新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式研究

【摘要】近年來(lái)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是極為迅猛的。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的快速發(fā)展使其在運(yùn)營(yíng)的工程中存在有部分的問(wèn)題，有的項(xiàng)目現(xiàn)在就出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難的現(xiàn)象。在新常態(tài)模式下，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資總額統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的地位在逐漸的提升。文中對(duì)新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究，使其可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】新常態(tài);商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目;運(yùn)營(yíng)模式? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.019

商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)發(fā)展極為迅猛，但是運(yùn)營(yíng)困難的問(wèn)題也已經(jīng)逐漸凸顯，這主要是因?yàn)椴糠珠_(kāi)發(fā)商在住宅開(kāi)發(fā)中采用的是先開(kāi)發(fā)后招商的模式，這種模式在應(yīng)用的過(guò)程中忽視了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施的過(guò)程中也缺乏專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商。還有一點(diǎn)在信息技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛應(yīng)用，電商的發(fā)展改變了傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，現(xiàn)在人們已經(jīng)將消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)購(gòu)物，降低了人們實(shí)體店的購(gòu)物需求。這兩種情況導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中存在難經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象。

1、新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要運(yùn)營(yíng)模式理論

1.1概念的界定

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展下，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，市場(chǎng)中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在不斷的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力也在不斷的變化，這些都是新常態(tài)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的改變。我國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了高效率、低成本以及可持續(xù)的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)在新常態(tài)下也實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以從兩個(gè)角度對(duì)其內(nèi)涵進(jìn)行分析，從廣義分析來(lái)看，指的是非生產(chǎn)性以及非居住性的物業(yè)，主要包含有公寓、商業(yè)街、寫(xiě)字樓以及會(huì)議中心等商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所。從狹義上來(lái)看，被用來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是屬于商業(yè)地產(chǎn)，其中商業(yè)用途包括飲食、休閑以及娛樂(lè)等一些人們所需求的服務(wù)行業(yè)。文中主要是對(duì)狹義中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行分析，使其項(xiàng)目在開(kāi)展的過(guò)程中，滿足消費(fèi)者的需求，同時(shí)還能滿足企業(yè)中的經(jīng)濟(jì)利益，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)就是為消費(fèi)者與企業(yè)之間提供的交易經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。

1.2新常態(tài)下運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的背景

1.2.1容易受到政府調(diào)控的影響

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中的所應(yīng)用的是重資產(chǎn)模式，在這種模式下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)資金獲取是通過(guò)物業(yè)增值進(jìn)行銀行貸款，將貸款的金額應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資中，使其資金應(yīng)用形成完整的投資收益循環(huán)。在開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)中能夠看出，開(kāi)發(fā)商資金借貸的成本不能高于物業(yè)增值的速度，保證循環(huán)的可持續(xù)發(fā)展，若資金借貸的成本較高后，將會(huì)破壞整個(gè)循環(huán)系統(tǒng)。這就需要開(kāi)發(fā)商對(duì)影響循環(huán)的環(huán)境因素進(jìn)行分析，其影響因素中包含政策的調(diào)控以及消費(fèi)者消費(fèi)行為變化等因素，導(dǎo)致循環(huán)受到?jīng)_擊[1]。

目前我國(guó)為了促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)久發(fā)展，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況對(duì)土地政策、金融政策以及稅收政策在不斷的調(diào)整。從一九九八年開(kāi)始鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展至今，經(jīng)歷了好幾個(gè)發(fā)展階段，這也是由于政府制定的不同的政策進(jìn)行決定的，政府抑制性額度政策調(diào)控可以對(duì)開(kāi)發(fā)投資的比例以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)土地的價(jià)格進(jìn)行控制。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)會(huì)受到宏觀政策的影響。

1.2.2投資市場(chǎng)逐步穩(wěn)定

對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資額進(jìn)行對(duì)比分析后可以看出，從2000年開(kāi)始商業(yè)地產(chǎn)中投資額的增長(zhǎng)率在逐漸增加，但是到2015年，其增長(zhǎng)率出現(xiàn)了大幅的下降，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)中投資額的增長(zhǎng)速度愈發(fā)緩慢。

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中除了國(guó)有商業(yè)地產(chǎn)和民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)，外資控股的商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始參與到了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，三方展開(kāi)了長(zhǎng)期的拉鋸戰(zhàn)。通過(guò)對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)用的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其購(gòu)置費(fèi)用呈逐年上升的趨勢(shì)。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力愈發(fā)激烈，土地成本的費(fèi)用也在不斷增加，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)中的門(mén)檻越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題也越來(lái)越大。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展能夠看出，大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)中的份額越來(lái)越高，商業(yè)地產(chǎn)投資也開(kāi)始逐漸穩(wěn)定，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也開(kāi)始步入穩(wěn)定的階段，具有理性的思考，促進(jìn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。

1.2.3同質(zhì)化現(xiàn)象較明顯

我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的模式在不斷的變化，現(xiàn)在社會(huì)的主要矛盾也發(fā)生了改變，在社會(huì)主義的新時(shí)期中，人們現(xiàn)在的美好生活與發(fā)展不平衡以及不充分兩者之間存在有一定的矛盾。目前我國(guó)不同地區(qū)的發(fā)展是不同的，部分地區(qū)中商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，地區(qū)中商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，同一個(gè)地區(qū)中，辦公樓與商業(yè)街也開(kāi)始朝著同一種類(lèi)型發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展受到了一定的阻礙。

