初探不動產測量中測繪工程技術的應用

季天山 蚌埠市勘測設計研究院

隨著社會經濟與科學技術發展速度的變化，測量工程技術的應用范圍進一步擴大，測量設施及技術功能層次不斷更新，測繪工程技術的應用可切實推動不動產測量行業發展進程。將不動產測量結果主要被應用在土地管理與房地產綜合管理中，需要切實保障測量數值的全面性及精準性，為后期工程建設工作提供重要理論依據。

一、不動產測量概念

不動產測量工作分為現在地籍測量與房產測量兩方面，應用于土地管理及房地產管理中。與其他測量工作相比，不動產測量具有以下特征：

第一，不動產測量工作往往代表政府行為，是推動地區城市化建設進程的重要環節；第二，不動產測量數據主要被應用在土地管理中，需要以切實提升土地利用率的目標[1]；第三，不動產測量工作主要以地籍測量為基礎，需要配合使用先進的測量技術，獲取地籍圖及宗地信息，并將這些信息在建筑圖紙上標注出來，以便全面展示出房地產的實際使用情況以及權屬關系。在不動產實際測量工作中，還需要對房屋相關附屬設施進行統計，全面展示出不動產的內部結構以及使用現狀，因此測量工作大、專業性更強。

二、不動產測量工作現狀及存在問題

不動產測量結果是土地及房地產管理的必要數據，對獲取不動產各項信息，評估當前土地利用率具有重要意義。在不動產測量工作中，需要配合使用先進的測量技術，統籌收集測量對象信息，針對此些信息繪制出專項地籍圖。

就目前來看，應用于不動產測量工作中的各項技術日漸完善。但由于受到各類因素影響，不動產測量工作依然存在較多問題，難以從根本上保障測量數據的全面性與精準性，需相關部門在原有基礎上完善不動產測量方案，選擇更加適宜的不動產測繪技術。不動產測量工作存在問題主要體現在以下幾方面：

首先，在不動產測量工作中，相關測量人員對建筑層高及凈高的差異性缺乏認知，經常會將建筑層高與凈高概念混淆在一起，導致測量數據的精準度嚴重下降；

其次，不動產邊長丈量工作存在誤差[2]。由于不動產建筑房屋結構設計存在漏洞、建筑施工周期長，結果發生明顯變化，導致實際測量工作存在誤差。由于部分測量人員專業技能及職業素養參差不齊，沒有對測量數據進行反復審核，致使測量誤差結果超出規定標準；

最后，不動產面積分攤問題較為顯著。在不動產測量過程中，頒發面積核算工作是重要促銷內容，需要核算結果與不動產實際情況相符。在面積分攤計算中，需要保證分攤系數合理，分攤內容全面。但由于部分工作人員只考慮一級分攤，沒有對二級甚至多級分攤進行論證，導致不動產測量結果與預期目標存在較大差異。

三、測繪工程技術在不動產測量中的具體應用

（一）數字化測圖技術在不動產測量中的應用

為控制不動產測量問題發生，切實提升普通不動產測量質量與效率，可以將數字化測圖技術高效應用不動產測量工作中。與傳統測量技術相比。數字化測圖技術的成圖效果好，可以全方位收集各類信息，控制不動產測量工作中人力及物力投入成本。

同時，通過將數字化測圖技術與計算機技術融合在一起，對各類信息進行充分整理及分析，編輯分析結果圖像，也可以保證數字化測圖結果質量，全面直觀地展現出不動產測量信息。

（二）坐標解析技術在不動產測量中的應用

在不動產測量工作中，應當對各類信息進行全面匯總及記錄處理，花費時間長，流程較為復雜。同時，在不動產測量工作中，還應當準確記錄下房屋所有權，需要對封閉地塊進行全面精準測量。為避免在測量以及后期房地產管理中出現糾紛問題，需注重將方程解析法應用在不動產測量結果的高差測量中，確保測算過程與相關執行標準相符，不會出現面積誤差、限差缺失等問題。

（三）GPS技術在不動產測量中的應用

GPS主要就是借助計算機信息系統，對房屋內空間數據及進行全面整理及分析，模擬演算出空間特征，切實提升房地產測量工作的可視性。GPS技術可以切實提升不動產測量工作的質量與效率，擴大不動產測量范圍，降低不動產測量結果誤差問題發生概率。借助GPS技術構建起數字化信息管理系統，也可以將不動產測量中的信息及數據結合在一起，建立不動產分析模型，增強不動產測量結果的全面性。不僅如此，在不動產測量工作中配合使用與GIS技術相關的先進RTK技術，也可以對測量數據進行全面整合及分析，控制測量誤差發生概率。

（四）激光掃描技術在不動產測量工作中的具體應用

我國不動產測量工作于20世紀90年代正式應用三維激光掃描技術，測量結果更加精準，朝陽覆蓋面進一步擴大。激光掃描技術與三維實景復制技術均可以解決在復雜測量環境中，人工工作成本高、效率低等問題。同時，激光掃描技術到掃描精度高、反應快速，可以更加適用于復雜的不動產測量工作中，保障不動產測量效果。激光掃描技術在不動產測量中的應用范圍較為廣泛。舉例而言，在不動產建筑工程測量中應用，可以配合GPS技術組建起高精度地面控制組網，對不動產進行靜態觀測，使測量精準度得到進一步提升，為后期不動產統計及管理工作提供重要數據支持。

為從根本上提升不同測繪工程技術應用水平，推動不動產測量工作數字化、先進化發展進程，測量部門還需做好人員專項培訓工作，確保工作人員能夠掌握先進的工程測量方式，注重對不動產測量結果進行反復審核及驗證。

四、結語

總而言之，將先進到測繪工程技術應用在不動產測量工作中，可以切實提升測量工作的統籌性，保障測量結果真實可靠。在制定不動產測量方案期間，相關部門應當細致分析不動產測量要求，選擇適宜的測繪工具，確保測繪技術能夠在推動不動產測量行業發展中發揮出重要作用。