房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制研究

張祥斌 恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生因素極為復(fù)雜：可能與內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)，也可能與外界的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)，成因復(fù)雜、影響范圍大，這是財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的基本特點(diǎn)。遵循財(cái)務(wù)管理制度開展財(cái)務(wù)管理工作，做好風(fēng)險(xiǎn)防范、控制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理力度，才能夠有效遏制財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散。以市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)要求為風(fēng)向標(biāo)，以自身發(fā)展特點(diǎn)為立足點(diǎn)，才能讓房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作取得應(yīng)有的價(jià)值。

一、房地產(chǎn)行業(yè)中財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的存在形式分析

（一）資金籌集風(fēng)險(xiǎn)

部分房地產(chǎn)開發(fā)單位將房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)單地理解為“財(cái)務(wù)損失”，其將房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)利潤(rùn)的虧損混為一談，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的干預(yù)來制定全新的房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。這樣的執(zhí)行模式忽略了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的“未發(fā)生”特點(diǎn)，在損失產(chǎn)生之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理，風(fēng)險(xiǎn)可能已經(jīng)擴(kuò)大到了一定程度。而對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)來說，較為常見的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)屬資金籌集風(fēng)險(xiǎn)[1]。房地產(chǎn)本身就是借助融資活動(dòng)來開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，為保障項(xiàng)目的連續(xù)性，在同一項(xiàng)目的開發(fā)活動(dòng)中，會(huì)有多個(gè)單位、組織參與融資活動(dòng)，這就導(dǎo)致了新的問題：企業(yè)的負(fù)債率嚴(yán)重提升，債權(quán)人的債務(wù)權(quán)益無法得到保障，企業(yè)負(fù)責(zé)的后續(xù)項(xiàng)目無法被開發(fā)，導(dǎo)致企業(yè)要在“負(fù)債”的環(huán)境下運(yùn)轉(zhuǎn)，成本壓力不斷上升。這種壓力，隨著項(xiàng)目建設(shè)逐步轉(zhuǎn)化為財(cái)務(wù)上的漏洞，進(jìn)而形成了財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)開發(fā)單位依靠“集資”的方式來削弱或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，但在無法控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況下，大范圍的集資只會(huì)讓項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)受到影響，這樣的經(jīng)營(yíng)模式所帶來的不僅僅包含財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能引發(fā)資金鏈的斷裂問題。

（二）借貸財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

借貸財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生在借貸關(guān)系當(dāng)中，在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)中也比較常見的。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在多年之前便已經(jīng)開始實(shí)行資本金制度，但“舉債開發(fā)”的經(jīng)營(yíng)模式依舊受到部分房地產(chǎn)開發(fā)單位的青睞：在項(xiàng)目建設(shè)的早期，適當(dāng)借債能夠緩解房地產(chǎn)開發(fā)單位所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力，并根據(jù)后期的經(jīng)營(yíng)效益確定房地產(chǎn)資金的償還制度。在對(duì)“舉債”的方式進(jìn)行打擊之后，我國(guó)基本金的整體比例逐漸降低，但“借債開發(fā)”模式的影響依舊存在，這就引發(fā)了新的問題：房地產(chǎn)單位是否具備管理項(xiàng)目、處理項(xiàng)目負(fù)債的基本能力。若房地產(chǎn)開發(fā)單位能夠獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益，則能夠填補(bǔ)債務(wù)漏洞，但相對(duì)的，在房地產(chǎn)資金舉債率整體提高的情況下，如果經(jīng)營(yíng)單位沒有補(bǔ)償債務(wù)空缺的基本能力，不僅會(huì)使企業(yè)形象受損，財(cái)務(wù)上的斷檔甚至可能會(huì)讓企業(yè)面臨破產(chǎn)、倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。從財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的角度進(jìn)行分析，“借貸開發(fā)”的開發(fā)模式確實(shí)能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)開發(fā)單位的經(jīng)濟(jì)壓力，但這種“緩解”卻是以風(fēng)險(xiǎn)的提升為代價(jià)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)單位的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來說，可能會(huì)造成得不償失的尷尬局面。

