對城市土地利益分配機制的研究
——基于城市地租理論視角

劉福強 福建師范大學經濟學院

一、研究背景

對城市土地進行管理與經營可以獲得很多的益處：首先，可以使得城市布局更為合理、土地使用更為有效以及市區規模更為擴大；另一方面，也可提高政府的財政收入以及城市居民的福利水平，有助于提高城市福利待遇。

因為城市土地有很多的經濟價值，而對于土地利益的分配中還夾雜著國家、城市政府、土地使用者、居民等多方利益。因此，在城市土地問題上，也是各種矛盾沖突的集中點。

本文利用城市地租理論，提出一種新型的城市土地利益分配機制，希望各方在城市土地利益分配上能達到一個均衡點，能夠對城市土地利益進行合理有效的分配。

二、城市地租理論的基本內容

（一）城市絕對地租產生的原因及條件

“在中國社會主義市場經濟的條件下，由于土地所有權與使用權相分離，絕對地租仍是土地所有權經濟上的實現形式”[1]。馬克思曾經的確說過：“凡是土地私有制（事實上或法律上）不存在的地方，就不支付絕對地租”[2]。而馬克思只是想說明的只是無論處于何種制度體系下，只要土地所有權還存在，則絕對地租必定不會消失。

（二）城市級差地租產生的原因及條件

城市級差地租包括了兩種形式，而兩者不同的級差地租影響因素也是很不相同的，城市土地地段優劣影響著級差地租I，而級差地租II的決定性因素則是對城市土地進行的投資。馬克思把這種投入土地的資本稱為“土地資本”，以區別于作為自然條件的“土地物質”[3]。

（三）城市壟斷地租產生的原因及條件

由于城市特殊位置的壟斷，由此從中產生的超額利潤變成城市的壟斷地租。城市土地的位置才是其最大的影響因素，土地使用者通過開發土地，在城市土地上建造各種的建筑物，通過對其進行經營買賣，最終獲得城市的壟斷地租。

三、城市土地利益分配機制存在的問題

（一）土地有償使用的實現方式單一

我國使用的土地有償使用方式一直是土地使用權出讓制，經過多年的發展以及不斷地完善而日趨成熟，因而得到了廣泛的認可與接受。顯然，這種單一的土地有償使用方式無法滿足城市發展的全部需要。另一方面，在沒有轉移土地使用權的情況下，政府仍然得不到這部分增值收益。

（二）土地交易行為尚不規范

據對43個大中城市的調查，協議地價平均為每平方米165元，招標地價平均為每平方米507元，拍賣地價平均為每平方米1822元，三者之比為1：3：11[4]。由此可見，使用協議出讓的直接后果就是土地資產收益受損。

（三）國企改革中的國有土地資產收益流失

黨的十六大報告指出了國有資產管理體制改革的任務以及界定中央與地方行使所有者職能的權限。中央政府負責最主要的企業、資源以及基礎設施，而剩下的則全部由地方政府負責。正是由于這樣的分工明確，才使得在國企改革中，有了很好的引導。

四、創新城市新型土地利益分配機制

（一）國家獲得絕對地租

《土地管理法》指出，我們的一切城市土地都是歸國家所有，因而，國家可以利用其對城市土地的絕對占有權，憑借此權而獲得絕對地租。

無論什么等級的城市土地，都是需要繳納城市絕對地租的，而且城市絕對地租的繳納標準都是完全一致的，并不會由于土地等級與區位的不同而出現不同的繳納標準。國家獲得了絕對地租，當時也要承擔起相應的責任與義務，國家應當盡力避免土地的實際使用者造成損失，應當好好利用這個方式，更好的將我國經濟進行調節和引導。

（二）城市政府獲得級差地租

城市政府與中央政府不同，由于在城市土地的經營當中，最主要還是通過城市政府來直接操作與布局的，其對城市的布局規劃以及整治等都是最主要的發力者。所以，城市政府通過將土地轉讓給實際使用者，因而可以獲得級差地租。

城市政府獲得級差地租之后，也要承擔責任，比如要更加合理有效的規劃城市土地，將基礎設施進行完善，保護土地真實使用者的確切權益，這些都是城市政府需要做的，而這又不能直接通過中央政府來直接在城市中進行改革與引領，所以能也只能通過城市政府來引導。

（三）土地使用者通過開發土地獲得平均利潤

我國是社會主義國家，國家是一切城市土地的唯一所有者，土地的使用者只有使用權，而并無真實的所有權，因而并不能獲得絕對地租。在我國，國家將城市土地轉讓給有需要的土地使用者，然后在這塊已租用土地上進行一定的投資。但是土地使用者并不能獲得級差地租，因為這種必要的投資并沒有改變土地的等級。所以，這些城市土地的實際使用者與其他行業一樣，只能憑借投資額來獲得相應的平均利潤。