區塊鏈技術在不動產登記中的應用

賀兆成，王靜萱，楊春祥

(1.日照市自然資源和規劃局，山東 日照 276800；2.山西財經大學公共管理學院，山西 太原 030006)

0 引言

區塊鏈作為分布式數據存儲、點對點傳輸、共識機制、加密算法等技術集成在比特幣上的成功應用，得到了社會各界的高度重視和推崇。近年來，在金融服務、產品溯源、社會管理以及電子證照等方面都進行了一些探索，為將來區塊鏈應用場景的深入化和多元化積累了寶貴的經驗[1-5]。作為部門信息交叉廣泛、業務量大，直接關系群眾民生利益的不動產登記工作如何使用區塊鏈技術以更好地優化流程、提高效率，也理應成為當前不動產登記機構研究的一個重要技術課題。

1 區塊鏈的基本概念

目前，學術界并沒有對區塊鏈形成統一的定義。按照工信部發布的《中國區塊鏈技術和應用發展白皮書2016》中的定義，區塊鏈是分布式數據存儲、點對點傳輸、共識機制、加密算法等計算機技術的新型應用模式。用簡單易懂的語言解釋，就是一種去中心化的分布式賬本數據庫[6-7]。

區塊鏈技術之所以被推崇為徹底改變業務運作模式的重大突破性技術，成為了當前一個非常突出的研究熱點，主要原因是其具有去中心化的分布式賬本、信息可追溯、不可篡改等特點，并通過哈希算法等加密措施保證了數據的傳輸和訪問安全。鏈上各存儲節點按照共識算法實現數據同步，保證了交易的公平、公正、公開[8]。

2 區塊鏈在不動產登記應用中的技術優勢

不動產登記工作中涉及的部門信息較多，如規劃、土地審批、建設、交易、稅收、婚姻、戶籍、司法裁定、公證等等。在目前各地都在大力推進互聯網+不動產登記、探索開展不見面服務的情況下，如何保證數據來源的時效性、安全性、可追溯等，是目前不動產登記機構重點關注的核心技術問題，區塊鏈技術在此方面有著顯著優勢。

2.1 數據可靠性強

目前的不動產登記數據存儲主要分為兩種情況，一是由登記機構自己存儲；二是由政府大數據中心統一存儲。這兩種存儲方式都屬于中心化存儲，優點是方便管理，但缺陷也比較明顯，如容易被人為破壞或病毒攻擊。2018年和2020年分別在山東省和內蒙古自治區就因受勒索病毒的攻擊造成一些地市不動產登記工作停滯多日，而且也容易出現存儲服務器運維失誤、斷網、天災等因素造成數據丟失、無法調用等現象[9],這些都是中心化存儲難以解決的問題。

區塊鏈去中心化存儲的特點非常適合不動產登記多方參與、共同維護的需要。鑒于目前政府對部門政務數據匯聚歸集的要求，各部門將不再單獨存儲數據，不動產登記機構和各相關部門可分別作為數據產生、使用、修改的節點組建聯盟鏈，大數據中心作為超級節點，負責數據的統一存儲、管理。這樣在同一層級的政府部門間存在多個相關部門節點和大數據中心一個超級節點，還是會存在中心化存儲問題，故按照不動產登記全域網辦、異地能辦的上層政策要求，可將市級和區縣級組建一個聯盟鏈，市級和區縣級的大數據中心作為存儲數據的超級節點，實現分布式存儲(圖1)。每個超級節點都有完整的數據庫，超級節點越多，容災備份能力越強，數據越安全可靠。但超級節點越多，需要同步存儲的數據也會隨之越多，對各級大數據中心的存儲能力將造成很大壓力，目前尚沒有較好的技術方案能夠解決這一難題，故以市域為范圍組建聯盟鏈能夠兼顧數據安全與存儲問題。

圖1 區塊鏈去中心化的登記信息存儲模式

2.2 數據不可篡改且可溯源

中心化存儲的數據產生、管理是以部門數據庫為中心，數據庫的運維一般都會具備增加、刪除、修改、查詢等功能。當自身數據對部門不利時，部門可能會通過技術手段隨時刪除或修改數據，也存在黑客修改數據的可能，造成數據溯源困難，不動產登記工作存在較大風險。

區塊鏈的數據存儲沒有刪除功能，數據一旦上鏈就無法篡改，并通過點對點技術在各超級節點即時映射同步。通過時間戳、共識機制和哈希算法等技術對數據的產生、使用、變動等實現全生命周期的記錄、追溯，數據透明公開，各部門可隨時調用查看。后續業務辦理導致的任何數據變化均會嚴格按照時間順序單向推進疊加，形成具有上下手關系的區塊鏈，并會永久保存。時間戳的不可逆記錄使得任何數據變化只有得到多數或者全部節點認可，才能有效地寫入區塊鏈，任何非經正常規則修改數據的行為因無法得到其他超級節點的認可而無效，從而保證了數據真實穩定。上鏈部門對鏈上數據存疑的，通過時間戳等便可實現對數據全流程的溯源、查證。

