新形勢下房地產開發經營管理策略探討

王超 合肥城房投資集團有限公司

一、房地產開發經營管理理論綜述

（一）房地產開發經營管理的內涵

房地產開發經營管理是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的過程。其中，房地產開發經營的主體是房地產開發企業，是以營利為目的從事房地產開發和經營的企業，也稱為房地產開發商[1]。

（二）房地產開發經營管理構成

對于房地產開發企業來說，主要包含三大部門：工程部門、財務部門以及銷售部門。首先，對于企業工程部門而言，其主要是進行對開發工程項目的監督和管理。在管理的過程中，主要是進行材料的采購和庫存管理，同時也是根據實際情況做好施工和協調以及對施工質量、施工進度等方面的控制。與此同時，工程部門還根據實際情況和需求來做好合同管理，對于在施工過程中的各個細部結構設計的變更、報建等各個環節都需要進行科學有效的把關；其次，對于公司的財務部門而言，其主要職能就是負責公司的房地產開發的融資管理。在此過程中，財務部門需要準確掌握自己所在企業的整體財務狀況和數據，并根據企業的實際運營情況定期編寫出相應的報表。另外，對于銷售部門而言，主要是專門負責企業所有的產品在市場上的推廣銷售。在推廣銷售活動中，銷售機構和部門需要制定合理的推廣手段，同時還要建立相應的銷售渠道。

（三）房地產開發與經營管理關系

房地產開發通常指的是前期的建筑施工到竣工驗收備案交付業主的過程，經營指的是房地產項目具備竣工驗收條件后的運營管理，包括銷售、租賃，物業管理，后續問題維修等，這個是主要區別。聯系是一個是前期一個是后期，二者是接續的過程。

二、房地產開發經營發展現狀

（一）房地產開發經營管理的基本狀況

2020年，中國房地產產業呈現先抑后揚再趨穩的趨勢。在新冠肺炎疫情的影響下，2020年中國房地產100強全年累計銷售規模仍實現了近13%的正增長。在“房住不炒”的大背景下，城市市場分化加劇，行業競爭向產品回歸。2020年，中國房地產百強門檻提升6%至50.2億，競爭加劇。2020年全年銷售過百億的項目較去年減少2個至8個，均處于105-120億元區間。另一方面，30強門檻上升至67.9億元，甚至接近于房地產企業排行榜200強門檻的全年銷售額，此外，50強及百強門檻也均有明顯上升，項目間差距持續縮小，競爭加大。

（二）房地產開發經營管理的影響因素

首先，新的政策形勢對我國房地產開發經營管理產生了重大的影響。國家運用土地供應計劃、土地出讓方式等實行宏觀調控，通過持有年限、區分面積及用途差異化增收增值稅、土增稅、規定居民購買住宅數量的“限購政策”等調整購房者需求結構，進一步抑制投機的投資者購房需求，從而在稅收政策上影響房地產開發的供給。

其次，現階段的宏觀經濟形勢將對于我國房地產開發與運營具有重要的現實影響。就房地產的投資角度來看，房地產商品的特性屬于非貿易型的產品，既不是直接出口，也不能進口，房地產行業的市場完全屬于一個內需市場，所以房地產行業的經濟發展與恢復及其成本的提高都需要依賴于內需的推動。在經濟持續下行，甚至負增長的形勢下，房地產行業更難以取得突破。

最后，當前的社會形勢將對我國房地產開發與經營產生著深遠的影響。一是從人口結構上看房地產的開發與經營，隨著我國人口老齡化趨勢的出現，在未來年輕人對住房的剛性需求必定呈減少趨勢。二是從城市化進程看房地產的開發與經營，隨著城市化水平的持續走高將會進一步刺激房地產行業的發展，帶來更多的市場需求。