近年來(lái)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在不斷的變革，現(xiàn)在消費(fèi)以及相關(guān)的商業(yè)地位得到了提升[2]?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)下，消費(fèi)方式以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在也已經(jīng)開(kāi)始朝著多元化的方向發(fā)展，消費(fèi)者的消費(fèi)需求也越來(lái)越高。在政府宏觀調(diào)控的影響下，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資額也開(kāi)始趨于穩(wěn)定，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中具有同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題，針對(duì)這種問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行改變，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式也已經(jīng)開(kāi)始面臨新的轉(zhuǎn)型，以此來(lái)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。

2、新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要運(yùn)營(yíng)模式

2.1運(yùn)營(yíng)模式基本概念

目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)營(yíng)模式主要分為逆向思維運(yùn)營(yíng)模式、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式[3]?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期間已經(jīng)開(kāi)始朝著可持續(xù)發(fā)展的方向發(fā)展，通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體的布局以及整體流程進(jìn)行觀察，逆向思維運(yùn)營(yíng)模式在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用，可以從不同角度對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題進(jìn)行解決，構(gòu)建出符合項(xiàng)目策劃的方案。通過(guò)對(duì)逆向思維邏輯的應(yīng)用，對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)以及項(xiàng)目定位目標(biāo)等問(wèn)題進(jìn)行分析。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，需要前期市場(chǎng)定位的策劃以及業(yè)態(tài)的配置進(jìn)行規(guī)劃，將逆向思維能力應(yīng)用其中，降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的困難問(wèn)題。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各類(lèi)資源進(jìn)行應(yīng)用，將其資源要素在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中進(jìn)行應(yīng)用，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中優(yōu)質(zhì)的資源進(jìn)行整合，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)利益最大化的運(yùn)營(yíng)模式。2014年時(shí)，我國(guó)部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始朝著輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式靠近。

2.2新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要運(yùn)營(yíng)模式分析

2.2.1逆向思維運(yùn)營(yíng)模式發(fā)展趨勢(shì)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在采用逆向思維運(yùn)營(yíng)方式，運(yùn)營(yíng)模式在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中具有三個(gè)基本的要素，分別是整體布局、反向思考以及長(zhǎng)期戰(zhàn)略[4]。逆向思維運(yùn)營(yíng)模式在應(yīng)用中是需要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程進(jìn)行重視，還應(yīng)全面的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題，通過(guò)項(xiàng)目整體布局對(duì)項(xiàng)目中存在的問(wèn)題進(jìn)行解決。通過(guò)逆向思維可以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行規(guī)避，由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中可以加大逆向思維運(yùn)營(yíng)模式的應(yīng)用。

2.2.2輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式發(fā)展趨勢(shì)

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在應(yīng)用中具有融資多樣化、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分散以及可以明確分工的特點(diǎn)[5]。通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的應(yīng)用可以看出，其模式應(yīng)用中資金的運(yùn)作效率的是較高的，這種行為可以促進(jìn)下一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)大。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中可以看出，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下項(xiàng)目是通過(guò)增值服務(wù)來(lái)獲取項(xiàng)目收益，一般是品牌溢價(jià)收益等一些軟實(shí)力收益。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)控低谷期，開(kāi)發(fā)商都是通過(guò)土地增值來(lái)獲取銀行中的貸款，但可以通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的收益對(duì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行抵抗。在新常態(tài)下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中具有足夠的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也開(kāi)始朝著輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的方向發(fā)展。

3、商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)模式發(fā)展分析

3.1加大政府部門(mén)的宏觀調(diào)控力度

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展下，政府也已經(jīng)開(kāi)始重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)其項(xiàng)目開(kāi)展可以跟隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步[6]。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)，需要與城市中的商圈布局進(jìn)行對(duì)接。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商引資時(shí)，需要對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)的發(fā)展水平以及消費(fèi)者的能力進(jìn)行考慮，防止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出現(xiàn)面積工程。在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，各級(jí)政府應(yīng)將自身職能發(fā)揮出來(lái)，促進(jìn)各行業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)不能只依靠地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3.2提升商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也已經(jīng)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式是將商業(yè)街或者商品房當(dāng)作商品進(jìn)行出售[7]。在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展下，傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不再適用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展，這就需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行創(chuàng)新。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中應(yīng)開(kāi)創(chuàng)自主品牌，還可以與其他行業(yè)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)手，開(kāi)發(fā)新的可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理工作的開(kāi)展，使其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以滿足不同類(lèi)型消費(fèi)者的需求，提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，獲取到更高的經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀進(jìn)行分析后，現(xiàn)在一些大型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行重新制定，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中應(yīng)將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的比例提升至企業(yè)總體投資的20%至30%之間。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中，應(yīng)對(duì)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行優(yōu)化，將逆向思維運(yùn)營(yíng)模式與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)用其中，提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

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作者簡(jiǎn)介：

蘇禹衡（1999.07-），男，漢，籍貫遼寧省本溪市，碩士在讀，研究方向：土木工程、巖土與地下工程。