（三）經(jīng)濟(jì)效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于經(jīng)濟(jì)效益的追求始終都是房地產(chǎn)開發(fā)單位的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，但在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)活動(dòng)中，企業(yè)利潤(rùn)、經(jīng)濟(jì)的整體變化是極為突兀的：經(jīng)濟(jì)效益可能在短時(shí)間內(nèi)大幅提升，也可能在長(zhǎng)周期內(nèi)“靜止不動(dòng)”[2]。這就導(dǎo)致了新的問題：企業(yè)無法預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)何時(shí)能夠取得最大值，盲目的投入經(jīng)營(yíng)成本又會(huì)增加財(cái)務(wù)開支，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理成本大幅提升。財(cái)務(wù)費(fèi)用加大、利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)上升，財(cái)務(wù)管理活動(dòng)呈現(xiàn)出“不穩(wěn)定”的特點(diǎn)，“營(yíng)收能否滿足開支”，這一問題影響著財(cái)務(wù)管理工作的后續(xù)開展，也在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)所承受的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)嘗試通過控制財(cái)務(wù)開支來提高經(jīng)濟(jì)效益，以此來提高自身應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的能力，但過度控制本金，反而會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生不良影響，房地產(chǎn)開發(fā)，面臨著諸多問題。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施

（一）尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，搜集關(guān)鍵信息

市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與交易政策正在不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的直接影響，要幫助房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建更為成熟、科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，必須對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行全面調(diào)研，借助信息、資源的互相配合，成立專門的財(cái)務(wù)管理單位，以此來提升財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的有效性。部分房地產(chǎn)企業(yè)被傳統(tǒng)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式所擾亂，認(rèn)為“以靜制動(dòng)”是最佳的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，并不會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)先處理，導(dǎo)致企業(yè)自身陷入被動(dòng)局面。

根據(jù)市場(chǎng)的變化性、綜合性特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好市場(chǎng)調(diào)研工作，形成“開發(fā)在后，調(diào)研先行”的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)理念，完善房地產(chǎn)開發(fā)與管理機(jī)制。有關(guān)單位要建立專業(yè)的營(yíng)業(yè)部門，在財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與應(yīng)對(duì)活動(dòng)中，對(duì)市場(chǎng)動(dòng)向、經(jīng)營(yíng)政策進(jìn)行整理，除要求專業(yè)人員及時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)中進(jìn)行調(diào)研考察之外，更要積極完善市場(chǎng)管理制度，以“項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)”為基本行動(dòng)原則，在確保信息精準(zhǔn)、全面之后，才能嘗試給出房地產(chǎn)開發(fā)意見，并針對(duì)相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)制定應(yīng)對(duì)決策，保障項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)順利進(jìn)行，在項(xiàng)目投產(chǎn)之前，全面控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，如較為常見的物價(jià)變動(dòng)、人工開支變動(dòng)等，要根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，不能等待市場(chǎng)行情的“穩(wěn)定”，而是要借助市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策完成項(xiàng)目開發(fā)任務(wù)[3]。圍繞著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律制定“先發(fā)制人”的行動(dòng)方案，搜集影響財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的關(guān)鍵信息，才能提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范力度。

（二）做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理，加大管理力度

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中存在著諸多不可預(yù)測(cè)因素，如果不能及時(shí)對(duì)這些因素進(jìn)行全面、有效的處理，有關(guān)因素將轉(zhuǎn)化為引發(fā)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題的“禍根”，影響財(cái)務(wù)管理工作的后續(xù)開展，破壞財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的有效性、故此，為了積極應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中存在的諸多問題，在企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)初期，必須做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作：以最少的預(yù)算成本獲取最大的利潤(rùn)。這一環(huán)節(jié)，僅依靠對(duì)成本、開支的核算并不能完成相關(guān)任務(wù)，故此，一定要確定資本預(yù)算的基本方法，合理考慮財(cái)務(wù)預(yù)算的支出策略。

