探討不動產登記工作中審核房屋建筑面積的難點和方法

謝賤英

【摘要】房產是百姓最重要的財產，對房屋進行所有權登記是為人民群眾提供法律保障和政策保護的最重要舉措。其中房產登記最關鍵的一環(huán)就是房屋建筑面積的確定，對于建筑面積的準確測繪直接關系著千千萬萬的家庭利益。本文通過對不動產登記過程中審核房屋建筑面積出現的難點進行分析，并結合實踐經驗，提出了合理解決方法。

【關鍵詞】不動產登記;審核房屋建筑面積;農房不動產登記;難點;對策? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.015

房屋工程類項目從項目招投標、開工到竣工中間過程繁多，包括圖紙設計、審核、施工計劃、施工過程、施工方案調整、竣工驗收、預決算報告等。同時涉及多個部門。如果不考慮建設單位個人原因，僅從客觀角度看，由于不同部門面積測算方式不同，也會造成對同一項目建筑面積測量不相同，這就會給后期不動產登記帶來眾多難點，因此，需要解決這些不同之處，以便更好地進行不動產登記。

1、房屋面積技術分類概述

房屋面積從技術層面上講包括房屋建筑面積、共有建筑面積、套內面積、可使用面積等。房屋建筑面積是指永久性建筑，包括房屋外墻勒角及以上各層外圍面積水平投影，涉及挑廊、陽臺、地下室、室外樓梯等，并且有上蓋，結構相對比較牢固，層高在2.20米及以上。共有建筑面積一般指電梯這類房屋產權業(yè)主共同占有，可以共同享用的面積。套內面積指房屋產權業(yè)主擁有其建筑面積產權的部分。可使用面積指房屋內部可以使用的空間面積，計算時按照房屋內墻面水平測算。

2、不動產登記中審核房屋建筑面積的難點

2.1房屋實際建成狀況與規(guī)劃圖紙不相符

房地產項目在進行項目開發(fā)時，要嚴格按照設計圖紙進行施工，如果確實需要修改圖紙中的設計，要嚴格按照流程一一獲得審批后再修改設計圖紙。但是在實際調研中發(fā)現有很多房屋存在實際建設與圖紙不相符的現象。究其原因，一方面可能是房地產開發(fā)商因為建設需求或者其他原因必須要修改建設圖紙，但是時間緊迫還未來得及向有關部門申請，然后事后申請流程又太過繁瑣，開發(fā)商又沒有了去走程序的想法;另一方面可能是開發(fā)商與個人之間因為利益驅使，不惜一切代價想獲得最大化利益，導致最終房屋建成后實際測量面積大于規(guī)劃面積。

2.2房屋建筑為了利益存在“偷面積”現象

2.2.1房地產違規(guī)“偷面積”

對于房地產項目開發(fā)中，容積率是一個重要指標，也是規(guī)劃部門進行建筑面積審批計容的重要參考依據。但是實際上會因為房地產開發(fā)商測量與規(guī)劃測量規(guī)則不同，房地產開發(fā)商會想盡辦法在不違背容積率規(guī)定的前提下“偷面積”，以求達到利潤最多。比如，房地產開發(fā)商在進行項目建設時會委托設計單位在圖紙設計中盡可能增加地下面積、走廊、封閉陽臺面積、斜坡屋頂面積等，導致相關監(jiān)督管理部門對這些不合理但合法的不計容情況也無法給予處罰，反而讓其自由進行銷售、登記。

2.2.2農房不動產登記中宅基地占用面積違規(guī)超標，利用率低

衣食住行自古以來都是關乎民生的大熱點。對于房屋、土地，我國廣大人民群眾都有一種很強的依賴感和特殊的感情，所以農房宅基地面積關乎每一個群眾的切實利益。近幾年，隨著我國農村經濟收入的不斷提高，人們對住房要求的提高，關于宅基地各方面政策也更加規(guī)范化，但是并沒有從根本上避免這種情況的發(fā)生，長期以來面積超標問題一直都存在，農村這種情況尤為明顯。

2.2.3農房不動產登記中建筑面積經常超標

近年來我國農民的生活條件越來越好了，生活質量也越來越高了，對于住房的要求也更加強烈了，很多農村居民開始進行舊房擴建或者翻造工程。一些舊房是一層平房的老百姓開始修整房屋，由于現行政策對這方面的房屋面積并沒有健全的法律規(guī)定，所以很多農民開始把原來的一層房屋改造成兩層或者三層小洋樓的情況，這會導致房屋建筑面積遠遠超出當時登記的標準。

2.2.4規(guī)劃測繪和房產測繪依據的國標不同導致的面積計算差異

新版GB/T50353-2013《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和GB/T17986.0-2000，前者是規(guī)劃部門面積計算依據，后者是房產測量依據。二者目的、適用范圍、面積測算方式都有所差異。

目的：建筑工程面積測算是用于建筑規(guī)劃指標的確定，是工程建設項目過程中的切實依據，也是工程項目建設執(zhí)行方案設計、造價核算等的依據。房產測繪面積是房地產開發(fā)商采集準確信息的途徑，為了產權便于管理，進行房產交易、征稅納稅、城建規(guī)劃建設提供真實依據和數據信息。

