日本低碳物業管理的特點及啟示★

李玉琳 呂寶龍 孫九成 王怡紅

(1.山東青年政治學院，山東 濟南 250103； 2.山東山青物業管理研究院，山東 濟南 250103)

面對傳統發展模式導致的城鄉碳排放加劇、環境污染嚴重、生態系統退化等嚴峻形勢，中國政府將綠色發展作為工作重點。近年來，中國在低碳城市/社區建設、大氣質量提升、生態安全保障、可再生能源利用和綠色建筑推廣等領域進行了大量卓有成效的探索實踐，綠色物業管理也應運而生。由于基礎薄弱，綠色物業管理發展比較緩慢，思路不夠明晰，學習借鑒日本在低碳物業管理方面的先進理念和做法，是促進我國物業管理行業快速進步和發展的他山之石。

1 日本低碳物業管理的特點

1.1 對低碳物業管理的思想認識普遍統一

日本是一個節能大國，其低碳節能的意識已經提升到全民范圍，節能理念也由企業經營CSR逐步提升為社會責任CSV。CSR經營局限于企業自身范疇，針對企業的業務從環境、質量、安全和社會等角度進行改善，從而降低成本，提升企業的運營質量，實現整體業績的上升。眾多日本企業組織發行了CSR指南，而且要求供應商實施“CSR采購”，以確保節能的連續性和系統性。在現如今的日本，更多的企業提高認識，開啟了從CSR到CSV的轉變，即通過利用企業獨自的資源和專業性，來創造可持續發展的、全民共享的社會性價值，以此孕育出企業乃至國家的經濟性價值。

在環境保護方面，越來越多的日本企業，甚至政府機關都取得了環境管理體系(EMS)的認證，通過建立環境管理體系來達到支持環境保護、預防污染和持續改進的目標，并通過取得第三方認證機構認證的形式，向外界證明其環境管理體系的符合性和環境管理水平，以達到節能降耗、增強企業競爭力、贏得客戶、取信于政府和公眾等目標。從ISO9000質量體系認證到ISO14000環境管理體系認證，從ISO50001能源管理體系認證到ISO26000社會責任指南，日本企業正一步步踐行對全球環境保護的承諾，為全球降低碳排放貢獻力量。

另外，從政府管理角度出發，日本出臺了一系列的法律法規舉措，如節能法和各種資源再生法，有效利用資源促進法和各種防止公害法，從法律框架上來保障節能環保的實施，確定各企業每年的節能目標，以達到節能環保的持續性推進。不管是在低碳節能的認識還是在政府法律保障上，日本都有頗多值得我們借鑒之處。

1.2 物業管理企業的全面管理制度卓有成效

1.2.1 全面管理制度深入人心，5S管理和PDCA無處不在

“5S”起源于日本，是整理、整頓、清掃、清潔和素養這5個詞的縮寫。5S是日本企業對人員、機器、材料、方法等生產要素進行有效管理的一種獨特的管理辦法。日本企業通過5S管理，能夠始終徹底的保持環境的整潔，根據每天需求合理置備物資器材，對設施設備做到及時保養，確保其隨時可用，用后復歸原位。5S在日本企業管理中嚴格的貫徹執行，日本企業注重細節，追求完美的特質讓我們印象非常深刻，值得我們在國內物業管理中學習借鑒。

日本日常節能管理中，企業都善于運用PDCA(Plan-Do-Check-Action)的管理方法來持續推進和改善節能活動。首先對于能源使用的現狀進行調查分析，掌握現狀，通過對節能對策的探討設定具體的節能目標，預估使用的風險。在節能對策實施過程中，對設定的節能目標進行及時的評估，隨時根據實施的效果對措施進行糾正，最后還須對節能措施的效果進行驗證，分析存在的問題。依靠這些管理方法，可以切實推進節能措施并取得令人滿意的效果，避免了執行上的虎頭蛇尾。