房地產(chǎn)單位必須設(shè)置權(quán)責(zé)分明的財(cái)務(wù)管理部門，除對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本、要求與預(yù)算進(jìn)行調(diào)研之外，更要從實(shí)際環(huán)境出發(fā)，在考慮項(xiàng)目預(yù)算的前提下預(yù)算出活動(dòng)資金，并針對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的有關(guān)要求，提供切實(shí)可用的預(yù)算管理計(jì)劃書。在計(jì)劃書當(dāng)中，要對(duì)必要的成本開支、非必要的過度營(yíng)銷開支進(jìn)行分類，提出控制財(cái)務(wù)開支成本的有效對(duì)策。針對(duì)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行成本預(yù)算的過程中，要從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)、控制展開討論，以企業(yè)的整體工作為切入點(diǎn)，強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算，建立更為健全、完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，控制并降低企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。已經(jīng)發(fā)生的財(cái)務(wù)支出、營(yíng)收等活動(dòng)，要對(duì)財(cái)務(wù)管理的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行重新調(diào)控，以“項(xiàng)目預(yù)算”為基準(zhǔn)，做好財(cái)務(wù)規(guī)劃工作，在開支與收益之間盡可能的找到相應(yīng)的平衡點(diǎn)。對(duì)于不同的項(xiàng)目，可遵循從局部到整體的財(cái)務(wù)管理方式篩查財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的壞賬、漏賬問題，嚴(yán)肅追究有關(guān)部門、個(gè)體的責(zé)任，盡可能的挽回?fù)p失。“功課做在事前”，更有助于財(cái)務(wù)管理質(zhì)量的提升。

（三）健全企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

部分房地產(chǎn)企業(yè)所推行的資本結(jié)構(gòu)并不合理，借助對(duì)成本、市場(chǎng)流動(dòng)效應(yīng)的重新控制，有關(guān)單位雖然能夠快速在項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中搶占先機(jī)，但不甚完整、成熟的房地產(chǎn)資本管理制度已經(jīng)引發(fā)了新的隱患，房地產(chǎn)企業(yè)在較為被動(dòng)的情況下開展房地產(chǎn)成本管理工作，企業(yè)經(jīng)濟(jì)能力足夠強(qiáng)大，具備“舉債開發(fā)”的基本條件，才能將因資本結(jié)構(gòu)而引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。一旦企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、實(shí)力達(dá)不到預(yù)期中的要求，企業(yè)的負(fù)債、資本結(jié)構(gòu)必然會(huì)隨之受到影響，導(dǎo)致企業(yè)承受新的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

在防范與控制財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的過程中，要以健全企業(yè)資本結(jié)構(gòu)為基本出發(fā)點(diǎn)，借助完整的資本結(jié)構(gòu)體系，適當(dāng)降低企業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力的依賴，以此來解決債務(wù)流動(dòng)周期過長(zhǎng)、資金配置不到位等問題[4]。在嘗試完善資本結(jié)構(gòu)的過程中，企業(yè)要針對(duì)自身的市場(chǎng)定位確定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與防范制度。整體實(shí)力較為薄弱，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中表現(xiàn)被動(dòng)的中小型企業(yè)，要加強(qiáng)項(xiàng)目開支成本的審核工作，并通過會(huì)計(jì)部門、財(cái)務(wù)部門之間的有機(jī)聯(lián)動(dòng)，對(duì)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)先評(píng)估，依靠科學(xué)合理的評(píng)估制度，解決即將出現(xiàn)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題。對(duì)于大型企業(yè)，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，在條件允許且無較大負(fù)債壓力的情況下，可嘗試通過“舉債開發(fā)”的新模式解決項(xiàng)目資金不足、資金流動(dòng)效率低下的問題，降低企業(yè)的負(fù)債成本，逐步補(bǔ)充企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。需要注意的是，資本結(jié)構(gòu)的缺失可能是一個(gè)長(zhǎng)期性、綜合性問題，處理的過程中不能一蹴而就，要針對(duì)房地產(chǎn)自身表現(xiàn)出來的問題，確定科學(xué)可行的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。

