房產測繪地下室和半地下室的處理研究

王麗華

摘要：在城鎮化建設腳步不斷加速的背景下，購房問題已經成為一種社會性問題，現代群體普遍持有寸土寸金的思想觀念，房屋的真實建設面積和廣 大消費者的利益密切相關。本文針對房產測繪工作中地下室和半地下室的相關問題進行系統分析，并參照我國頒布的《房產測量規范》相關規定，對房產 測繪地下室和半地下室的相關問題提出了具體的應對措施，希望可以為我國的房產測繪工作提供幫助。

關鍵詞：房產測繪;地下室;半地下室;處理

隨著我國城鎮化建設的不斷發展，新的建筑層不斷興起。如今大部分 的商品建筑，都配置有相應的地下空間，而如何對地下空間所占的面積進 行合理分攤，已經成為了當前房產行業面臨的主要問題。同時，一旦地下?室的分攤缺乏合理性，便會導致房產商與用戶之間的糾紛。在房產測繪中，公共分攤面積的測算以及功能區的設立比較容易出現爭議，因此要對這些 區域進行重點分析。

1 地下室和半地下室現有的認定與分攤

1、房產測量地下室分攤的界定問題

1.1 半地下室界定問題

在房產地下室分攤的界定過程中，其半地下室的界定一直是其所需要?面臨的重要難題。根據我國的《房產測量規劃》第 5.6.6.1 條，采光窗在室?外地坪以上的為半地下室，否則便會被認定為地下室。以某些省市的房產?細則為例，當房產建筑的半地下室在地面上的部分不小于 1.50m 時，會將?其半地下室計入地上層數。而且當其半地下室的部分或是全部用于合法的?商業與辦公等用途，并且出入口位于地上時，也會被計入到地上層數當中。但是在進行界定工作的過程中，會對±0 標高設計位于房屋的中部且±0?以上凈高超過房間高 1/2 的地下室納為半地下室，同時不會將地下室以及?半地下室記入到自然層數當中，也就是說當前各地區對于地下室以及半地?下室的定義仍然具有一定的差異，并且難以統一，導致了其界定工作往往?存在有一定的困難。

1.2 功能區的界定

在進功能區的界定時，通常會以規劃室內地坪±0 為節點，將房屋的 地下以及地下進行功能區的劃分，而在此過程中，地上與地下公用的部分 則可以作為服務區域進行分攤。然而在實際展開項目的過程中，地下室的 部分空間往往不能獨立存在于地下室，需要通過與上層結構相連接的通道 才能夠進入到對應區域。比如，閱覽室、儲藏室、健身房等。而由于其依 附于上層的主體房屋，這就導致了這些區域應作為功能區，需要與地上住 宅、辦公等區域一同進行分攤，但這使其與傳統的分攤方法發生了矛盾，導致了房產測量的過程中，難以對其功能區進行界定。

1.3 地下室和半地下室認定中存在的問題及處理

按照國家頒布的《房屋登記辦法》的要求，成套住房一般都是由若干 臥室、起居室、廚房、衛生間、客廳等不同功能的區間組成，這些區間結 合在一起形成了房屋，達到了滿足人們正常飲食起居的目的。如果這其中 某一個區間沒有出現，就會直接影響相連區間的使用價值，在這一點上，地下室和半地下室的用途影響是最明顯的。當地下室以及儲藏室沒有達到 采光及通風條件的時候，那么規劃部門就會確定這一區域并不具備住宅的 正常使用性質。而此時開發商就會在地下室和半地下室的概念上做辯解，有些時候還會將住宅中的一些設施改為他用。

按照規劃部門的規定要求，地下空間的面積不會參與到容積率計算當 中。如果在進行房產測量時將這些商業配套用房面積都計入到地下空間面 積，那么就會直接降低整個建筑工程項目的容積率。所以，在對房產進行 規劃和測繪的時候，將地下室和半地下室大多涵蓋住宅、商業的配套用房 按照實際使用功能進行系統劃分，將用于住宅和商業用途的歸結于地面相 應用途的房屋。房產測繪部門在對房屋進行測繪的時候，就不能把地下室 和半地下室作為住宅、商業配套用房來參與分攤計算。總地來說，測繪需 要建立在公正公平的基礎上，最終目的是為了保護產權人以及全體業主的 合法權益，更好地促進我國房產領域的綜合發展。

