淺談加強和完善房地產財務管理的有效措施

余麗萍 俊發集團有限公司

房地產企業開展有效的財務管理工作能夠對房地產行業產生穩定發展的影響和作用。在當前市場競爭白熱化的階段，房地產企業要實現自己的長期發展目標，就需要不斷提升自身的財務管理水平。然而，現在大多數中小型房地產企業尚未建立完整的財務管理制度，觀念上未充分重視，并且對財務概念的掌握也不全面，運用的財務管理方法也比較滯后。基于房地產企業的財務管理現狀，本文主要剖析了當前市場經濟體制下加強和完善房地產財務管理的有效措施。

一、財務管理對房地產企業的意義

（一）幫助改善企業管理

現如今，很多房地產企業都是個人性經營或是家族性經營，管理和決策權集中在一個人或一個家庭中，當涉及家庭成員時，很容易引發濫用權力、越權、金融危機、虛假信息和其他財務狀況發生。同時，為了節約成本很多房地產企業多選擇雇傭直屬親屬，通常為了所謂的“財務保密”大多數親屬都在財務管理職位，這樣的情況，讓房地產企業內部的財務管理變得越來越混亂，在很大程度上阻礙著企業的正常發展和運營。

通過對財務核算體系、內部管控體系、管理會計體系、資金管理體系和全面預算管理體系的不斷完善，使得財務管理工作成為企業管理的核心系統。通過財務數據反映出企業運營過程中各環節存在的問題，指導和幫助管理層對企業內部不規范的業務流程進行修訂和完善。這才是財務管理的價值所在。

（二）滿足宏觀調控的需求

伴隨著我國經濟市場的快速發展，國家對每個行業的投資不斷增加，對內部財務的監控也越發嚴格，這就要求財務管理工作需要契合實際的要求。所以，房地產企業應建立健全財務管理相關制度，保障財務信息管理的真實有效。

除此之外，企業需要通過財務管理數據對企業的發展能力進行全面的分析，明確企業未來的發展潛力，經過對企業發展能力的分析，能夠合理預判出企業的運營前景，進而給房地產企業的管理者和投資者在開展經營決策和投資決策的時提供重要的參考憑證，進一步避免因為決策失誤給企業帶來的經濟損失。

二、房地產業財務管理中的問題

（一）財務管理體系不健全

當前，我國房地產業的財務管理水平參差不齊，大多數房地產企業仍處于探索階段。房地產企業管理辦法和財務管理體系都還不完善，這主要體現在：第一，房地產企業財務報表不清晰，呈現出的管理狀態和管理系統也比較混亂。很多財務人員對其職位管理的責任含糊不清，使得財務管理工作更加模糊。第二，財務管理體制過于形式主義。盡管一些企業已經建立了相關的財務體制和系統，但僅僅只是建立一個形式化的系統，在實施過程中缺少流程控制和結果復核，財務管理制度和財務系統形同虛設。

（二）房地產企業成本核算不合理

在房地產開發的初期，房地產的利潤是很高的，并且低競爭力和低風險。因此，管理層對成本核算的觀念性不強。隨著政府對房價的嚴格管控，以及房地產企業的內部競爭日益激烈，財務人員需要增強對運營成本的控制意識。但當前，房地產行業正處于財務管理低下的狀態中。

首先，沒有統一的成本核算目標。在房地產企業中存在各種約束性的因素，例如：獲取土地的限制因素、較長的開發周期以及內部規劃等，這些不確定性正在改變著企業的人力資源、物質資源和財務資源等，這些動態變化使得成本核算目標不能有效統一。在房地產開發過程中，有不同的分期和業態，房地產企業進行房地產成本核算時，通常只依照企業發展的需求和財務人員的局限性水準隨意的去尋找核算目標。

其次，收集和劃分問題。房地產企業往往是按照成本預算方案執行成本核算并對其進行劃分，但是因為缺少具體的開展辦法，所以存在一些局限性，同時很多企業為了追尋短期經濟利益而讓分攤的成本缺少合理性，這樣的情況讓收集和劃分工作變得十分隨意。

最后，房地產企業在核算過程中不能準確的反映出其動態成本的真實狀況，甚至一些房地產企業使用收付實現制核算開發成本。此外，開發項目竣工后仍然有一些工程未進行結算。這種狀況將導致財務報表不能真實反映企業的現實權利和義務，無法對企業的資產、債務和利益狀況做出全面評估。

