買房人遲延收房，開發商有權解除商品房買賣合同嗎？

L先生幾年前在包郵區買了套期房進行投資，買房時交付所有購房款，取得購房發票并辦理網簽。商品房買賣合同約定交房日期臨近，恰遇新冠疫情，L先生工作忙碌，一直未能關注該房產交付情況，也未能及時去現場收房;再過一年多，當地房價上漲，L先生收到開發商解除合同通知：商品房銷售合同約定開發商通知交房后若干天內買房人不收房，開發商有權解除合同;開發商曾書面通知L先生收房，但L先生并未收房，因此開發商據此解除商品房買賣合同。

L先生收到開發商合同解除通知后發現，合同白紙黑字確實有這種情況下合同解除權的約定;但是L先生已經支付完房屋全款，僅因為疫情情況下遲延去收房（況且開發商也沒有特別通知）就要被開發商解除合同，買房人感覺不合理。L先生一打聽，原來當地的房價漲了快一倍;只好緊急聯系開發商，去開發商現場要求交房，去當地住建局反饋問題要求交房，均無果。最后只有一條路就是提起訴訟，要求開發商繼續交房、辦理商品房權證，并承擔逾期交房的違約責任。

那么，L先生在本案中勝算如何？

此案件的核心在于此種情況下，開發商到底有無合同解除權。開發商的理由如下：商品房買賣合同有明確的約定，買房人遲延收房達到一定時間后，開發商有權要求解除合同;現在買房人確實發生了遲延收房超過一年的行為，所以開發商向買房人發書面解除通知就能產生合同解除的法律效果。

作者認為，開發商無權解除合同有三個主要原因：

首先，開發商在該種情況下具有合同解除權的合同條款無效。商品房買賣合同條款是開發商為了商品房銷售事宜事先擬定的、用于重復使用、且未與買房人進行協商的格式條款;格式條款制定方開發商約定買房人遲延收房，開發商有合同解除權，屬于開發商不合理地限制、排除買房人收房的主要權利、加重買房人義務（收房、獲得房產證是買方在交易中的最重要的權利）的行為，根據民法典第496條、497條的規定，該條款不能成為合同內容或無效。條款無效，開發商當然不能依據該條款的規定要求解除合同。

其次，即使不考慮格式合同條款的效力行為，買房人遲延收房行為即使屬于合同約定的違約行為，其違約程度也顯著輕微，不影響開發商合同目的實現，開發商不應解除合同。顯而易見，開發商在商品房銷售合同中的主要合同目的是收取房屋價款，本案中開發商收取房屋價款的合同目的已經實現，收房是買房人的權利而非義務;買房人遲延收房并不影響開發商的利益，遲延收房對合同的其違約程度顯著輕微，完全不影響開發商的合同目的實現。這種情況下，有解除權的一方也不能因此解除合同。指導全國的法官們進行案件審判的《全國法院民商事審判工作會議紀要》（俗稱“九民紀要”）就關注到了這種情況下合同解除權的問題，其第47條對此有明確規定：“【約定解除條件】合同約定的解除條件成就時，守約方以此為由請求解除合同的，人民法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現，根據誠實信用原則，確定合同應否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持;反之，則依法予以支持。”

再次，即使開發商在這種情況下真有合同解除權，但開發商在合理期限后，也無權再繼續行使合同解除權。即使不考慮格式條款效力問題及“九民紀要”關于法院審判合同解除權問題的規定，在本案中開發商行使合同解除權也有時間限制，民法典規定合同解除權應在合理期限內行使，否則將發生權利喪失的法律后果。合理期限到底的多久，民法典出臺后的司法解釋明確是1年;此期間屬于法律規定的“除斥期間”，不可以中斷、終止或者延長。本案中，開發商在知道他具有合同“解除權”超過1年之后，無權向L先生主張合同解除權。大家可能關心的司法解釋條款如下：《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（〔2020〕17號）第十一條規定第二款“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。”

買房人遲延收房的法律后果，確實要看買房人和開發商之間簽署的商品房銷售合同如何約定。雖然作者剛才分析說開發商約定逾期收房就有權解除合同的條款無效，但并不是所有格式條款都無效。

一般來說，商品房銷售合同慣常的約定是逾期收房，視為已經收房。視同收房的效果是：第一，雖然沒有收房，房屋毀損、滅失的風險已經由買房人承擔;第二，雖然有質保條款，但房屋瑕疵問題在視同收房時候買房人不能提出，極有可能喪失提出問題的有利時機;第三，從視同收房之日起，買房人要交物業費，并承擔遲延繳費的法律責任;第四，如果商品房買賣合同對遲延收房有其他不是像解除合同那么過分的關于違約的約定，買房人很可能要承擔相應的責任。