1.2.2 節能管理BEMS：智能化控制與節能技術的完美結合

BEMS(Building Energy Management System)是將BMS(Building Management System)和EMS(Energy Management System)合二為一的系統，這是日本針對辦公建筑、大型公共建筑和工廠等高耗能問題日益嚴重的現象，發展出來的一套智能化建筑物能源管理系統。BEMS主要是通過網絡控制，對建筑物空調、電力、照明等能耗設備進行統籌監控、自動控制、最優化管理，而實現高效節能。日本企業利用BEMS對能耗進行分項計量計測，實現能耗的可視化管理，用數據說話，提出和實施改善方案。企業的實踐證明，通過BEMS管理和持續改進，節能效果成效顯著。

1.2.3 人才培養體系細致完善

日本相當重視人才的培養，在和多家企業的交流中，大家都談到了人才培養，人才培養體系的建設也是非常細致而完善。人才培養首先要明確人才的需求并依據需求來構建教育體系，對于不同崗位的員工在培訓前后都要進行職業能力的評價，對人才培訓要分不同的種類，如按階層、職能、課題開展教育，還要充分重視在崗培訓和個人自我發展，建立職業生涯規劃。特別值得一提的是日本的人才培養觀念，他們認為培養人才并不是一種姿態，而是讓人成長的理念，為了讓每個人都擁有成長的愿望而制造的平臺、機遇和意識尤為重要。

1.3 低碳物業管理的新技術應用廣泛

1.3.1 能源可視化、中央監視和自動控制裝置

日本許多企業擁有高度智能化的防災中心或監控中心，引入能源的可視化管理系統，遠程中央監控和自動控制裝置，實現了管理的高度自動化。任何細小的問題可以及時被發現，被整改，提升了企業管理效率，降低了運營成本。有些較小規模的企業如果自身不具備建設防災中心的條件，也可以選擇使用共享控制中心。例如阿自倍爾公司的BOSS中心，可以通過專用網絡，對多棟建筑中的設施設備進行遠距離一體化管理，提高建筑物運營效率，為業主降低經營成本。比如依據原始積累的數據判斷異常情況并實施報警處理，在必要的時間段內準時進行設備的運轉，根據記錄的數據確認能源消耗，避免浪費，監測電力的過度消耗以控制電費的增加。

1.3.2 生態調節

生態調節是指在保證建筑物的舒適性和生產效率的前提下，詳細分析能源使用情況等，包括以少量投資可實現的削減對策，合理的運用設備及系統來削減碳排放，實現低碳節能。具體的生態調節方法有：合理的調整熱源、空調系統，對運行參數(壓力、流量、溫度)等重新設定，實踐證明這些調節方法確實取得了良好的節能效果。對于生態調節的商業模式，有利潤分成式，也有合同報酬式，在利益的推動下，各方的參與者將更具有主觀能動性，也更有可能推動節能措施的實施。

1.3.3 水資源重復利用

水資源的重復利用在有效的節能措施中被多家企業提及，比如Think Park Tower就使用了由港區芝蒲污水處理廠供給的再生水，同時利用消毒和凈化系統，將餐廳廚房排放的廢水生產為中水，用于清潔廁所和綠化澆灌。阿自倍爾公司的藤澤技術中心則通過雨水收集裝置對雨水進行再利用，有效利用自然能源，將用水量減低了35%。

1.3.4 潔凈能源利用：太陽能、地熱、水力發電、低峰蓄能等

利用清潔能源，如太陽能、地熱、水力、風力發電是環保節能的一大方向。同時，利用電力低峰時段蓄能轉換為高峰時段服務也是日本企業常常使用的降低能耗的方法。Think Park Tower采用了熱電聯產系統，該系統發電時產生的廢熱通過安裝在發電機中的廢熱回收鍋爐轉換成88 ℃的高溫水，除用于暖氣及熱水供應以外，還通過廢熱回收型冷熱水發生器制造用于制冷設備的冷水。利用這一系統，一次能源的利用效率最高可達約75%，商業電力的利用效率約40%。該項目還使用了水蓄熱式空調熱源，在地下蓄水池內設置總儲水量為2 000 m3的冷水蓄熱槽，在使用電費折扣的夜間時段運轉渦輪制冷機，存儲冷水，在白天高峰時段取出使用，停止部分電動制冷機的運轉，有助于減少合同電力及維持電力負載平均。

