支撐。

2.2 潛力指標(biāo)現(xiàn)狀值計(jì)算

通過(guò)東莞市政府相關(guān)部門公布的近3年內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒、地價(jià)信息、自然資源管理相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行潛力指標(biāo)現(xiàn)狀值統(tǒng)計(jì)分析，得到東莞市各鎮(zhèn)街農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市潛力指標(biāo)現(xiàn)狀值如下表2所示。

備注：（1）土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度=地區(qū)建設(shè)用地總規(guī)模/該地區(qū)土地總規(guī)模;

（2）空閑地：指城鎮(zhèn)、村莊、工礦范圍內(nèi)尚未使用的土地，包括尚未確定用途的土地;

（3）底數(shù)規(guī)模數(shù)據(jù)通過(guò)對(duì)集體土地所有權(quán)數(shù)據(jù)里現(xiàn)狀為工礦、商服類的經(jīng)營(yíng)性用地或規(guī)劃為建設(shè)用地的圖斑進(jìn)行測(cè)算;

（4）人均建設(shè)用地面積=建設(shè)用地面積/地區(qū)常住人口;

（5）地價(jià)水平來(lái)源于東莞市公布的2019年集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，取其各區(qū)片各用途地價(jià)與所占面積乘積的平均值。

2.3 綜合潛力值測(cè)算及等級(jí)劃分

在測(cè)算綜合潛力值時(shí)，首先確定各指標(biāo)層現(xiàn)狀值的相對(duì)作用分，取值范圍為1-10分，分值越大，正向作用力越強(qiáng)。然后按照已確定的各潛力指數(shù)權(quán)重對(duì)其進(jìn)行加權(quán)求和，得出最終各鎮(zhèn)街的綜合潛力值。最后針對(duì)綜合潛力值結(jié)果，本文采用數(shù)軸法進(jìn)行潛力等級(jí)劃分，共劃分為四個(gè)等級(jí)，其中，一級(jí)表示潛力最大，二至四級(jí)依次降低。劃分標(biāo)準(zhǔn)如表3所示，最終潛力結(jié)果如圖2所示。

結(jié)論：

本文在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市潛力分析的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市潛力大小指標(biāo)體系，并以東莞市為例開(kāi)展了實(shí)證研究，主要結(jié)論如下：

（1）基于對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市潛力的理解，研究分別從土地利用情況、區(qū)位條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平3個(gè)方面建立了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市潛力的指標(biāo)體系。（2）研究所構(gòu)建的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市潛力大小方法體系，是基于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在指標(biāo)因子選取、權(quán)重賦值等具體量化方面的差異，在定級(jí)因素權(quán)重等方面的量化保持其差異性，是一種統(tǒng)分結(jié)合的處理方式。（3）通過(guò)對(duì)東莞市實(shí)證研究，可入市潛力可分為四個(gè)等級(jí)，最優(yōu)等級(jí)為一級(jí)，涉及3個(gè)鎮(zhèn)，分別為塘廈鎮(zhèn)、厚街鎮(zhèn)和長(zhǎng)安鎮(zhèn)，數(shù)量占比較小。數(shù)量最多的為次優(yōu)等級(jí)二、三級(jí)，涉及25個(gè)鎮(zhèn)街。潛力最小的為四級(jí)，涉及4個(gè)鎮(zhèn)。從空間上看，潛力從大到小的總體趨勢(shì)從南部到中部再到東部和西北部擴(kuò)散。（4）本研究屬于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市前期研究階段，可為地方政府選擇入市試點(diǎn)提供一定的依據(jù)與借鑒作用。該項(xiàng)目指標(biāo)體系的可行性和實(shí)際應(yīng)用效果仍需進(jìn)一步調(diào)查、論證，現(xiàn)實(shí)可行性更多在于涉及具體利益相關(guān)方的入市意愿調(diào)查，潛力測(cè)算方法有待進(jìn)一步優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)：

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