房地產類項目水保方案編制存在問題與經驗總結

宋書靜

（邢臺市水土保持生態環境建設工作站，河北 邢臺 054000）

1 房地產類項目特點

城鎮房地產類項目與其他生產建設項目相比，主要有以下特殊性：①項目依托工程多而復雜。 如西張莊房地產項目的依托工程包括：給水工程、中水工程、雨污分排工程及供電、采暖燃氣、通訊等。 各項工程施工時序、施工工藝及各依托工程之間的協調，直接影響到土石方搬運。 ②余（棄）方去向或借方來源時間交代不清，造成水土流失防治責任不明確。 地產類項目多位于城鎮，各類市政建設項目密集交叉，常常出現余（棄）方和借方互相依附的情況。 如方案中產生的棄土被第三方（西張莊居委會）修筑堤頂道路所利用，無明確的棄土利用時序。③項目區降水蓄滲措施不健全。在水資源嚴重缺乏的華北地區，保護和利用好徑流資源是房地產項目水土保持的重要措施。 如方案中增加了雨水入滲面積，建設下凹式綠地等措施，但缺少雨水集蓄利用工程。

2 存在問題

2.1 主體設計內容理解不深入

本文以《西張莊市場居住區房地產項目水土保持方案》編制為例，項目組成及建設內容介紹為：主要建設-2+13F剪力墻結構住宅樓2棟、-2+18F剪力墻結構住宅樓3棟、-2+25F剪力墻結構住宅樓2棟、3F框架結構公建服務用房1棟、3F框架結構商業1棟、2F框架結構商業2棟、-2+25F裝配式結構住宅樓1棟，配套建設地下儲藏室、車庫、給排水、供熱、供電、供氣、消防、安全、綠化、硬化等設施。

針對以上項目組成及建設內容的文字介紹， 由于水土保持方案編制人員對主體工程的建設內容沒有深入理解和消化，只從主體工程的角度羅列建設內容，沒有從水土保持角度敘述相關的工程建設項目和內容。

2.2 水土流失防治責任不明確

項目挖方填方總量27.59萬m3，其中挖方20.25萬m3，填方7.34萬m3，棄土12.91萬m3。

據了解， 建設單位已與西張莊居委會達成協議，臨時棄土在后期用于村外道路基礎填筑。但本工程棄土產生時間與村外路基填筑借土時間并未交代清楚，若兩項目施工時序不一致， 棄土需臨時堆置一段時間才能用于路基填筑，則需要在項目概況中交代清楚，以便水土保持措施布設，進行具體的措施設計、計算工程量及投資。由此可知本項目棄土是否導致二次水土流失，風險無法把控，且水土保持防治責任無法落實。

2.3 降水蓄滲措施不完善

項目設計對道路廣場區1.43hm2盡量用透水磚鋪地，提高降水入滲，透水磚鋪設面積達0.82hm2。其次增大綠地面積并優化綠地設計， 經水保方案補充水保措施后，項目區綠地面積由主體設計的1hm2增加到1.17hm2，綠地下凹加深至20～30cm，以利于雨水集蓄入滲。

以上兩項雨水入滲設計， 符合當前建設海綿城市的要求， 但由于水土保持設計者的設計缺失或開發商縮減投資， 造成方案設計并沒有考慮入滲雨水的搜集及利用。根據當地水文資料，項目區平均降水量584mm，徑流系數0.26，小區面積3.33hm2，經初步估算，年產徑流量達0.5萬m3。如在水保措施中增設一定容量的雨水收集池等蓄水工程， 以便后期將搜集的雨水作為綠化灑水，既可節約水資源，又可在發生暴雨時減輕小區雨水排泄壓力。

3 編制經驗總結

3.1 項目依托工程介紹準確

生產建設項目水土保持方案編制中，“項目概況”準確交代建設項目基本情況，為后續主體工程水土保持評價、水土保持措施布局和典型設計、水土保持投資估算奠定基礎。 而房地產類項目的項目概況對于依托工程的介紹更是重中之重。

房地產類項目中針對依托工程的介紹，水土保持設計中應首先深入閱讀和理解主體工程設計內容，理解主體設計的依托工程組成，并詳細了解涉及動用土石方的情況。其次房地產類項目概況中依托工程的介紹非常繁鎖，由于不同項目具體情況和特點，需做大量的調查工作，仔細閱讀主體工程設計文本并對現場細致調查，關鍵內容要與建設單位、工程主體設計單位進行溝通。依托工程需介紹清楚工程平面布置及豎向布置， 必要時還要與有關單位召開會議多次交流，有問題及時修正，保證編寫的準確性和科學性。

3.2 明確水土流失防治責任

對于房地產類項目而言， 土石方不但要平衡，還要詳細說明依附項目之間余方產生的時序、借方使用的時序，以及兩者時序差之間土方的處置方案。 因此房地產類項目余方或借方的介紹要做好以下幾點：

（1）簽訂取土協議。 對于工程產生棄土，并非運至棄土場廢棄的土方， 而是后期用于其他依附項目的，要簽訂取土協議，協議中必須明確建設單位在土石方搬運過程中的水土流失責任。 必要時建設單位要跟蹤余（棄）方去向和借土來源，以免承擔不必要的法律責任，以便后期水行政主管部門的監督執法。

（2）明確依附工程水土保持方案報批情況。 項目附協議后，還需說明依附工程的水土保持方案報批情況，未報批水保方案的，評審時還應提出編報要求。

（3）明確余方和借方施工時序情況。對于存在時序差的項目應詳細介紹土石方搬運時間、運距、臨時堆置位置、水土保持措施及水土保持投資等。

3.3 完善降水蓄滲措施

由于大多數地產開發商是私營企業， 要經濟效益和對水土保持相結合， 就要求水土保持方案要把項目建設和改善區域環境結合。 水保方案增加下凹式綠地和透水磚鋪設面積，增加了降雨入滲，既起到了良好的水保效果，又節省了后期維護費用。

在北方干旱缺水地區，因地制宜地采取蓄水池、滲井等降水蓄滲搜集措施。 但多數房地產項目的水保方案中，設計降水利用的工程措施不到位或缺失。因此， 水保方案編制者應加強與發地產開發商的溝通，強化水資源憂患意識，把降水及利用作為必不可少的措施編入水保方案中。

4 結語

本文以《西張莊市場居住區房地產項目水土保持方案》編制為例，針對房地產類項目水土保持方案編寫中存在主體設計內容理解不深入、 項目依托關系交代缺失、 余方去向或借方來源及時序敘述不明確、 降水蓄滲措施不完善等方面進行闡述， 依據GB50433—2018 《生產建設項目水土保持技術標準》，提出應對措施，以便為編制新標準下房地產類項目水土保持方案奠定基礎。