淺談房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)板塊分拆上市

龔?fù)?華南理工大學(xué)工商管理學(xué)院

一、前言

2019年起，我國(guó)開始了房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)板塊赴港分拆上市的熱潮，而在剛剛過去的2020年，即使受到疫情的影響，但物業(yè)管理企業(yè)上市的熱度不減反增。截至2020年12月31日，我國(guó)共34家房地產(chǎn)企業(yè)將其物業(yè)管理板塊成功分拆上市，其中18家屬于2020年新上市，包括恒大物業(yè)、合景悠活、融創(chuàng)服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活、遠(yuǎn)洋服務(wù)、世茂服務(wù)等等。在疫情之下的2020年，物業(yè)行業(yè)可謂異軍突起，創(chuàng)造巔峰。物業(yè)管理企業(yè)曾經(jīng)僅是房地產(chǎn)企業(yè)的附屬品，但現(xiàn)在日益受到重視，深受資本市場(chǎng)的青睞，本文試圖就此現(xiàn)象的原因進(jìn)行分析，并探究其現(xiàn)象給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的效應(yīng)。

二、物業(yè)管理行業(yè)特征

（一）品牌效應(yīng)明顯

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過幾十年間的發(fā)展，目前已經(jīng)形成了高市場(chǎng)集中度、競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面。眾多企業(yè)已經(jīng)建立起了良好的品牌形象和聲譽(yù)，且多數(shù)物業(yè)管理公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附屬公司，其名聲與母公司的發(fā)展也息息相關(guān)。消費(fèi)者在選擇物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)候一般會(huì)將其品牌聲譽(yù)作為重要的考慮因素，因此，物業(yè)管理企業(yè)若無成熟品牌或者沒有與行業(yè)參與者之間有較為深厚的業(yè)務(wù)關(guān)系，則難以在此行業(yè)立足和發(fā)展。

（二）勞動(dòng)密集型

物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)屬于勞動(dòng)力密集型行業(yè)，人工成本是其主要成本。物業(yè)管理服務(wù)主要包括了保潔、綠化、秩序維護(hù)、維修等，這些服務(wù)重度依賴人工勞動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至2019年間，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的人力成本分別占總成本的53.4%、55.8%、57.8%和59.1%。近年來，隨著多地最低薪資標(biāo)準(zhǔn)的不斷提升，物業(yè)管理的成本呈不斷上升趨勢(shì)。專業(yè)人員的招聘和培訓(xùn)也是物業(yè)管理企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展必須要關(guān)注的重點(diǎn)，只有提供優(yōu)質(zhì)和專業(yè)的服務(wù)，才能提高業(yè)主的滿意度，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)固和提升企業(yè)的市場(chǎng)地位。

（三）發(fā)展?jié)摿Υ?/h3>

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平大幅提升，以及人均可支配收入的顯著增長(zhǎng)，我國(guó)居民對(duì)生活條件以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)需求顯著提升，這成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)因素。此外，依靠互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量又可以提升至更高的水準(zhǔn)，為物業(yè)管理企業(yè)縮減成本并帶來新的收入來源。例如，通過人工智能、人臉識(shí)別、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)智能門禁、智能能源管理、送貨及巡邏機(jī)器人等，大大節(jié)省了物業(yè)管理企業(yè)的成本，提高了服務(wù)質(zhì)量，并為企業(yè)收取更高的服務(wù)費(fèi)用創(chuàng)造可能。

三、分拆上市動(dòng)因

（一）緩解融資壓力

許多物業(yè)管理企業(yè)都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的附屬公司，其發(fā)展所需的資金是依靠母公司輸血。隨著當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸衰退，以及政府三道紅線的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力越來越大，已經(jīng)變得自身難保；而物業(yè)管理企業(yè)僅僅依靠自身的盈利難以滿足其發(fā)展需求，且物業(yè)管理作為輕資產(chǎn)企業(yè)，難以通過擔(dān)保來獲取足夠的銀行貸款。因此，通過分拆上市，讓物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)立進(jìn)入資本市場(chǎng)，可以幫助其優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，獲得足夠的融資來支撐自身的發(fā)展。

（二）專注經(jīng)營(yíng)提升競(jìng)爭(zhēng)力

隨著城鎮(zhèn)的高速發(fā)展以及居民生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)，特別是對(duì)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)有了新的需求，物業(yè)管理服務(wù)可待挖掘的市場(chǎng)十分廣闊。房企將物業(yè)管理企業(yè)分拆上市，有利于物管企業(yè)專注于自身的經(jīng)營(yíng)，不斷提升自身的服務(wù)水平、管理水平，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，在物業(yè)管理服務(wù)業(yè)這片藍(lán)海中搶占一席之地。

（三）激勵(lì)管理層

企業(yè)上市除了可以給企業(yè)自身帶來巨額的融資，還可以使得原始股東獲得高額的股票溢價(jià)收益。不少房地產(chǎn)企業(yè)大股東通過讓與管理層原始股或提供期權(quán)來作為激勵(lì)管理層的手段，在企業(yè)上市后，管理層可以通過轉(zhuǎn)讓股票獲取巨額收益，甚至實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

四、結(jié)語

隨著生活水平的提高、科技的發(fā)展以及巨大的存量住房市場(chǎng)為物管服務(wù)行業(yè)的發(fā)展提供了有力支撐，正處在水深火熱中的房地產(chǎn)企業(yè)為了適應(yīng)新環(huán)境，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型以及在物管藍(lán)海中抓住新的機(jī)遇，紛紛將物業(yè)服務(wù)板塊分拆上市。將物管分拆上市有利緩解融資壓力，專注物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，也是一種不錯(cuò)的管理層激勵(lì)方式。預(yù)計(jì)分拆上市仍然會(huì)成為未來一段時(shí)間房地產(chǎn)商發(fā)展的主要趨勢(shì)。