適老性維度下養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)維研究

摘要：養(yǎng)老問題是世界性問題，受到了全世界的關(guān)注。現(xiàn)在的養(yǎng)老社區(qū)大量存在管理組織簡(jiǎn)單、建筑造型隨意、服務(wù)專業(yè)水平低、舒適度差的問題，無法滿足老年人的養(yǎng)老要求。在運(yùn)維階段將適老性設(shè)計(jì)融入養(yǎng)老社區(qū)，可以使養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)行更加科學(xué)、專業(yè)、可持續(xù)，讓企業(yè)在養(yǎng)老行業(yè)的賽道上取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)、賺取好口碑，引領(lǐng)建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，為行業(yè)提供可行的范本，提高市場(chǎng)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的認(rèn)可度，促進(jìn)養(yǎng)老行業(yè)的進(jìn)一步升級(jí)。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老社區(qū);適老性設(shè)計(jì);運(yùn)維

養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老建筑之一。無論是改建還是新建，對(duì)適老性的需要不會(huì)改變。本文將把視線集中在民用、新建的養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)維上，以融入適老性設(shè)計(jì)視角為其發(fā)展方向提出建議。

一、養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)維層面適老性設(shè)計(jì)的意義

養(yǎng)老社區(qū)適老性運(yùn)營(yíng)主要服務(wù)于三方面：一是有市場(chǎng)需求，二是社會(huì)關(guān)注，三是養(yǎng)老行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。養(yǎng)老市場(chǎng)尚處于藍(lán)海領(lǐng)域，對(duì)于如何融資、怎么運(yùn)營(yíng)、采用什么盈利模式都尚在研究階段。要想養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目取得成功，就必須在運(yùn)維上科學(xué)決策、高效運(yùn)轉(zhuǎn)、靈活組織、專業(yè)服務(wù)等方面下功夫。

二、養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)維層面適老性設(shè)計(jì)的特征

適老性設(shè)計(jì)包括安全性、扶老性、療養(yǎng)性、人文性和發(fā)展性特征。

（一）安全性。老年人的安全問題是最基本的問題。老年人自身肌體的衰老會(huì)出現(xiàn)很多力不從心、辨識(shí)能力差的情況。除了硬件造成的設(shè)備安全問題外，還有外來人員（如保健品推銷員、保險(xiǎn)從業(yè)者甚至騙子、強(qiáng)盜等）造成的人為安全問題。

（二）扶老性。首先是老年人失能問題普遍存在，體力不支、記憶力衰退是最主要的原因，表現(xiàn)出來就是生活不能自理。其次是現(xiàn)代得到大發(fā)展的的互聯(lián)網(wǎng)金融、電子政務(wù)、移動(dòng)支付等技術(shù)對(duì)于老年人來說是一大考驗(yàn)。這些問題在養(yǎng)老建筑的建設(shè)過程中都需要有專門的部門進(jìn)行關(guān)注和協(xié)調(diào)。

（三）療養(yǎng)性。老年人罹患慢性病的情況并不少見，即使沒有慢性病的困擾，老年人自身身體狀況也比較差，在換季的氣溫變化、流行病傳播的情況下很難避免生病。老年人之間普遍又有諱疾忌醫(yī)的思想，所以需要注意推廣養(yǎng)老建筑的療養(yǎng)性。

（四）人文性。當(dāng)代老年人中相當(dāng)一部分人具有較高的文化水平。因此養(yǎng)老建筑的方方面面都應(yīng)當(dāng)具有人文主義的色彩，滿足老年人的精神生活。建筑內(nèi)或周圍要有足夠的空間和充足的設(shè)施供老年人發(fā)展體育或文藝上的特長(zhǎng)。

（五）發(fā)展性。老人和養(yǎng)老社區(qū)都要發(fā)展。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要有健康的盈利模式。老人的幸福安康除了興趣愛好，還有再就業(yè)，讓老年人自食其力，活出尊嚴(yán)。

三、養(yǎng)老社區(qū)適老性設(shè)計(jì)維度下運(yùn)維的措施

養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的質(zhì)量直接決定了這座養(yǎng)老建筑最終是否成功。運(yùn)維分為運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，運(yùn)營(yíng)為維護(hù)提供資金，維護(hù)保證運(yùn)營(yíng)能夠長(zhǎng)久持續(xù)。

（一）養(yǎng)老建筑的運(yùn)營(yíng)

