房地產開發在資源枯竭型城市轉型發展中的探討

【摘要】房地產開發是指在依據《中華人民共和國城市房地產管理法》取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發行為是國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件，因此房地產開發程度是反映城市建設、國民經濟水平發展的重要經濟指標。而萬山區作為全國第二批資源枯竭型城市，實施城市異地轉型發展、工業就地轉型發展戰略，是全面貫徹落實黨中央對萬山區人民的深切關懷。但房地產開發不能單純獨立建設，而是要依托整個城市規劃建設，結合教育、交通、醫療、產業、旅游和環境共同發展，萬山區的房地產開發就面臨著一系列問題。

【關鍵詞】房地產開發;異地轉型發展;城市建設? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.018

1、房地產開發概念

房地產開發就是為人們在城市生活中解決“住”這項最基本的生活必需品，與其他商品的開發相比，房地產開發具有投資大、周期長、高贏利、高風險的特點，使得房地產開發活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經濟越發達，時代越進步，房地產開發的范圍越廣，程度越深，內容越豐富。為保障房地產開發和經營，國家出臺了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《住房公積金管理條例》、《房地產開發企業資質管理規定》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規，貴州省也相應出臺了《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例》來確保貴州省房地產開發和經營健康發展[1]。

2、萬山區基本情況

萬山區位于貴州省銅仁市東部。2009年3月，國務院將萬山特區列為第二批資源枯竭型城市，2011年10月，國務院批復同意銅仁撤地設市，撤銷原縣級銅仁市和萬山特區，設立地級銅仁市及市轄碧江區、萬山區，作為銅仁市一城兩區之一，現轄4個街道、1個鎮、6個鄉，國土面積842平方公里。萬山區最為出名工業未汞礦采冶，最早可以上溯至秦漢時代，明洪武年以來官方采冶記載長達630多年，曾為共和國建設做出了重要貢獻，被周恩來總理親切地稱作“愛國汞”[2]。2008年1月萬山遭受特大凝凍災害，時任中共中央政治局常委、書記處書記習近平同志親自到受災現場視察雪凝災情，并深入農村老板不家中與他們親切交談，看望受災群眾，并為他們送去棉被和食用油;2013年習近平總書記再次關心萬山，對萬山區的發展做出重要批示，使得萬山區利用好國家扶貧政策，加快推動轉型可持續發展，不斷提高經濟社會發展和群眾收入水平，為實現與全國同步加成小康社會做好積極貢獻[3]。

3、房地產開發情況

萬山始終堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入學習貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，認真貫徹習近平總書記對貴州對萬山重要指示批示精神，認真落實省第十二次黨代會、省委十二屆歷次全會精神和市第二次黨代會、市委二屆歷次全會精神，謝橋新區作為萬山區城市異地轉型發展承接地，建成區面積由2015年的11平方公里增加到23.5平方公里。

謝橋新區房地產開發取得明顯成效，共有房地產項目28個，其中：建成的房地產項目8個，具體為萬和星城A區、清源水岸、金鱗半島B區、半島花園、木杉河廣場、金粼尚城一期、名家匯·桃源居一期、仁山公園桂花苑。在建的房地產項目共計20個，項目總投資1795044萬元，2021年以來新增開工的房地產項目1個，為富洋貴府項目，項目總投資28000萬元。目前，全區入統房地產項目為20個，具體為貴州梵凈山生態農業科技園暨義烏小商品城、銅仁棕頤國際城、嘉宏太平洋商業廣場、武陵星城·天街美都、天宏尚城、萬和星城B區建設項目、萬和星城C區建設項目、名家匯·桃源居二期、梵山睿峰、銅仁市萬山區獨立礦區（謝橋片區）改造搬遷建設項目（碧桂園丹砂苑）、城南驛小區、仁安·楚溪苑、富洋貴府、九宜城國際購物公園、銅仁市富華商業廣場、桃源·泊岸.中國（銅仁）西南商貿城五組團·丹都花園、銅仁市浙江商會總部經濟大廈建設項目、天都·潮汐竹韻、天都·四季南灣。自萬山區異地轉型發展以來，截止2021年9月份房地產開發完成投資1197231萬元，完成銷售面積2381445平方米，完成銷售額1034740萬元。

4、房地產開發存在問題

（1）謝橋新區中心城區可開發用地少，開發投資成本高。謝橋新區可開發利用的土地現存量商業用地大約550畝，大部分屬于山體或城中村，需要大量資金用于山體開挖或房屋征收補償，前期開發成本較高。

（2）房開樓盤總量與增量均較少。全區入統房地產項目僅20個，同期時期碧江區入統房地產項目75個，而且部分房地產項目已完成投資，銷售均已接近尾聲，即將準備退庫，如：義烏城（南城花園）、碧桂園丹砂苑、九宜城項目均已完成投資，富華商業廣場已銷售完成。

（3）基礎設施薄弱，配套項目推進緩慢。部分房地產小區目前還未接入天然氣，或接入后因主供氣管未建成無法使用，如銅仁市萬山區獨立礦區（謝橋片區）改造搬遷建設項目（碧桂園丹砂苑）;配套幼兒園、小學及醫療機構難以滿足居民需求，如仁山公園上至今未能把萬山區中醫院建成并投入使用;目前連接萬山區與碧江區的公交線路僅有7條，且未全覆蓋主次干道。教育、醫療無法滿足居民需求，只有1所高中、2所初中，小學及幼兒園分布不均，布置不合理，縣級以上醫療機構只有萬山區人民醫院，沒有吸引外來人口落戶萬山的優勢和亮點;且建成的客運南站沒有被充分利用，無法增加流動人口帶動萬山經濟發展。以上情況反映謝橋新區吃、住、行、娛、購發展不均衡。

