附建式防空地下室房產測繪與設計建筑面積數據差異問題

胡星 中電光谷建筑設計院有限公司西北分公司

在城鎮化建設腳步不斷加速的背景下，購房問題已經成為一種社會性問題，現代群體普遍持有寸土寸金的思想觀念，房屋的真實建設面積和廣大消費者的利益密切相關。人防地下室建筑工程的重要構成部分之一，各級政府部門對其建設面積、所屬類別、質量標準等均做出相應規定。對房產建筑開展測繪工作的宗旨在于檢測并驗證建成的工程是否和城鎮現代規劃建設的有關要求相吻合，產權面積不僅是人防后續維管責任、權利規劃的重要憑據，也是當下人防管理工作需重點落實的內容之一[1]。

現實實踐中，依照設計圖紙建設后，依然會遇到工程完工測繪報告內人防地下室完工建筑、產權及設計面積值之間形成較大差異的狀況，增加了相關部門判斷人防現實修筑面積是否符合相關標準的難度。

一、分析地下室設計面積與房產測繪面積的差異

出現這種差異的原因的根源在于面積范疇的認定方面。通常情況下，民用地下室是防空地下室建設的范本，戰時情況下，人防地下室出入口和日常樓梯、通道、坡道等共用狀況較為常見。人防采用的樓梯可能是專用樓梯，還可能是和民用疏散功能相互結合的樓梯。

當下，人們對人防地下室的建筑面積概念的設定，業內主要持有如下兩種觀點：第一是人防項目各層外邊界所包圍的水平投影面積總和，各層面積應是其所含有的防護單元、戰時出入口、防倒塌棚架及他類可以納入位置的建筑物總和；第二是防護區的建筑物面積，其主要由臨空墻、外墻外邊界構成的面積組成的[2]。第一種觀點論述的內容下人防建筑面積范圍更具寬廣性、整體性，其對外傳遞出人防工程建設規模相對完整的信息，但在平戰階段參照應用的樓梯、通道等位置的測繪界限方面帶有一定不確定性；第二種觀點下作出的定義囊括了防護區的建筑面積，依照該定義，人防地下室的邊緣條件清晰度有很大提升，解除了圍護構造之外建筑物面積形成的干擾。

二、人防工程設計建筑、完工測繪及產權面積之間的差別

對人防完工面積與產權面積兩者混為一談是造成項目設計建筑、完工測繪及產權面積之間出現一定差異的主因。產權面積，即產權主人依照國家相關法律規定持有房間所有權的房建面積；人防的建筑面積是依照工程設計圖紙所提示的邊緣范疇作出相應統計，并參與測繪方開展測繪活動過程，起到一定指導作用。綜合以上論述的內容，可見建筑、產權面積分別呈現稱呼的是工程的真實運用、權屬狀況，兩者的測算方法與應用途徑存在一定差異。既往有條文規定，建筑地下室被設計作為人防工程的建筑實際面積，其隸屬于不被分攤的公共建筑面積范疇。

測繪單位參照人防工程設計圖呈現出的項目區域范疇開展實地測量工作，將形成的結果呈現在房產測繪報告內。人防扮演一個產權單元的“角色”，其參與到他類共有建筑面積的分攤過程，這就表明可以將其簡單的理解成工程建筑占地面積與公攤面積的總和，將其結果記錄在房產測繪報告內。若測繪單位把產權面積內的人防項目相關信息設定成人防建筑面積成果，則很可能會引起現實建筑面積大于測繪面積的狀況。

三、處理測繪面積與設計面積差異的策略

（一）明確人防建筑面積范疇，改進測繪執行細則

國家相關部門當下實施的規范中，針對建筑人防項目實際面積的測算細則并沒有做出詳細規定，甚至關于這種構造物的建筑面積表述尚沒有做到詳細、透徹。針對建筑人防地下室工程來說，現行的規范標準對當前的設計工作及測繪實踐過程均沒有表現出良好的適用性，很難有效應對新狀況、新問題[3]。故而，應將強化房產測繪管理、促進房產測繪行為實現規范化設定為始發點，相關部門對人防工程建筑面積的計算范疇做出確切規定。有針對性的改善工程測執行施細則，借此方式使人防測繪的準確性能得到更大保障。河北、河南等地區陸續編制了和防空地下室面積測算相關的細則、規定，且有部分省市已推行了地方性標準。當下，有地區大力推進人防工“多測合一”工作，利用合理方式將規劃、房產、人防等測量規范要求整合，使建筑面積計算規則實現統一。

（二）完善配套成果文件

人防工程測繪工作開展階段采用的技術方法和常規工程測繪基本是等同的。為更全面、準確的呈現出人防測繪成果，可以將現存的房建測繪成果報告為基礎，結合現狀作出微調整，提升其完善性，構建出對人防項目測繪工作表現出良好適用性的管理辦法與有關配套文件。具體可以從如下兩個方面實施：

（1）填充人防竣工平面圖，使工程測繪范疇更明確。

竣工平面圖為人防建筑面積測繪工作開展的基礎技術型材料。有針對性的填充該種圖紙內容，能夠更直觀、清晰的呈現出人防工程建設的范疇邊界，并且要維持該圖紙和設計方出示的施工圖文件內用于表示地下人防工程的范疇完全一致[4]。若存在人防工程區域邊緣模糊化、形成出入的狀況時，應積極和工程設計方取得聯系，加強觀點互動交流，共同使人防工程的測繪范圍帶有明確性特征，在這樣的工況下獲得的測繪成績方能和設計范疇相吻合。針對房產測繪成績報告內的完工建筑面積，可以依照是否為人防區域的標準劃分其類型，統計相關數據等。比如，針對人防建筑范疇中的各種裝備用房、停車庫等面積記作人防建筑面積，則能夠更清晰的呈現出人防工程的現實建設狀況。

（2）科學梳理人防竣工建筑與產權面積的關系

若把整個人防地下室建筑看成是一個產權單元，則針對建筑內部配置的裝備、管理用房等共有項目，在測算面積時需要將其和非人防區域區別出來，另做測算與分攤。通過落實以上計算方法，能進一步提升人防建筑產權界限的清晰度，更為精確的界定其自體的完工建筑占地面積與公攤建筑面積之間的關聯性[5]。

（三）盡可能的減少設計變更量

在獲得報規審照圖紙以后，應盡量規避和面積整改有關的變更行為。一般在報規圖生效以后，便可以要求測繪單位對房產建設用地開展預測繪工作，若后期出現很多影響建筑面積的變更，將會造成預測與實測面積兩者存在明顯差異，若超出限值，那么建設方、施工方均會承受不同程度的經濟損失。并且若工程變更量過大時，將會對竣工階段的項目驗收工作行程更顯著的影響。

四、結束語

對建筑人防地下室開展測繪工作的宗旨以收集與闡述工程建設與應用狀況有關信息為主，也能為工程施工管理、異地施工費用審核等提供精準的引導性資料。故而，在實踐中要不斷提升人防建筑面積測繪行為的規范性，借此方式使人防建設市場更有序、規范的運行，實現對人防建設行業的精準監督管理，使該項產業發展過程中有更大的動力支撐。