（三）房地產開發經營管理價值

房地產行業雖屬于第三產業，但經營鏈條延伸至第二產業，帶動了實體經濟的發展，如建筑行業、鋼鐵行業、采礦行業等，同時，由于建筑行業屬于勞動密集型行業，房地產開發經營過程中，提供了大量就業崗位，間接拉動了內需。另一方面，作為最基本的生活條件之一的商品房，擁有使用價值和價值，房價的高低、存量房的多少，每一個數據都牽動著一個個幸福的家庭，與每個國民的日常生活息息相關。因此，房地產開發經營的結果，影響著房地產行業的發展，更牽動著每一個人的心，具有重要的價值。

（四）房地產開發經營面臨的主要問題與挑戰

首先，資金鏈正面臨著嚴峻的挑戰和考驗。當前我國市場經濟進步和發展的巨大環境下，房地產開發項目所需要建設和施工的土地、資金和技術等條件相對于過去任何一個時期來說都會變得更為重要。在有限資源的情況下，要使房地產開發企業能夠實現長期穩步地發展，追求具有規劃性利潤，取得既定的收益，房地產企業在生產經營和管理上就需要大量人力物力和財政資金投入去控制項目的運作，因而如何嚴格把控好資金鏈成為房地產公司在其運營過程中最主要的一個問題。

其次，沒有建立現代化的經營管理體系。建立健全現代化的經營和管理制度，才能夠保證公司始終立于不敗之地，這便為房地產企業在經營和管理中帶來了一個新的挑戰。房地產市場瞬息萬變，各種消息、傳聞層出不窮，建立一套高效的風險信息管理體系，及時有效地甄別和傳遞有用信息供企業決策參考，對企業應對各類風險，確保正常運營至關重要。

第三，風險管理體系不健全。隨著我國房地產市場進入后危機和后暴利階段，房地產公司也必須從此開始進入精細化研究發展及實行精細化管理經營控制的新時代。這一發展階段的中國企業在其戰略和管理上任何一次失誤，哪怕只是一次些許的風浪，都很快就會導致其企業前功盡棄。當今社會發展中會遇到政策、市場等諸多的困難和不確定性，會因此而面臨較高的機遇和風險[2]。

三、房地產開發經營存在的問題及原因分析

（一）房地產開發經營管理存在不足

首先，項目建設方案中存在一些問題。在進行項目方案的研究和制定過程中沒有針對性地深入調研市場的情況，僅僅把研究工作重點集中到了如何快速獲得社會經濟效益上來，大大增加了項目管理的風險。其次，是施工設計。目前，很少有一家房地產開發企業是注重設計和規劃圖紙，由于房地產項目實施設計人員工作并未能夠得到充分關注和足夠重視，導致項目實施階段和設計階段的工作量以及項目施工過程中的質量和服務難以控制。第三，合同方面的問題。房地產開發企業在其進行勞動合同的簽約工作的過程中缺乏相應的法律意識，在簽約過程中沒有明確地處理一些合同上的細節問題。一旦合同中存在著內容的不完善，就可能會給當事人之間帶來不必要的法律爭端。

（二）房地產開發經營管理體制不健全

現代化的經營管理體系對企業的作用不言而喻，甚至可以決定一個企業是否能持續發展。管理是企業永恒的話題，房地產企業自然不是一個例外。在新經濟時代，行業政策、市場需求等要素變化較大，房地產企業必須優化戰略部署，進行技術創新和經營策略的調整，才能夠對市場瞬息萬變的信息進行甄選、分析和傳遞，才能最終為企業通過經營獲得盈利提供決策，這對每個房地產開發企業的管理層都是一個巨大的挑戰。

（三）房地產開發經營管理有待提高

面對房地產開發行業的新形勢，加強房地產開發企業內部的監督與管理，是一個減少或者防范投資風險最佳方法。而今房地產開發企業的內部管理仍處于一個剛剛起步的階段。要建立健全的內部治理機構體系，構建一個企業內部的現代化分工協調運作的部門分工機制，將成為提高公司內部治理能力的一個有效途徑，企業通過成本核算與質量控制可以有效規避公司在經營過程中因為工程項目的開發與資本操作而帶來的融資風險與質量風險。