立命館大學在建筑物TRICEA的頂部設置了太陽能集熱器，冬季時新鮮空氣會通過太陽能集熱器進行預熱，以減少空調電能的消耗。而且直接采用地下熱能和太陽能的混凝土板的蓄熱輻射空調系統，將熱能通過熱能水泵直接引入室內，使系統更為簡單，降低了成本。

2 啟示

借鑒日本經驗，更好地促進綠色物業管理可持續發展，應該分別在宏觀、中觀、微觀層面加強改進和完善。在宏觀層面上，住建部等相關政府部門需設立具體法規、政策對物業行業進行約束與引導，對綠色物業服務企業提供扶持、激勵。在中觀層面上，行業協會與行業聯盟、企業聯盟等需組織制定綠色物業管理標準，并形成可以全面指導實行綠色物業管理的體系，組織宣傳教育、培訓、評比、推廣等工作；推行綠色生活方式，在社區倡導簡約適度、綠色低碳的行動自覺，實現經濟效益、社會效益、生態效益的同步提升；形成綠色行為準則、生活方式和價值取向，再反哺綠色物業服務企業的發展，達到一種良性循環。在微觀層面，從理念、體系、標準、人才、技術、方法、激勵機制等方面提出建議，全面構建與強化一個綠色物業管理可持續發展的道路。

2.1 健全綠色物業管理法規體系

1)加強立法力度。督促具有立法權的設區城市全面啟動物業立法工作，其他市、縣加快制定《物業管理辦法》及配套規章制度，力爭到2020年年底，各市、縣普遍建立健全物業管理法律法規體系，依法依規規范物業管理。有法可依，根據法律多方共同協調處理物業公司日常運行中會出現的問題，能更好地協調業主企業之間的關系，大大提升協調度。

2)加大執法力度。健全綜合執法聯動機制，推進公安、城管、消防、環保等綜合執法力量進小區，聯合對不按規定進行垃圾分類、浪費資源、排放各類污染物、占用公共通道、違法建設的主體及時進行處罰。

3)建立物業服務糾紛速裁、調解工作機制。充分發揮法律手段在物業管理糾紛處理中的積極作用，構建人民調解、行政調解、司法速裁及仲裁、訴訟互相銜接的服務糾紛解決工作新模式。探索市、縣、街道辦事處、社區四級物業管理投訴受理制度和物業管理服務糾紛快速處理調解組織體系，充分發揮社區法律顧問作用，引導業主依法理性表達利益訴求，同時簡化工作程序，提高仲裁效率，及時解決各類物業糾紛。

2.2 加大綠色物業管理宣傳力度

加強綠色物業管理的宣傳引導建立綠色物業教育宣傳機制，積極開展社區綠色宣傳，積極引導用戶參與。企業鼓勵業主參與到物業管理活動中，便于及時了解業主需求和對管理服務效果的評價，不斷改進工作質量和服務水平，提高業主滿意度。提振行業、企業綠色發展信心，促進綠色物業管理發展，打造面向未來的綠色物業管理。

2.3 制定綠色物業管理行業評價體系和標準

各地物業管理協會或企業聯合會應意識到技術標準的引導作用之重，修訂強制性技術標準并投入人力物力貫徹實施，促進企業對綠色技術創新進行投入，充分利用綠色技術進行升級改造。綠色物業管理評價標準既可以為綠色物業管理的實施建立市場準入條件和技術指標體系，又可以引導物業服務企業的升級方向。建立和完善綠色物業管理評價體系，包括具體評價辦法和技術細則，增進行業交流，作為鏈接政府的橋梁為綠色物業服務企業爭取更多的資金扶持。

建立物業管理綠色技術推薦表，進一步推動老舊業態的綠色化節能化改造。具體應在水、電、風、暖、氣五大層面上建立相對應的綠色技術推薦表，推薦表技術的選擇應具有梯度性，每一梯度的技術都應有多個可替換選項，使企業可根據自身情況，因地制宜的選擇最佳方案。同時梯度設計應平緩，以利于企業進行技術的升級工作。其具體可包括卻不限于以下幾大方面：安裝能耗檢測系統；可再生能源技術；水循環利用系統，如建立中水系統、雨水收集系統、冷凝水回收利用系統等。