（三）房地產企業財務管理觀念低下

當前，房地產企業的領導者對財務管理工作重視程度有待提高。在對項目投資收益、項目損益、全周期現金流、項目回收期，以及退貨率都沒有進行詳盡的剖析，從而會引發成本超出預期的問題。同時，在業務決策中項目管理、投標、項目規劃等工作都與財務管理工作息息相關，然而大部分房地產企業的財務管理工作沒有前置，僅在后端對已經發生的事實進行核算，沒有在項目前期對運營成本進行監督、管控和指導。

三、加強房地產財務管理的措施

（一）建立完善的房地產財務管理體制

房地產企業領導者應不斷提升對財務管理工作的重視程度，建立和完善財務管理體系，將財務管理體系建設作為房地產企業運營活動中的重要任務。

根據房地產企業投資大、周期長、風險高的行業特點，財務管理體系至少應當包括投資測算管理、預算管理、資金管理、核算管理、稅務管理、財務考核管理和財務信息化管理等七大模塊。結合企業經營管理實際情況，制定涵蓋上述七大模塊的內控制度和財務核算管理制度，保障所開展的財務管理工作的質量和效率。

（二）貫徹執行全周期預算管理制度

在房地產開發過程中，動態的全面預算管理尤為重要。所謂全面預算管理就是將營業預算、資本預算、財務預算和籌資預算有機的結合在一起，合理優化配置企業資源，充分發揮企業資源的最大價值。對于房地產企業而言，我認為預算最大的價值和作用是用于管控現金流和成本。

通過動態預算，可以反映出企業的現金流狀況，便于企業合理優化和排布資金使用情況，保證企業現金流安全。

同時，動態預算可以反映成本、費用的執行情況，便于監控出前端業務部門在工作執行中的偏差，及時進行修正，進而達到控制成本費用的目的。

（三）運用有效的成本核算方法

實行成本領先戰略已成為當前房地產企業要在競爭中取勝的關鍵因素，詳細的成本管理、成本核算工作已變成財務管理的重點內容。

第一，明確成本核算目標。房地產企業要結合交房時間、產品類型和產品特點等因素決定成本核算的目標。根據住宅，商業，辦公，停車位等的業態類別，明確各業態類別的成本核算標準和目標。

第二，明確成本分攤。開發產品按照建造成本法進行計量與核算，屬于直接成本和能夠歸屬于該類成本對象的間接成本，直接計入該成本對象，公共配套成本和不能分清核算對象的間接成本，按照收益原則和配比原則分攤至各成本對象。常用的成本分攤方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法和層高系數法。

第三，合理預測房地產項目的竣工進度和結算費用。房地產企業應按照竣工時間表定期估算成本，以降低成本數據與項目進度表不匹配的可能性。準確預估已完成產值但尚未結算的費用，以其作為成本估算的基礎。項目完成后，核銷預估成本，調整實際成本和預估成本之間的差異，從而使每個成本目標都能完整可靠。

（四）提高財務人員素質，增強管理意識

在房地產業發展的初始階段，房地產企業的領導者認為，財務管理是一項會計類工作，其主要的工作就是對運營資金的管控。但是隨著時代的發展，財務管理已逐步變成了企業管理的重要組成部分。所以，如果房地產企業想要實現長期發展，企業領導人員必須重視財務預算、財務控制和資本管理等工作，彰顯出它的重要地位。同時，為了改善財務工作者的管理水平還應不斷提升財務人員的專業能力。財務管理的最終目的是通過財務數據分析經濟活動的趨勢，以幫助企業做出更科學的投資決策，因此，房地產企業需要更多關注財務工作者的組織能力，讓其更多的參與前端業務環節。

（五）建立信息管理系統平臺

信息管理是現代企業關鍵的管理工具之一。將信息管理平臺的應用貫徹于房地產開發的全過程，能夠提高數據質量，更好地運用數據分析為企業決策提供依據，同時能夠合理的提高工作效率、降低成本、規避運營風險并提高房地產企業在市場上的核心競爭力。

四、結語

綜上所述，有效的財務管理工作對房地產企業的發展具有重要意義。企業管理者應采取相關措施盡快解決財務管理工作中的各類問題，并對其進行深入全面的剖析以找出產生問題的根源，并結合企業自身發展制定出一套切實可行的解決方案，再將方案貫徹落實下去，以此來提升房地產企業內部整體的財務管理水平，保障房地產企業在白熱化的市場競爭中能夠得到生存和發展。