如果開發商先行提起訴訟要求解除合同或者撤銷網簽，建議買房人在積極應訴的同時提起反訴，要求開發商交房和辦理權證;如不反訴，即使本案中法院駁回了開發商的請求，也無法主動判決開發商交房和辦理權證，買房人維權很可能要繼續提起訴訟，買房人就浪費了時間成本和金錢成本。

在這里提醒各位買房人，合同中約定的事項，不論是權利還是義務，都應當及時的去做，以免給自己留下隱患。

作者在判決文書網上檢索類似案例，發現類似案例較少，但也找到了一個開發商。

2014年9月15日，田某與開發商三河市興達房地產開發有限公司（這個開發商值得在此擁有全稱）簽訂《商品房買賣合同》及補充協議，約定購買現房商品房等事宜;此后田某支付了全部購房款，開發商稱隨時可以交付房屋。因田某與開發商就房屋契稅、專項維修基金等費用交付事宜未達成一致，經開發商于2014年9月16日和2014年10月16日兩次書面催促田某收房后，至2016年田某仍未收房。2016年8月2日開發商向田某發送的《律師函》，催告田某在指定日期內辦理收房手續且作出了如田某仍不按時收房則解除《商品房買賣合同》及《補充協議》的意思表示后，田某仍未收房。2016年，田某起訴開發商要求開發商交房;而后開發商起訴田某要求確認律師函法律效力，并要求解除《商品房買賣合同》及《補充協議》。

一審法院認為：《商品房買賣合同》及《補充協議》系雙方當事人真實的意思表示，且沒有違反法律、行政法規的強制性規定，應認定該合同合法有效，雙方均應按照約定全面履行各自的義務。田某一次性全額支付了購房款且購買了開發商的現房商品房，應當在合同約定的入住日期辦理接收房屋的相關手續，田某在兩年多的時間內不辦理收房手續，已構成違約，開發商有權依據合同約定解除合同。一審法院判決判處合同解除。

田某不服一審判決提起上訴，二審法院認為：第一，案件程序違法：田某在先起訴開發商主張交付案涉房屋，而原審法院在立案后未進行實體審理，便中止該案審理。而后開發商基于同一案涉房屋的事實，又在原審法院起訴田某逾期收房解除合同，原審法院對此進行了實體審理并作出判決。第二，收房事宜屬于購房人的權利還是義務這一基本法律關系應當予以認定。并與田某訴該開發商的商品房預售合同糾紛一案一并處理。二審法院最終裁定發回重審。

該案件在發回重審的一審中最終以調解方式結案。

作者認為，一審法院認定合同有效的依據明顯不妥，格式條款有效性需要從合同權利義務的對等性等方面進行綜合評判，具體論述見本文第一部分的法律分析。雖然該案件在審判之時《民法典》尚未頒布，但其當時的法律規范中關于格式條款及合同解除權行使期限的規定與《民法典》頒布之后并無實質差別。同時，一審法院中止田某作為原告案件的審理，直接只審理開發商作為原告的案件，而不將兩案件合并審理的行為，也是迷之奇怪，讓人不得不浮想聯翩。二審法院及時發現問題，并指出問題所在，最終裁定發回重審理由比較充分。

1.收房對于買房人來說是權利而非義務，如果買房人已經支付全部房款，一般來說開發商無權僅因買房人遲延收房就解除合同。

2.如果開發商先行提起訴訟要求解除合同或者撤銷網簽，建議買房人在積極應訴的同時提起反訴，要求開發商交房和辦理權證;如不反訴，即使本案中法院駁回了開發商的請求，也無法主動判決開發商交房和辦理權證，買房人維權很可能要繼續提起訴訟，買房人就浪費了時間成本和金錢成本。

3.作者提醒買房人購房后主動關注開發商交房信息，如無質量問題盡量按期收房：逾期收房最大的法律效果一般依據合同約定是視同交房;若買房人未驗房即視同交房了，房產質量問題容易被開發商蒙混過關;許多開發商是在交房時候要買房人提交辦理房產權證的資料，不及時提交權證資料導致房產證辦理不及時，影響買房人自己的權益;一旦開發商因為買房人遲延收房要求解除合同，本來正常的收房流程需經過法院漫長的審判及執行流程方能解決，無論結果如何，對買房人來說需要耗費很大的精力和財力。

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郭亞男律師畢業于中南財經政法大學，碩士研究生，同時擁有注冊會計師和執業律師資格;從業十余年間，曾就職于會計師事務所、律師事務所、私募股權結構，從事與公司IPO、并購重組、基金設立、股權及債權投融資等相關法律事務，以及民商事訴訟。