我國城市老舊小區改造新模式及提升路徑

邊 銳

(甘肅省平涼市靈臺縣住房和城鄉建設局[靈臺縣政府動遷安置補償服務中心]，甘肅 平涼 744400)

在我國城市化發展歷程中，對于城市老舊小區的處理十分困難，由于大部分城市老舊小區規模大，質量差，人口多，所以不管是資金上還是政策上，政府面對的壓力都比較大。為了建設美麗城市，政府開始對城市老舊小區改造進行詳細規劃，并結合城市總體發展規劃，提出了打造綠色社區的指導意見，推動了城市建設長遠發展。最近幾年，我國城鄉發展逐漸加速，城市中的建筑越來越多，極大地增加了城市的負荷。為了緩解城市發展壓力，各個城市的政府逐漸對老舊小區進行重新規劃，該項工作已成為城市發展安防管理與整體規劃中的重要內容。

1 老舊小區改造新模式

1.1 維護保留模式

由于我國歷史悠久，歷史文化古跡數量眾多，特別是在城市建設過程中，城市空間的拓展越來越大，這就涉及到一些古建筑維護修繕問題。所以在老舊小區改造工程中，制定了維護保留模式，對相關古建筑進行維護修繕，在滿足居民最基本的生活需求基礎上，盡可能保留其最原始的面貌，使其歷史文化價值得以發揮。例如，北京南鑼鼓巷兩側大多是明代四合院建筑，這個區域內的小區建筑大多有著幾百年的歷史，在對這些小區改造時，本著保留的原則，對四合院進行修繕，并整治了沿街兩側的商鋪。這種維護保留模式，既滿足了城市發展整體規劃的要求，同時還符合歷史古跡保護的原則，為美麗城市建設做出了良好的榜樣，為全國各地老舊小區改造提供了參照。

1.2 修繕改造模式

在我國老舊小區中，一些建筑的年代并不久遠，但是存在著一定的安全隱患。為了提升這些小區建筑的使用安全性，當地政府會選擇修繕改造的方法對這部分小區進行改造。修繕改造的優勢在于居民的日常生活不會受到很大影響，避免了因為搬遷帶來的經濟糾紛，也降低了政府的資金壓力，同時還能確保小區建筑的使用安全。修繕改造模式是現有最為常見的模式，主要對小區建筑外墻進行加固、粉刷，對小區內交通進行優化，對小區綠化進行升級等。修繕改造模式的應用，從整體上推動了城市的發展，使得城市的面貌煥然一新。此外，在老舊小區結構中，水網、電網結構較為混亂，所以小區供水管網、污水管網、供電線路、網絡線路等的改造成為老舊小區改造中的重點內容。當前大部分小區的管網系統都得到了優化，避免了各類管網交叉重疊的問題，提升了管網的運行效率，降低了各類問題出現的概率。

1.3 功能重塑模式

老舊小區的主要功能是居住。由于老舊小區的建設年代普遍為上世紀50年代至上世紀末，所以這些小區的居住型功能并不強，房屋結構較差，并且人流較為擁擠。在城市化發展中，思考如何使得老舊小區基本功能得到重塑是當前規劃部門面臨的問題。例如，上海市一些老舊小區大多為上世紀50～80年代的建筑，現居住的人群大多為70歲以上的老人，并且小區沒有電梯，這大大降低了居民的居住體驗，所以一些小區秉承著功能重塑的原則，對小區住戶進行走訪，制定了政府支付大部分資金、樓棟居民支付小部分資金建設電梯的意見，在原有建筑的基礎上，老舊小區相繼建設了電梯，住在三、四、五層樓的居民，尤其是手腳不便、需要輪椅的居民也可以在天氣好的時候出來曬曬太陽吹吹風，滿足了大部分居民的居住體驗，使得小區基本工程得到重塑。所以在老舊小區改建過程中，功能重塑模式越來越被人們重視，各地政府也在研究如何通過更多資金政策以及服務政策使得老舊小區改造更趨于人性化，進一步提升小區改造質量。