2.4 運用新技術實施綠色管理

積極引導企業高度重視物業管理的數字化、信息化、智慧化建設，樹立“互聯網+物業管理”的思維，鼓勵企業加大科技創新投入，運用大數據、物聯網、BIM運維等新一代技術，推進智慧物業建設。充分發揮智能管控系統作用，發掘智慧住區優勢，通過采用先進信息化技術手段，進行建筑設備監控、節水與水資源綜合利用等，實現項目向智慧住區綠色經濟、節能環保的目標發展。通過綜合利用網站、微信、手機APP等多種信息化手段，依托綜合信息服務平臺，實現維修管理、公共秩序維護、房屋信息管理、智慧停車、環境衛生等的管理信息化，提高項目物業管理水平，以在保證服務質量的同時，達到服務成本控制的目標。同時，依托項目綜合信息服務平臺，實現繳費服務、服務質量評價、接入具有政府服務功能的第三方應用平臺、實現人口與治安管理、加強線上線下居民文化建設、拓展周邊商圈、整合便民服務資源等多種服務的信息化，推進物業服務模式創新，提升物業服務能力，注重以較少的投入獲得較多的回報，在實施技改項目建設的同時便注意降低項目建設成本。

2.5 物業管理企業制定明確的制度標準

2.5.1 明確管理制度，責任到人

根據物業服務內容可以建立能源資源管理機制，物業服務企業根據物業項目用能及環境現狀從現實經營狀況出發制定相應的管理制度和考核激勵機制，管理業績與節約能源資源的經濟效益掛鉤，注重節能、減排和環保的效果，提高員工節能環保行為的積極性。另外，建立績效考核制度。確定負責人，配備專門的管理人員和技術人員，有組織、有計劃地開展符合綠色建筑要求的節能減排工作。

2.5.2 建立與完善反饋閉環流程

物業服務企業應根據綠色物業管理的要求制定綠色物業管理制度，利用內部工作標準規范和引導員工綠色物業管理活動，提高服務質量和管理能力。內部工作標準可以按技術標準和管理標準分類設置，也可針對不同項目，在公用制度基礎上加入各項目專有制度。工作標準應對共有部分設立統一的管理要求，對特殊建筑區域或設施設備設立特殊條款，便于區分管理。

2.5.3 強化業主與管理人員的協同

面向業主的綠色節能觀念引導。業主的配合將使綠色物業管理的效果更加顯著，同時也有利于物業服務企業在綠色物業管理推進的過程中節能創收。除了一般的宣傳手段外，抓緊面向服務的一條主線，落實綠色節能與業主體驗相結合的方針，化無形服務為業主具體收益的手段更有利于綠色節能觀念的宣傳，以推動綠色公建項目的良性可持續發展。

2.6 加強物業管理從業人員培訓

加強在職員工的綠色管理觀念培訓。對于在職員工，物業服務企業應建立綠色運營管理培訓制度，培養綠色運營管理人才。針對新入職的員工，應對綠色物業管理理念、綠色物業相關標準等進行崗前培訓；針對在職員工，應對綠色建筑運營管理制度和專業技能等進行崗中培訓；針對專業技術人員，應對關鍵技術和智能化設施設備使用等進行專業培訓，使綠色物業管理工作更加高效率、科學化和專業化。

3 結語

日本在低碳物業管理方面的政策、措施、技術等，對完善我國低碳物業管理制度、提升低碳綠色物業管理水平、促進低碳綠色美好生活，具有重要的借鑒意義。盡快建立健全低碳物業管理法律法規，樹立低碳物業管理理念，改進低碳綠色物業管理技術措施，完善低碳物業管理行業標準和運行制度，提高物業管理從業人員素質，能夠切實推動我國低碳物業管理的進步，促進我國低碳經濟的可持續發展。