可行的盈利模式。養(yǎng)老建筑的運(yùn)營(yíng)首先要考慮盈利。除了公益性質(zhì)的養(yǎng)老院，即使是政府主導(dǎo)的養(yǎng)老建筑也要保持微盈利的狀態(tài)。不具備盈利能力只靠補(bǔ)助和捐贈(zèng)不利于養(yǎng)老行業(yè)市場(chǎng)化，是走不遠(yuǎn)的。養(yǎng)老建筑作為養(yǎng)老產(chǎn)品的載體，要盈利則就要有恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)定位、合理的價(jià)格機(jī)制和完善的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。可參考布魯克戴爾的服務(wù)分類產(chǎn)品：獨(dú)立生活板塊、輔助生活和記憶照護(hù)板塊、持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)、健康照護(hù)服務(wù)、管理服務(wù)，讓產(chǎn)品特色鮮明，獲得更多的受眾。市場(chǎng)定位決定了該產(chǎn)品是要服務(wù)高端客戶還是一般客戶而或是兼而有之;合理的價(jià)格機(jī)制是保證盈利的情況下，讓不同價(jià)位的客戶享受到對(duì)應(yīng)的服務(wù)，保證物有所值;完善的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)既是對(duì)自身的要求，又是對(duì)客戶的承諾。養(yǎng)老建筑的運(yùn)營(yíng)主要以提供服務(wù)為主。各項(xiàng)服務(wù)都應(yīng)當(dāng)在合同中載明，未載明的附加事項(xiàng)應(yīng)該明碼標(biāo)價(jià)，杜絕強(qiáng)買強(qiáng)賣。

有效的社會(huì)聯(lián)動(dòng)。現(xiàn)階段我國(guó)勞動(dòng)力成本顯著上升，雇傭過多的勞動(dòng)者可能會(huì)增加成本壓力。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以和高校聯(lián)合，讓大學(xué)生進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)固定的時(shí)間來作為畢業(yè)的條件。對(duì)于高校來說，這樣的活動(dòng)能培養(yǎng)大學(xué)生的同理心，對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)來說，能增加大學(xué)生對(duì)養(yǎng)老行業(yè)的了解，促使更多高素質(zhì)人才進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)。此外，與司法部門、公安部門的合作也可以討論，讓符合條件的犯人在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行義務(wù)勞動(dòng)來折抵刑期或其他處罰，普法和扶老實(shí)現(xiàn)雙贏。

實(shí)用的數(shù)字設(shè)計(jì)。數(shù)字化設(shè)計(jì)要兼顧方便和高效。1.電子裝備要趨于簡(jiǎn)易化、傻瓜式。涉及按鍵的設(shè)計(jì)要盡量減少按鍵頻率，放大鍵鈕，提高按鍵靈敏度。有屏幕和聲音提示的地方要用大屏幕、鮮艷的配色和足夠分貝的提示音，并配有文字解讀。2.養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)專業(yè)化。社區(qū)要派出專門人員為老年人使用電子設(shè)備掃盲，培養(yǎng)智慧老人。自助電子門禁旁邊、公共飲水室要有專人提供幫助。

綜合的電子平臺(tái)。電子平臺(tái)要集成化。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可以和滴滴、美團(tuán)等機(jī)構(gòu)合作，為老人提供出行服務(wù)和上門定制服務(wù)。運(yùn)營(yíng)方要主動(dòng)搭建數(shù)字平臺(tái)，融合當(dāng)?shù)氐木€上實(shí)體店鋪，在為老年人提供服務(wù)的同時(shí)也可以提供相應(yīng)的崗位，讓老年人發(fā)揮余熱，助力“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展。

（二）養(yǎng)老建筑的維護(hù)

“重建設(shè)輕維護(hù)”是我國(guó)過程領(lǐng)域的痼疾。在BOT模式下建成的項(xiàng)目，項(xiàng)目公司經(jīng)常在特許運(yùn)營(yíng)期間內(nèi)過度使用建筑設(shè)施，并且為了成本簡(jiǎn)單維護(hù)或根本不維護(hù)，最后轉(zhuǎn)移給政府一個(gè)長(zhǎng)期過載、遍體鱗傷的工程。而全過程工程咨詢下的養(yǎng)老建筑，由于咨詢單位前后責(zé)任利益統(tǒng)一，避免了承包商短視的行為，更容易實(shí)現(xiàn)保質(zhì)保量的日常維護(hù)。

養(yǎng)老建筑進(jìn)行維護(hù)的目的有二：一是預(yù)防事故，降低風(fēng)險(xiǎn)。高空脫落的瓷磚、年久失修的懸窗、破碎的地磚，這些不起眼的問題對(duì)老人來說都是致命的威脅。二是延長(zhǎng)壽命，降低翻修成本。鍛煉器材、電梯、玻璃門等設(shè)備，時(shí)常維護(hù)可以延長(zhǎng)使用壽命，推遲換新時(shí)間。而墻體、供水、供電設(shè)備等翻新的成本巨大，通過日常檢修即可解決大部分問題，減少專業(yè)系統(tǒng)更換周期，從而降低運(yùn)營(yíng)商成本，最終降低老人的養(yǎng)老費(fèi)用，這也是適老性的體現(xiàn)。

養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)維關(guān)系著整個(gè)項(xiàng)目最終的成敗，而業(yè)界對(duì)運(yùn)維的研究和探索剛剛起步。適老性下的運(yùn)維有主心骨，符合養(yǎng)老社區(qū)從“扶老”到“福老”的進(jìn)化，讓老年人生活得安全、舒適、有尊嚴(yán)。

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作者簡(jiǎn)介：王超宏，男，漢族，山西晉中，出生于1993年6月14日，研究生。

（福建工程學(xué)院?福建?福州?350000）