深圳市土地出讓價格與商品房價格的關系研究

【摘要】近幾年，在我國經濟快速發展的背景下，我國房地產市場實現了飛速發展，為我國經濟騰飛起到了促進作用。但是土地價格和商品房價格的快速上漲對整個的房地產市場，以及我國的整體經濟都造成了深遠影響。本文以深圳市為例，通過分析近幾年深圳市居住用地出讓價格和商品房價格情況，探討兩者的相互關系，為相關政策制定提供參考。

【關鍵詞】商品房價格;土地出讓價格;關系? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.020

近幾年，我國城市商品房價格加速上漲，不僅影響了我國的經濟發展，也帶來了相關的政治和社會問題。研究人員對土地（居住用地）的出讓價格與商品房價格之間的關系展開了研究和探討。

1、土地出讓價格和商品房價格關系的研究現狀

我國實行土地有償使用制度之后，土地出讓價格對商品房的價格影響受到了人們的關注。兩者的影響關系，到底是土地出讓價格上漲使得商品房價格上漲，還是商品房的價格上漲帶動了土地出讓價格上漲。研究人員之間的觀點和分歧較大。

1.1地價決定房價

目前，許多學者認為土地出讓價格決定了商品房價格，主要理由是商品房的主要成本為土地成本，若土地成本上漲，自然導致商品房價格上漲。這種觀點認為在實行土地招拍掛政策之前，房地產行業可以通過與政府簽訂協議來進行土地開發建設。在這種方式下，商品房價格能夠通過加大土地開發力度、增加商品房供應量來調整。但是隨著土地招拍掛政策出臺后，土地的供應只能通過招拍掛形式來獲取，且政府主管部門嚴格限制了土地供應量，在需求快速增加下，土地價格出現快速上漲，進而帶動了商品房價格上漲，而商品房價格上漲又促使了土地出讓價格上漲，形成了一種循環。

1.2房價決定地價

還有一些研究人員認為，我國民眾對于房子的需求有著強烈的意識，商品房價格上漲主要由于市場內供需關系的不均衡導致的。商品房供應滿足不了市場需求，導致的結果就是價格大幅上漲，而商品房價格的上漲，又會使得開發商更加需要土地來進行開發，激烈的競爭和不斷上升的房地產價格都促使著開發商在土地招拍掛中以更高的價格來購買土地，從而導致土地出讓價格上漲。

2、深圳市商品住宅市場需求狀況分析

深圳市2016年-2020年居住用地出讓價格（折合樓面價）依次約為12705、11200、13318、29968、17347元/㎡，同時期商品房價格也由47345元/㎡逐步上升至56600/㎡，從數據上看，居住用地出讓價格和商品房價格之間呈現出一定程度的相關性。但是土地價格上漲并非是商品房價格上漲的唯一因素。其他還包括居民收入水平提高、人口增加導致需求擴大等因素。

2.1從人均GDP方面分析

上圖是深圳市2011年至2020年的人均GDP統計圖，從圖中看到，深圳市人均GDP從2011年的115060元增長到2019年的203489元，增長約77%。按最新的全國第七次人口普查數據計算，2020年人均GDP為157575元，其經濟增長水平遠高于全國同期平均水平，處于領先地位。經濟水平穩步上升的背景下，個人或家庭收入也出現快速增長，這必然會帶動商品住宅的整體需求增加。

2.2從常住人口方面分析

隨著經濟發展，深圳市常住人口呈現逐年增長趨勢，上表是深圳市2011年至2020年的常住人口統計表，從中可以看出，2011年深圳市常住人口為1046萬人，而2020年增加到了1756萬人，十年間深圳市常住人口增加約700萬人。我們知道，現代人對于住宅的需求和渴望根深蒂固，深圳市龐大的新增人口必然存在巨大的商品房消費需求。受強大需求端影響，同時深圳市人均消費能力和人均工資水平不斷提高，使得深圳市商品房價格在市場化競爭中不斷提升，呈現出持續上漲的趨勢。

3、深圳市商品住宅市場供給狀況分析

3.1從宏觀投資方向分析

近年來，我國房地產行業及房地產價格整體不斷上行，主要原因是商品房具有較強的投資屬性，投資房地產行業相較于其他投資具有更可觀的利潤。深圳市作為我國經濟發達城市，其發展前景受到房地產開發商一致看好，房地產開發建設資金持續進入。根據統計，2016年深圳市固定資產投資額為4078.16億元，2020年為7979.44億元，四年時間內上漲了將近4000億元。自2017年起，按照中央關于“房住不炒”及“促進房地產市場平穩健康發展”的工作要求，全國各地不斷推出房地產調控政策，深圳市的房地產投資的增長速度也逐漸放緩。從總體來看，由于近幾年深圳市固定資產投資額不斷增長，房地產開發投資熱情高漲，一定程度上導致深圳市的土地出讓價格與商品房價格居高不下。

3.2從商品住宅供應方向分析

上圖是深圳市2011-2020年商品住宅年度供應面積統計表。從圖中可知，近十年深圳市商品住宅年度供應面積整體呈現劇烈波動狀態，尤其在2015至2017三年之間，由715.59萬㎡驟降至278.56萬㎡，降幅達61%。供應面積急劇下降的原因可能是，隨著深圳市城市建設的高速發展，土地資源緊約束問題日益突出，以及產業用地需求進一步增加，導致政府出讓的居住用地逐漸減少。在隨后2018至2020年間，因我國進一步推動房地產調控政策落地，深圳市政府調整建設用地配比，加大住宅用地保障力度，三年間商品住宅年度供應面積逐漸上升至507.13萬㎡。整體上，十年間深圳市商品住宅年度供應面積上下波動，但與此同時，深圳市新增人口不斷增加，住房需求越來越大，也在一定程度上導致深圳市商品房價格居高不下。

結語：

城市土地出讓價格與商品房價格都是房地產市場中的重要因素，兩者之間相互影響、相互促進。通過對深圳市近幾年居住用地出讓價格、商品房價格的研究，以及通過分析可能影響兩者價格的其他因素，如人均GDP、新增人口、年度開發投資和年度商品住宅供應等情況，我們可知，在深圳市人均GDP逐步增長、人口總量不斷增加、年度開發投資額不斷擴大，而同期商品住宅供應總量未明顯增加的背景下，深圳市商品房價格不可避免的呈現快速上漲趨勢，并帶動深圳市居住用地出讓價格上漲。但隨著國家“房住不炒”的指導政策逐步落地，深圳市政府調整建設用地配比，加大居住用地保障力度（2020年供應居住用地362.8公頃，創居住用地供應歷史新高），深圳市居住用地出讓價格在2020年出現回落。但由于深圳市人口基數大，住房需求旺盛，居住用地出讓價格回落是否引起商品房價格明顯下降，在短期內仍未可知，相信在持續的政策調控下，深圳市商品房價格終會回歸理性。

我們知道，無論土地出讓價格還是商品房價格，都不能違背經濟發展規律，出現嚴重過高和過低的情況，否則將不利于整體房地產市場正常運轉。近年，我國意識到了房地產市場飛速上漲對于社會、經濟產生的不利影響，也陸續出臺了一系列調控政策，使城市商品房價格控制在合理區間內，如此才能更好的推動我國社會主義市場經濟健康發展。

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作者簡介：

許鵬程（1986.07-），男 漢，廣東深圳人，深圳市土地房產交易中心，學歷：大學本科，職稱：房地產經濟師，研究方向：房地產價格及其影響因素研究。