（4）未充分運營已建成亮點基礎設施項目，難以吸引購房者的眼球。萬山區近五年城市建設突飛猛進，建成了不少的游玩、娛樂亮點，但未得到充分運營，難以吸引眼球。如：彩虹海水上樂園及陸地公園經營理念或經營模式的限制，曾全市數一數二的游樂園無人問津;曾經人滿為患、吸引遵義市一區政府來考察學習過的銅仁金街也因市場運營不力，難以吸引更多外來人口落戶萬山。

5、房地產開發問題化解思路

（1）加大基礎設施建設，提升基礎配套水平。爭取市級層面協調，將建成的客運南站作為銅仁市西邊五縣的客運站，并考慮凱里、遵義等市州客車停靠。同時，盡快完成守信路建設并通車，增加萬山區與碧江區公交線路，使萬山區公交車覆蓋全部主次干道。加快推動區人民醫院二期、三期建設，爭創“三甲”醫院。加快區中醫院、婦幼保健院和疾病預防控制中心建設，加強與全國知名醫院的合作，提升醫療隊伍水平，全力破除看病難題。加快寸草堂中醫醫療康復中心建設，力爭建成具有鮮明特色的西南中醫醫療康復中心，打造出3～5個專科品牌，提高技術軟件實力，穩住區內居民看病不出區，吸納區外來萬就醫人數，增加萬山區流動人口數量。增建設幼兒園和小學，使其分布合理，進一步提升全區教育水平，吸引更多外來人口定居萬山。

（2）積極爭取政策傾斜萬山，刺激區外人員來萬購房。公積金管理部門可以研究在萬山購買第一套房的干部降低首付款比例、入住后給予裝修優惠貸款等相關政策;教育、醫療等部門可以研究區外來萬購買商品房落戶萬山后的相關優惠政策;人社部門可以研究區外來萬購買商品房入住后的技能培訓、就業服務優惠政策等等。從而，讓更多區外對住房有鋼性需求的人選擇到萬山買房。

（3）充分落實好安商扶商政策，將已有的城市基礎資源充分利用。引進優質、獨特的商業團隊，利用城市現有基礎資源，對落戶萬山且適合城區經濟發展的企業，充分落實好安商扶商政策，將現有的資源利用效益最大化，打造一批能增就業、留得住人的商業企業，使吃、住、娛、購，樣樣俱全，均衡發展，使房地產企業營銷策劃有資本，置業推銷有亮點、有底氣。

（4）建立聯動服務機制。加強服務企業意識，建立聯動服務機制，定期召集自然資源、住建、公積金、稅務、人防、消防、供水、供電、供氣及金融等部門和企業召開聯席會議，及時落實相關調控扶持政策，有效協調解決項目建設中存在的問題和困難，有效促進我區房地產市場健康有序發展。

（5）優化城市布局，打造山水新城市。隨著這幾年城市快速發展和易地搬遷的迅速推進，人氣、車流、業態等大量集聚，謝橋新區現有空間遠遠滿足不了發展需求，必須全力挖掘城市發展潛力，統籌推進“一軸兩翼"城市布局。“一軸”即以木杉河為軸，集中高效利用好沿岸空余土地，融合獨有的生態宜居環境，全面構建“高端商務、濱河商業、綠色低碳、健康休閑”現代濱河新城。“兩翼”即以凱潮溪園林為主陣地，按照“一帶兩路一走廊”發展格局進行打造，充分融人園林景觀，著力打造集娛樂、購物、商務、高檔住宅等為一體的東部新區。以汪家片區至行政中心為主陣地，發揚愚公移山精神，依山規劃，依勢而建，建設精品住宅區、休閑娛樂區，配套建設山體公園、山體景點，與木杉河“山水相依”，打造一個全新的園林式“謝橋新城”。

人們的生活就是“吃穿住行”，而當前我國社會主要的矛盾是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，房地產開發在政府城市規劃中，有序健康發展，有利于城市各項建設的協調發展，促進生產，方便生活，有利于縮短建設周期，提高經濟效益和社會效益。而萬山區作為全國第二批資源枯竭型城市，正在按照習近平新時代中國特色社會主義思想和習近平總書記對萬山重要指示批示精神為指導，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，使得國民經濟中房地產行業發展充滿了生機、活力和健康。

參考文獻：

[1]王啟金，王文雯.中國城鎮化與房地產關系探討[J].中國統計，2014，06：45-46.

[2]劉志峰：加快轉型發展助力新型城鎮化[J].城市開發，2013，16：70-72.

[3]解讀新型城鎮化--訪北京理工大學房地產研究所所長周畢文副教授[J].建筑機械（上半月），2013，（7）：32-35.

作者簡介：

潘大林（1982.05-）男，侗族，貴州玉屏人，工程師，大學本科，研究方向：建筑節能和房地產監督管理。

基金項目：

安徽省教育廳《新文科視域下設計學專業人才培養模式改革的探索與實踐》（編號：2020wyxm089）