2、不同的房產測量地下室分攤方法及其問題

2.1 獨立分攤法

獨立分攤法屬于一種一刀切的辦法，即將地上建筑共同使用的地下室 作為一個獨立的權屬單位，來進行共有共用面積的分攤，不將其與地上建 筑之間的關系考慮在內，實現對地下、地上部分的分開計算。其構建的依 據，主要是當前我國大部分建筑的地下與地上建筑，在功能分區上往往具 有較為明顯的差異。比如，將地下室作為車庫或倉庫，而地上部分則承擔住宅、商業以及辦公的功能。也使得這種方法的應用具有界定簡單、計算 便捷高效的特點。但由于其沒有考慮到地下室內所配備的設備用房以及管 理用房是需要針對地面上的特定建筑進行使用與建設，這導致其作為獨立 的權屬，仍需要作為地下室的一部分來進行面積的分攤，影響到了開發商 的利益。

2.2 連通分攤法

在使用這種方法進行地下室的分攤面積計算時，通常是對服務于單棟 建筑的地下室進行計算，并且不考慮地上與地下的功能性，而是將其作為 一個完整的整體來展開房產測量分析。這種分攤方法構成的依據，主要是 由于建筑在進行設計以及審批規劃的過程中是以單棟來進行處理。因此，通過單棟來進行處理，不僅簡單而且也具有較強的操作性。但采取此種方 法進行房產測量分析時地下室往往會獲得更多的分攤面積，然而在進行房 產銷售的過程中，房屋的上部建筑是主要的銷售面積，這就使得開發商需 要針對這個情況，進行房屋銷售價格的提升，以平衡地上分攤面積不足的 問題，對房產行業的發展造成不利影響。

2.3 從屬分攤法

以從屬分攤法進行地下空間的面積所有權分攤時，其不僅將建筑的地 上面積作為了進行分攤規劃的依據，也將當前建筑的樓面價格、價值與面 積考慮在內。其具體的分攤比例公式為：地下室分攤比例等于樓面的價格 乘以建筑面積后所得的結果與建筑總價值之間的比值。而在應用這種分攤 方式之后，可以將樓面的價格對地下室使用權產生的影響考慮在內，從而 使商業性質的房屋可以更好的進行房產地下室的分攤。不過在實際使用的 過程中，往往會由于樓面價格存在的波動與起伏，導致用戶無法清晰的了 解其具體的分攤方式，導致了其需要與房產項目實際情況相結合來進行調 整與優化。

2.4 比例分配法

比例分配法的應用，能夠將地下室的面積作為參照比例來進行分攤。其在進行分攤時，需要將地下室以及地上建筑作為一個整體，來進行統計，并根據兩者分別在總面積中占據的比例來進行分攤。而在此過程中，同樣 也需要去除不參與地下室分攤的面積。但其在實際應用的過程中，面對房 屋價格存在差異以及房屋用途不同等情況時便難以適用，并且無法對房產?地下室具體使用情況進行分析與統計，仍然需要改進與完善。

3、結語

房產測繪不管是從外業發展還是到審核及最終的成果使用，都是非常?浩繁復雜的工程，所涉及的利益鏈也非常廣泛。由于房產測繪的政策性相?對較強，測繪人員對國家頒布的各項法律法規都了解熟悉清楚之后，才能?夠有把握運用好房產測繪。所以，在實際工作中，要最大限度地保證房產?測繪的可操作性和合理性，向產權人提供一個公平、合理的房產測繪數據。在進行房產測量地下室分攤的過程中，首先需要面對是其在分攤過程中，對地下室的界定問題。而且，常用的獨立分攤法、連通分攤法、從屬分攤?法、比例分配法等地下室分攤方法都各自具有一定的優點與缺點，使得房?產項目在進行地下室分攤時需要進行綜合考慮，以選擇最佳的分攤方式。由于我國的房產領域正在不斷更新發展中，所以測繪人員需要不斷加深自?己的知識體系，更好地促進我國房產領域的綜合發展。

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