四、新形勢下房地產開發經營管理策略探討

（一）房地產開發市場競爭格局

首先，房地產投資開發公司必須要針對所有擬建的項目做出正確的市場定位，并且根據市場的各種需求，進行項目產品的開發和推廣。房地產開發公司需要對國家以及其所在地區的法律、政策有所了解，掌握地方政府對于房地產公司的相應政策和取向[3]。若該項目在建設的過程中已經能夠獲得當地政府的支持，那么整個項目的開展就一定會變得十分順利。另外，企業還需要對自己的自身發展狀態以及其企業的特點等因素進行綜合分析，在對企業進行了深入的市場調研的基礎上，充分尊重消費群體對于他們生活的環境、設施等各個方面的要求，同時也需要將這些群體的要求體現在工程項目中。企業要對項目進行科學的策劃與宣傳工作，這一過程中要注重媒體廣告的真實性。同時還要注重自身開發經驗的積累，積極打造自己的品牌。

（二）建立房地產開發經營管理體系

目前，部分房地產企業的內部管理體系僅只有雛形，面對市場對商品房越來越多樣化、精細化的需求，管理漏洞較多。針對政策與市場變化，房地產企業要建立組織分工重明確、計劃管理重執行、內部管理重標準、運營決策重成果以及績效考核重量化等與市場需求接軌的精細化經營管理體系。

首先，明確分工。完善企業各部門、各公司、各項目的授權體系，權責體系清晰，企業各部門、各公司、各項目協同制定操作性強、成果清晰的工作計劃，由上而下，細化到年度經營與管理，逐級分解至季度、月度，并建立有效完善的溝通協調機制，提高計劃完成率；其次，內部管理標準化。以產品標準化、管理標準化為目標，建立標準化業務體系，促進公司管理能力和人員專業能力的提升，提高經營效率。注重會前、會中、會后管理，決策會議意見清晰、方向明確，最后，績效考核規范化，考核與激勵匹配，以正向激勵為主。建立可量化、操作性強的考核模板，分層考核、關聯考核，明晰責任，加大協同，提高工作效率。新形勢下，行業政策、市場、經濟形勢相較于以前都發生了很大的變化，在這種情況下，加大經營管理的力度，完善內部管理體系，是新形勢下企業應對政策、市場變化的最優措施，也是企業生存和高質量發展的必要條件。

（三）房地產產品價格

現代市場營銷要求企業經營者重視市場需求，在設計開發產品時就要準確地對產品進行市場定位，根據消費者需求推出的產品才能為消費者所接受，還需要根據消費者的承受能力確定合理的價格[4]。同時作為產品的提供者，房地產開發企業還應注意以質量和服務取勝，通過提高產品質量，加強售后服務來吸引客戶。新經濟形勢下的消費者，對于房地產企業的品牌與信譽有著更多的關注，企業品牌在新經濟形勢下有著更高的比重。從企業角度來看，品牌溢價是利潤邊際提升的空間，企業以較高的產品品質，通過消費者口口相傳，企業品牌知名度得到提升，從而增加消費者對產品的認可度，提升溢價空間。因此，房地產企業品牌維護，不僅要做好市場研判、產品設計、工程質量、項目配套，還要做好售后服務與物業管理。

五、結語

新形勢下，房地產企業只有靈活調整開發經營管理策略，才能進一步提升企業競爭力。基于此，本文首先從房地產開發經營管理理論進行了簡述。其次，從房地產開發經營發展現狀和開發經營存在的問題及原因進行了較為系統的分析和總結。最后，基于新形勢的實際情況，針對性地對房地產開發經營管理策略進行了探討，希望能對房地產開發的經營管理提供一些參考。