房屋面積預測和實測誤差分析

王麗華

摘要：隨著社會經濟的迅猛發展，房地產行業在市場積極中占據舉足輕重的地位，日益上漲的房價，關系到所有業主的切身利益。房產測繪中房屋面 積預測和實測誤差也是當今社會所面臨的重要問題，如何有效地減少當中矛盾，需要進行不斷創新，科學化的改進。本文對于房產測繪中的房屋面積預測 和實測存在的誤差進行分析，比給出合理的解決措施。

關鍵詞：房屋面積：預測了;實測;誤差分析

我國住宅建設與房地產業的迅速發展和房地產市場的日趨完善，各項 事業快速發展的同時，各類工程建設項目也接踵而至，工程建設的規模擴 大，形式更為多樣，人們對于房屋的關注程度也逐漸提高，特別是對于房 屋面積的準確性要求，產生了很多社會問題，為了更好地滿足業主需求，需要對誤差進行合理的控制。

一、房產測繪中房屋面積的預測和實測對比

房產測繪是專業測繪中的一個很有特點的分支。他測定的范圍是房屋?以及與房屋相關聯的土地，也就是說，房地產測繪就是運用測繪儀器、測?繪技術、測繪手段等來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、位置、質?量、權屬狀況以及利用狀況的專業測繪。施工中測量專業中地籍測量學的?一部分，后獨立為房產測繪。但在實際應用中，受到設計變更、施工技術、 測繪方法、測繪技術等問題導致了房屋面積的預測與實測出現了較為大的?差異，如何科學有效地解決房產測繪中房屋面積的預測和實測產生的問題?是人們關注的重要問題。

（一）房產測繪預測

房產預測面積，是指在商品房期房銷售中，根據國家規定，有房地產 主管機構認定具有測繪自己的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考 察和國家測量規范對于尚未施工或竣工的房屋面積進行一個預先測量計算 的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據。由于是預測信息，測繪過 程要依據施工圖紙上的依據、相關的工程資料和國家有關規定，是一種測 量行為，計算出面積就是預測面積。

（二）房產測繪實測

房產實測面積是指在商品房竣工驗收后，工程規劃相關主管部門審核 合格，開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、 預測數據及國家測繪規范之規定對于樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而 得出的面積。是開發商和業主的法律依據，也是開發商和業主進行房產交 易、房產證辦理、物業費定算和其他相關費用核算的最終依據。

如今我國測繪技術在房產管理的發展中，不斷進行改進，主要體現在 實現高效便捷的外業數據采集，內業辦公電子化，使用專門的測繪軟件，是測繪人員可以更加準確高效地提供出房產測繪結果。房產測繪人員主要 工作有：房產的調查、房產的要素、房產圖的繪制、房產測算以及驗收房 產各成果資料等。

二、房產測繪中房屋面積預測和實測出現差異的原因

（一）施工誤差

房產預測過程中，只能依靠圖紙，缺少數據支持，結合工程的有關資?料進行對面積的預測，沒有辦法對于施工過程的行為進行干涉，在施工過?程中的一系列變動，如施工操作的不規范或者正確，材料使用的變動，施?工人員對于工序的變動，結合實際情況進行的變動等問題都是導致實際數?據和預測數據的差異，使房產測繪中的預測面積和實測面積間的差異存在。

（二）測量誤差

由于房產測繪人員的專業技術和個人素質間的差異，測量技術不規范，測量人員的失誤，測量人員在進行面積的測算時由于計算規則和方法的不 熟悉或者一些人為疏漏導致的計算誤差，對于測量儀器的掌握不夠熟練，在現場測繪是因為經驗不足導致的測繪誤差致使數據不夠精準，繪圖人員 在對于細部計算的能力不足，沒有按照規范的程序標準進行測量，測量工 具的落后，等都是對于房產面積中預測和實測產生誤差的原因。