（四）完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制，消除管理盲區(qū)

部分房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的過程中，注意力完全放在如何消除財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)上，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)審核等工作缺乏重視，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作的整體質(zhì)量嚴(yán)重打折。在嘗試應(yīng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的過程中，必須要做好財(cái)務(wù)機(jī)制的開發(fā)管理工作，提高施工人員的綜合素質(zhì)，做好基礎(chǔ)管理。建立“銅墻鐵壁”一般的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，才能全面消除財(cái)務(wù)管理盲區(qū)，合理控制財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)[5]。

房地產(chǎn)企業(yè)要做好企業(yè)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)管理工作，加強(qiáng)對(duì)自身財(cái)務(wù)機(jī)制、財(cái)務(wù)模式的管理，在提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)的同時(shí)，做好基礎(chǔ)工作。一方面，針對(duì)物料核算、收入利益與各個(gè)部門、單位做好對(duì)接，消除賬目上存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于存疑的賬目、開支以及負(fù)債問題，要多個(gè)單位協(xié)同配合進(jìn)行調(diào)查，盡可能的消除財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，提高財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的綜合質(zhì)量。另一方面，要正確應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)問題：財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中必然會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，但其影響范圍不一、發(fā)生原因存在差別，很難在短時(shí)間內(nèi)全部消除。有關(guān)單位要建立更為成熟的財(cái)務(wù)管理體制，從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的決策審核，到下級(jí)單位的執(zhí)行核對(duì)，再到一線項(xiàng)目的開發(fā)落實(shí)，狠抓基礎(chǔ)工作，完善財(cái)務(wù)管理制度。對(duì)于財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題，不能以“不發(fā)生”為目標(biāo)，而是要以“不擴(kuò)散”“不重復(fù)發(fā)生”為目標(biāo)，盡可能的降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失問題，控制財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

（五）全面加強(qiáng)思想教育，提高人員素質(zhì)

人為造成的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題也并不少見，要想全面控制、防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)單位必須做好人員管理工作，以高素質(zhì)為基本要求，借助人員的執(zhí)行力，全面消除財(cái)務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)問題。依靠人為力量的干預(yù)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與應(yīng)對(duì)力度，才能更好地提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量。

房地產(chǎn)單位要針對(duì)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員、會(huì)計(jì)人員加強(qiáng)思想教育工作，以人盡其職、人在其崗為基本要求，全面提升財(cái)務(wù)管理力度。在開展財(cái)務(wù)管理工作之前，以財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)約束為基本出發(fā)點(diǎn)，建立更為成熟、完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，要求預(yù)算會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理會(huì)計(jì)等重要財(cái)務(wù)管理人員協(xié)同作業(yè)，保障財(cái)務(wù)管理的透明、科學(xué)。對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題，在引導(dǎo)相關(guān)人員對(duì)其發(fā)生原因、影響進(jìn)行分析的同時(shí)，更要嘗試建立新的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理力度，消除財(cái)務(wù)管理隱患。在固定的周期內(nèi)，要帶領(lǐng)單位內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理人員、采購(gòu)人員、會(huì)計(jì)人員進(jìn)行報(bào)賬、核算，分析財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，為未來應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理問題提供更多的經(jīng)驗(yàn)。

三、結(jié)語

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因、表現(xiàn)形式是極為復(fù)雜的，在針對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)制定相應(yīng)的防范與應(yīng)對(duì)措施的過程中，一定要遵循“財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)從自身入手”的基本原則，在消除財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，積累經(jīng)驗(yàn)，探索財(cái)務(wù)管理的新模式、新機(jī)制，提高應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的綜合能力。