金融監管部門再出招，阻斷房地產套利“合謀”

葛豐

央行、銀保監會近日發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確要求各檔銀行房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比不得超過相應上限。

此次集中度管理出臺之前，監管機構已連續針對房地產企業融資推出 “三道紅線”新規，以及要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款規模。這些針對不同類型涉房貸款的分類要求，連同此次對涉房貸款總量式的控制，表明我國加強房地產金融審慎管理的“閉環”正在加速形成，“房住不炒”的制度基礎在不斷夯實。

集中度管理可以起到擰緊涉房貸款“總閘門”的作用，其必要性起碼體現在兩個方面，即一方面，從用款端來看，針對企業的房地產貸款與針對個人的按揭貸款間存在很強互補關系，目前在房企各種資金來源中，銷售回款（大量來自按揭貸款）占比大致在一半左右。而從2019年以來的情況來看，雖然針對房地產企業的融資政策不斷收緊，但銷售回款的增速明顯上升，加總后的結果就是2020年房企到位資金增速仍然逐月提升，這表明僅針對某類型融資進行收縮，并不能扭轉“雞蛋”（金融資產）加速放置到房地產這個“籃子”里的趨勢。

另一方面，從放款端來看，“金融脆弱性”概念的提出者明斯基認為有兩個原因可以解釋金融體系的內在脆弱性：一是代際遺忘，即資產價格的持續上漲使貸款人忘記了對危機的恐懼;二是競爭壓力，即貸款人出于競爭的壓力而做出許多不審慎的貸款決策，如果個別銀行不能提供充足的貸款，就會失去顧客。

這兩個解釋在中國的金融體系中應該也是成立的，甚至在某種程度上表現得更為充分。因為新中國成立以來內地并未發生過真正意義上的金融危機，房地產市場則尚未經歷過哪怕一次完整的周期，所以金融機構對危機與房價下跌的恐懼是非常淺表的。此外，競爭壓力下的道德風險對代際遺忘有顯著催化作用，而中國內地金融機構的產權安排與政府背書，起碼是不利于壓制道德風險的。

應該看到，在房地產調控堅持不懈且監管強度持續提升的情況下，當前信貸違規流向房地產領域的現象仍屢禁不止。據不完全統計，2020年銀監部門全年開出的違規涉房貸款罰單超過130張，這說明金融體系對涉房貸款的偏好是根深蒂固且具有很強內在驅動力的。源于這種偏好，任何管理“閉環”上的缺失，都有可能被規避監管的沖動所利用。

近期國內部分熱點城市住宅市場頻創“天量”“天價”的現象，再次說明房地產調控的任務極其艱巨與復雜。而金融作為這一任務中的“主戰場”之一，也只有在擰緊信貸“總閘門”的情況下，才能進一步有效壓縮房地產金融領域供需“合謀”監管套利的空間。某種意義而言，這已經是一場與時間的賽跑，中國的金融安全、經濟發展與民生改善，都在聲聲催促必須盡快用監管的“合圍”，去應對并戰勝房地產套利的“合謀”。