（三）設計誤差

在房屋進行施工時會因一些情況，對于原本確定下來的施工方案進行 改進，對于設計的變更會使原本房屋預測面積進行變動，改變原有的預測 數據，部分施工人員不按照圖紙進行施工，開發商為求利益最大化改變原 有的設計圖紙，私自進行改進，很多時候測繪方消息不及時，信息不能有 效互通，導致房產面積中的預測和實測面積產生差異化。

三、房產測繪中房屋面積預測與實測的差異化解決措施

如何科學有效地解決房產測繪中房屋面積預測和實測產生的差異是現 在我們當前需要解決的問題，除了對施工人員施工單位進行管理外我們還應改進測量方法，提高科學測量的可行性，從多方面入手，改進當前的測量規范，不斷去完善測量方法，減少房產測繪中房屋面積預測和實測間的差異

（一）施工措施

施工人員及其單位是房產測繪中房屋面積預測和實測產生誤差的重要 環節，為此我們應當對于施工單位進行嚴格的監督，施工單位在施工時應 當嚴格按照圖紙進行項目施工，如有特殊原因，應當及時上報，通知開發 企業，加強監督不僅能有效地解決房產測繪中房屋面積預測與實測的差異 過大問題，還能保證工程的安全，縮減工程時間，提高工程質量，減少施 工中不正確的施工方法，消除殘次的施工材料，增加施工團隊的工作效率，也為業主提供保障，這需組建專業的施工保障部門，對于施工過程中進行 嚴格管控，定期抽查對比，到施工地點進行多次實測，與預測結果進行比 對。組織施工單位進行學習培訓，提升施工人員的人員素質與施工技能。及時對設計變動進行把控，設計變動在施工過程中是在所難免的，如有變 動應當及時和業主開發商進行反應，測量部門也應針對設計圖紙的變動中 進行記錄，消除部分因設計原因產生對房產測繪中房屋面積預測和實測產 生的面積變化。

（二）測量措施

組建高素質測量團隊，測繪工作的精細化、工作量，對于專業性的要 求較高，處在對于設備的使用過程中，要求也較為嚴格，因此測量工作的?難度較大，特別是對于細小處的計算需要更多的計算能力也更為繁瑣。除 對工作人員的計算要求外還對建筑設計知識需要更多地了解。測繪單位應 當加大房屋面積準確度的宣傳工作，讓工作單位的每個人員提高對房屋面 積的重要性認識，在行業內工作時應當加大自查、互查工作力度，做好本 職工作，提高測繪成果的質量。為免除差異性，在沒有做過預測的房產測 繪項目中，測繪方應最少提供兩名專業的測繪人員，保證測繪人員能從房 屋從整體到局部進行測量，需要測繪人員和施工人員多做聯系，在測繪過 程中如出現疑問地方應及時記錄，并要求項目的施工專業人員進行解決。測量設備的維護與更新，也能有效減少房產測繪中房屋預測和實測差異的 問題，測量是一種技術，需要依賴一些高精尖的設備，為求達到測量效果 的準確性，離不開測量設備的支持，因此測量設備的準確性是必須要求保 障的，對于精度過低的測量設備應及時更換，必要時應當淘汰掉老舊設備，購買新型的測量設備。

（三）其他措施

降低房產測繪中房屋預測和實測差異，離不開各個相關單位的工作人?員，房產測繪中房屋預測面積和實測面積之間存在的差異是不可避免的，一個項目從建設到驗收的過程也較為復雜，這需要各個單位在做好本職工?作外，應當多加溝通，相互配合，要做到不存在差異很難，只有在各個方?面減少差異，才能最大程度上實現縮減房產測繪中房屋預測和實測的差異。

結語

總而言之，科學合理地減少房產測繪中房屋預測和實測產生的差異是 重要問題，這需要工作人員不斷去完善自身，嚴格要求自己，加強學習利 用更高更新的測量裝備和科學的測量技術，離不開其他相關部門去提供有 效支持，只有這樣才能解決房產預測中房屋實測和預測面積的差異，從而 減少房屋面就糾紛問題。

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