適用范圍：建筑工程面積測算適用于工程造價核算、項目結算、新建工程建筑、擴建項目、改建工程、民用工程預算、工程造價等。房產測算面積僅用于建筑房屋預售和房產登記[1]。

測算面積方法：如下表部分對比情況。

2.3口徑與實際計算方法存在差異

因為房屋測量與規(guī)劃測量之間的規(guī)范性存在差異，不同技術標準對于房屋建筑面積的計算，如閣樓、檐廊、挑廊、走廊、門廊、門斗、陽臺、標準層面積計算等方面規(guī)定都存在些許差異。

3、完善不動產登記中審核房屋建筑面積的方法對策

3.1落實不動產依法登記

不動產登記是保障權利人的合法權益，把合法建造的房屋產權進行公示登記。對于一般建設項目竣工驗收后，符合規(guī)劃要求的房地產項目，委托不動產登記機構依據《房產測量規(guī)范》對建設項目成果進行審核，然后準確記錄不動產登記中涉及的面積。依照《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》中的相關規(guī)定進行房屋首次登記。

原則上不動產登記產權過程中不需要對容積率情況進行再次審核，因為自然資源局已經在房屋建設工程項目竣工驗收中和土地核驗過程中對其進行了審核確定。換言之，容積率超標問題與不動產登記并沒有直接聯(lián)系[2]。

3.2多次測量，確定統(tǒng)一規(guī)范

依據國務院提出的工程項目建設審批領域應按照“多測合一”的原則進行一次委托、各部門多次測繪、共享成果的測量標準對不動產登記中房屋建筑面積進行審核。利用多角度、多部門合作，以保障權利人的合法權益、面積測算的準確性以及分攤的公平合理性。

面積存在差異時，可以在登記時按照相關規(guī)定執(zhí)行，一方面可以請測繪部門重新進行測量，另一方面可以經過有關部門核實后依據各部門決策進行處理。如果房屋測繪面積和規(guī)劃驗收報告書出現面積不一致的情況可以具體按照兩種情況處理：由于房產測繪和技術規(guī)范不相同導致的面積核算結果不一致。比如對于封閉式陽臺房屋測繪面積根據全部面積進行計算，但是規(guī)劃驗收只按照一半進行計算。

3.3實施不動產精細化管理

對于建設項目工程中計容面積的計算方式應該規(guī)范化、統(tǒng)一化，出臺相應文件對房屋建筑面積登記和收取地價款工作進行明確規(guī)定，具體包括項目工程建筑面積、計容面積、不動產登記面積、地價款情況等。最好可以從土地出讓時就明確可售房地產項目、可登記面積約定。

建設工程竣工后如果存在超過規(guī)劃批準面積的情況，要依法依規(guī)按照相關程序補辦手續(xù)[4]。

3.4避免面積糾紛給不動產登記帶來硬傷的改進措施

（1）重視房地產測繪審核在不動產登記中的地位和重要性，可以建立相應管理機制，比如測管分離、管用分離等秉承不相同職務相分離原則，可以從源頭把控好，避免因為權責糾紛導致后期基礎數據統(tǒng)計不公正，統(tǒng)計混亂，影響不動產登記工作效率和規(guī)范化操作。

（2）在進行房屋測繪面積審核過程中，應該采取積極和其他各部門、相關工作人員、業(yè)務深入溝通的方式。既要了解測繪專業(yè)技術人員能力，也要時刻密切關注建筑形態(tài)發(fā)展狀況，充分體現專業(yè)技術人員的專業(yè)優(yōu)勢，保障房屋面積測繪審核工作全過程的規(guī)范、標準、公正。

（3）測繪面積審核部門應該建立比較完整的面積圖形庫和關于業(yè)主房屋測繪面積全部的測繪相關資料，包括測繪結果紙質版，形成完整的測繪面積管理鏈條。可以為房屋產權登記工作和其他房屋面積糾紛問題、司法部門查詢、法拍等各種活動提供有效、全面的面積證據。

總結：

上文中了解到不動產登記審核過程中房屋建筑面積的測算部分最為關鍵，對于不動產登記工作中房屋面積核算遇到的難點問題提出了落實不動產依法登記、多次測量、確定統(tǒng)一規(guī)范、實施不動產精細化管理的對策，通過合理的溝通處理方式，盡可能保障人們自身利益。

參考文獻：

[1]崔明軍，宋亞凡，劉平利.農房不動產登記中特殊部位面積計算解析[J].地理空間信息，2021，19（05）：111-115+6.

[2]連夏暉.新時期房地產項目不動產登記中建筑面積問題的探討[J].住宅與房地產，2020（36）：9-10.

[3]尹愛群.不動產登記中測繪與規(guī)劃面積差異分析及對策[J].中國房地產，2020（18）：56-59.

[4]孫天紅.不動產登記工作中審核房屋建筑面積的難點和方法探討[J].青海國土經略，2019（04）：51-54.