1.4 拆遷重建模式

城市老舊小區大多集中于城市中心位置，由于傳統的建筑理念與建筑模式未曾將城市發展考慮在內，所以在土地資源的利用上效率十分低下。老舊小區不僅占地面積大，而且影響到城市交通與商圈發展，所以各個城市為了提升城市整體發展質量，對一部分老舊小區進行拆遷重建。不過拆遷重建是一項巨大的工程，需要做好居民安撫工作，容易出現拆遷補償糾紛，政府面臨的資金壓力也較大。目前，拆遷重建模式在北上廣深等一線城市較為常見，這些城市經濟發展迅速，政府有能力解決拆遷重建中的問題。對于拆遷后的小區，一部分會與當地交通網絡融為一體，其余部分大多建設成為大型商業建筑，從事商業活動，是城市發展模式中的一環。不過，從目前城市發展總體情況來看，拆遷重建模式在未來階段的力度將會減弱，尤其是城市副中心建設以及城市群建設理念的提出，使得城市發展受到的空間限制逐漸降低，加之人性化發展理念越來越深入人心，不到萬不得已之時，拆遷重建模式也不會很快啟動。

2 老舊小區改造質量提升的路徑

2.1 符合城市發展整體規劃

一些城市在對老舊小區改造時，未曾考慮到城市整體發展，發展理念多集中于“新”上，一味追求城市面貌的“新”，以此來吸引更多人群。但是這種改造理念“治標不治本”，從城市整體發展的結果來看，這種改造理念的作用較小，如果缺少對城市整體發展的統籌，改造工程將會淪為形式化的產物，所以各地政府應該重視老舊小區改造與城市總體發展規劃相協調。改造前，對老舊小區的特點、作用、價值等進行綜合調研，制定多種改造計劃，反復對比后確定最優計劃，進一步確保老舊小區改造的合理性。此外，對于年代十分久遠的小區采取拆遷重建規劃時，應該對小區重建后的功能進行科學設定，結合老舊小區周邊經濟發展狀況以及交通網絡在整個城市發展中的功能，制定重建計劃，如果適合發展經濟則可以建設成商業區，如果是宜居區域，則可以建設成現代化居住區域，使得小區改造在城市總體規劃的框架下得到持續不斷的優化。各地政府應該在現有城市發展框架下針對不同地域制定不同改建計劃，切實落實好老舊小區改建工作，使得老舊小區功能更具人性化，特點更為突出。

2.2 遵循以人為本的原則

老舊小區的主要功能在于居住，是人們生活必不可少的內容，所以在改造老舊小區時應該充分將以人為本的改造理念遵循下去。第一，應該建設更多基礎生活設施，滿足居民體驗，例如體育運動器材、無障礙通道、便利店、社區醫院、電梯、人車分流通道等；第二，合理利用地下空間資源。老舊小區的一個特點是“擁擠”，建筑密集，戶型小，戶數多，這是老舊小區的一大特點。而隨著現代化的發展，人們的生活需求越來越多，比如車輛的增加使得小區內部空間變得更加擁擠，地上空間的負荷量已經超過空間負荷的上限，所以有必要對小區地下空間加以利用，緩解地上空間的壓力；第三，老舊小區下水道與煤氣管路缺乏合理性，在遇到強降雨天氣時經常出現下水道溢水現象，煤氣管路老化問題較為嚴重，所以必須對這些問題加以解決；第四，優化小區綠化。隨著人們生活水平的提高，對于綠色環保的重視程度也越來越高。城市化發展必然帶來空氣污染問題，而解決空氣污染問題要從根源、預防、治理等方面齊頭并進，綠色植物不僅可以吸收空氣中的有毒有害氣體，而且能夠將二氧化碳轉化為氧氣，在小區中多種植一些綠化植物，不僅可以起到凈化空氣的作用，而且可以起到美觀的作用。