房地產企業資金管理和風險控制

吳英杰 鞍山市盈超房地產開發有限公司

資金管理是財務管理與管理會計的重要組成內容，資金能否順利地周轉、回籠是決定企業能否可持續經營的關鍵。作為對資金具有較高需求的房地產企業，如果企業能夠對資金加以有效管理，并且能夠對資金所具有的風險加以控制，則可確保房地產企業健康發展。但如果對其監管不力或風險防控不到位，一旦資金出現缺口，則極易造成房地產企業破產、清算。因此，如何提高房地產企業資金管理與風險防控的水平，是擺在房地產企業財務管理中必須要解決的問題。

一、房地產企業資金管理和風險控制現狀分析

一般情況下，房地產企業的主要融資方式為直接向金融機構貸款、發行企業債券或通過發行股票、吸引股東追加投資等方式。按照國家現行規定，房地產企業在投資開發新樓盤時，自有資金的比例大約在20%-25%之間。同時，人民銀行也對各地方金融機構加以規定，各金融機構應對房地產企業投資總額與自有資金比例進行嚴格地審核，并且保證貸款只可用于房地產開發，不可用于土地出讓金。此外，這些政策的限制使房地產企業在資金用途、銀行利率等方面都受到了限制，房地產企業應強化資金在融資過程中的管理及風險防控。

1.項目開發的進度對房地產企業自有資金提出要求。房地產企業在開發之前，主要對土地摘牌、稅費及前期設計等過程中產生資金需求，如果房地產企業向金融機構提出貸款申請時，應向銀行提供包括土地使用權證書在內的4證。這樣的限制就會使絕大多數的房地產企業只能依據股東資金投入或向其他企業拆借資金滿足資金需求。還有個別的金融機構要求房地產企業在開發建設前，必須將投資總額的35%部分資金投入到實地建設中，只有滿足這個要求，金融機構才能考慮是否可以給該房地產企業貸款。因此，在開發建設的前期，房地產企業唯有自行融資后用于自有資金的投入，還要求關注每家金融機構對自有資金投入比例及貸款資金使用用途等限制，這樣才能為開發階段進行融資，以緩解房地產企業龐大的資金需求壓力。

2.不同開發階段對房地產企業借款提出限制。房地產企業在開發階段則主要在建筑安裝、配套設施等方面的資金投入，同時，還包括工程監理、日常管理及銀行貸款利息等間接開發費用支出。目前，房地產企業在開發階段主要是通過銀行借款（抵押）、信托借款或工程施工隊代墊等方式，但主要的資金還是依靠金融機構的抵押貸款予以解決。而房地產企業若想獲得金融機構的銀行貸款，則必須辦理完畢4證后方可向金融機構提出開發貸款。而在實際的工作中，一些金融機構出于貸款風險防范考慮，通過貸款協議將貸款使用方向、還款時間等加以規定，并將貸款的時間與房地產項目開發時間相協調，一般定為3-5年。因此，在項目開發階段，房地產四證的取得時間尤其是建筑工程施工許可證的取得時間，影響著銀行開發貸款的取得時間，公司各相關部門需要充分溝通，互相配合，保證資金使用時點和資金取得時點的有效銜接，避免銀行貸款后，因開發項目進度滯后影響資金使用效率。

3.房地產銷售資金回籠風險。房地產企業在房款回收階段資金需求主要是圍繞著樓盤銷售及貸款利息支出方面。這時，房地產企業再融資的難度會加大，且資產負債率已經達到一定規模，房地產企業唯有通過房款的快速回籠方可解決資金缺口問題。而按照相關管理辦法規定，房地產企業如果想提前對樓盤進行預售，就必須滿足各地方政府出臺的預售許可及資金使用方面等方面的規定。房地產主管部門還會對預售款專款專用、資金投向等方面進行日常監管，資金只有獲得相應的審批后方可動用。此外，房地產行業還會受到國家宏觀樓市調控的影響，各地方政府也會在戶籍、婚姻、養老保險繳納、購置數量等方面加以限定。例如，對住房公積金貸款的條件限制、首付款不能使用貸款等要求，這些都限制著銷售回款的資金額度和進度。因此，在銷售回款階段，銷售回款的資金受預售許可證取得、房管部門的預售監管和購房政策的影響較大。

二、房地產企業資金管理和風險控制具體措施

1.在開展項目上報審核階段的資金風控。房地產企業在開發建設前的貸款由于無法支付土地出讓金，這時房地產企業可將土地摘牌、辦理土地使用權證的時間進行調整；對于房地產開發項目的前期設計、配套支出則應根據規劃許可證時間進行籌劃，房地產企業應根據開發項目報審階段與進度安排資金支出。房地產企業應不斷地創新融資方式，可以將企業所有的債權進行抵押融資，包括利用基金信托、資產證券化和不動產債權等方式；也可以通過引進戰略投資合作伙伴，進行合作開發、股權轉讓等方式；還可以通過對公司的并購形式來獲取目標項目等方式。充分利用債權性融資，達到企業控制權或者價值最大化。

2.在項目開發階段的資金風控。房地產開發企業在項目施工建設期間，首先要取得施工許可證，以此作為融資的起點，按照貸款合同約定資金使用范圍與使用期限，根據工程進度支付施工款項，并對資金余額提前做好安排與計劃。在開發階段，房地產企業主要應依靠金融機構提供的開發貸款，支付的時間最好選擇在獲得貸款的時間，這樣可以極大地降低貸款資金占用所產生的資金成本。同時，房地產企業應強化資金的內部控制制度，通過將資金核算與內部控制、業務管理相融合，使資金使用的流程更加規范、透明，提高資金使用效率與安全性。房地產企業還應做好資金預算管理工作，在投資項目前應做好項目的前期調研與可行性分析，對資金進行詳細的資金支出籌劃，包括對投資目標的市場定位等，并建立完善的資金預算管理制度，通過資金預算實際投資項目的成本與風險控制，將工程進度和資金動態情況相結合，定期上報資金使用計劃及資金決算情況，及時調整資金計劃和安排。

3.在房款回籠階段的資金風控。房地產企業在房款回籠階段，應首要解決的就是預售許可證，并指定營銷部門及時地開展營銷活動，通過各項激勵措施使房款資金快速地回籠，例如，對于一次性支付房款的客戶給予折扣、地下車位、物業費減免等方面的優惠，調動客戶提前辦理資金支付的積極性。對于使用貸款支付的客戶，應規范房屋買賣合同的簽訂，在合同中明確分期支付的時間、金額及相應條款，指定銷售人員、財務人員定期對應收賬款進行催收，加快資金的回籠，對銷售人員除了按照房屋銷售作為業績考核，還應將房款回籠情況作為考核標準，督促銷售人員及時地將按揭款項進行回收。此外，各地方房地產主管部門也對預售款的留存比例、使用方面提出了一定的要求，這部分受限資金將影響企業運營資金的使用及開發貸款的償還情況，必須做好相應措施以降低受限資金的影響，比如使用預售資金監管的現金保函代替監管資金，加快工程進度達到受限資金留存比例等。

三、結語

房地產企業在開發建設的各個階段均需要大量的資金，房地產企業應不斷地強化資金管理，提高資金使用效率，同時，提高資金風險控制管理，防止因資金短缺而使房地產企業面臨危機。此外，房地產企業應合理地規劃資金籌集，通過資金管理可以提升部門間的協調與溝通，實現項目資金運作的透明化管理，提高企業資金管理的效率；通過資金管理可以充分了解銷售回款資金狀況，避免受限資金對企業資金使用的影響。