區塊鏈的溯源機制對不動產登記信息查詢尤為重要，而且能夠通過數據溯源厘清因數據調用造成登記結果錯誤的責任，從而減少部門間的推諉扯皮。因數據不可篡改和有效溯源，也能促使不動產登記機構和相關部門規范行政行為，保證上鏈數據的準確有效，進而提高政府的社會治理水平[10]。

2.3 構建部門間信任機制

在當前各級政府一再要求政務服務事項網上辦理的背景下，不動產登記機構與其他部門的信息交互更加頻繁，登記結果是否正確取決于相關部門的審批、交易、核稅、抵押等數據的準確性和時效性，無論哪個環節數據出現問題，都可能導致登記結果錯誤。同樣，金融部門辦理不動產抵押貸款、稅務部門核繳房屋契稅、戶籍部門辦理戶口登記、教育部門認定入學報名范圍等方面也基于登記數據的準確與否。如何才能放心調用其他部門的數據、數據是否存在調用后又被修改、可否溯源等，這些問題都需亟待解決。目前各地無論通過政務數據共享平臺還是通過專線方式調用的數據，都難以解決上述擔心，部門之間數據共享缺乏行之有效的互信機制，這也是中心化數據存儲的弊端所在。

區塊鏈通過算法邏輯技術生成的智能合約，以代碼形式對數據的產生、使用和更改等進行了“記賬”式的記錄，能夠有效保證不動產登記、交易、納稅以及其他相關數據不可篡改、無法抵賴和來源的真實性。而且根據節點間的共識，通過計算機代碼自動執行履行或者違反共識的后果，不需人工參與，以代碼規則的方式智能約束任何數據變化行為，所以只要上鏈數據，其他部門均可放心采集使用[11-12]。通過這種代碼建立的共識機制徹底解決了部門間的相互信任問題，消除了后續可能存在的推諉扯皮等現象，在上鏈部門間構建了信用生態環境，有效減輕了不動產登記機構的審核壓力。

3 區塊鏈技術在不動產登記的應用場景

筆者認為，區塊鏈技術在不動產登記工作的應用廣泛，無論是在日常登記業務辦理、電子證照管理，還是在登記資料的管理使用方面，都有著得天獨厚的優勢[13]。

3.1 登記業務辦理

不動產登記涉及各種物權各種業務類型，所需資料涉及多個相關部門，數據可信是提高登記效率的基礎所在，數據準確是保證登記質量的決定因素。區塊鏈技術突破了時間和地區的限制，在各節點實時同步各部門產生的數據，不動產登記機構可就近調用并充分信任超級節點的賬本信息減少審核環節，進而提高工作效率和登記質量。

(1)日常產權登記業務。日常產權登記業務包括不動產權利的首次登記、轉移登記、變更登記和更正登記等。以建設用地使用權及房屋所有權的首次登記為例，登記辦理需要土地審批、規劃許可、竣工驗收、繳稅以及申請人的身份信息等，通過調用鏈上有關部門的信息[14]，如公安部門的實名認證、人臉識別和市場監督管理部門的法人、非法人組織的登記信息等，申請人可以直接在線申請登記發證，無需提交任何紙質資料，也無需到登記窗口辦理。不動產登記機構可依據鏈上信息提高審核登記效率，從而實現全程網辦、秒登(圖2)。

不動產轉移登記也會變得更加便捷，如與群眾最密切相關的房屋所有權轉移登記，一直是社會各界關注的焦點所在，為了減少群眾的跑腿次數，很多地方將交易、繳稅和登記三個部門聯合在一起辦公，實行一窗受理，群眾提交申請資料后，由三個部門內部流轉，分別登錄部門業務辦理系統調取部門數據庫數據進行審核。外部流程簡化了，但內部流程依然繁瑣復雜，而且如果哪一個部門的數據庫出現運維或者病毒攻擊等問題而無法正常運行，則整個業務辦理都要受到影響。采用區塊鏈分布式存儲則可以保證數據連續穩定調用，也因構建了數據交互共享的信任機制，群眾申請一旦受理審核，其他兩部門均可直接采信登記信息，而無需再分別核驗。在一窗受理模式的基礎上，近年來，各地也在紛紛推進“互聯網+不動產登記”工作，在全域辦、異地辦、不見面辦等方面作了大量的有益探索，但囿于所涉數據的共享程度和可靠性，一些登記機構對是否可撤銷現場核驗心存疑慮。在“互聯網+不動產登記”業務模式中應用區塊鏈技術，因其具備不可篡改偽造、全生命周期可溯源的特性，可實現登記、公安、民政等多個部門跨層級、跨區域數據的互通和安全共享[15]。申請人只要在線通過實人認證加以電子簽名等方式，即可在線調用登記資料和戶籍信息等產權轉移手續辦理所需數據。可以說，區塊鏈為進一步優化部門協同流程、簡化辦理環節、提高服務效能提供了有力的技術支撐。

(2)產權限制信息登記。限制類的登記業務包括不動產抵押登記和查封登記等，其中，不動產抵押登記尤與群眾相關，業務量較大。一筆不動產抵押登記業務一般需要在銀行和登記機構分別辦理，所需材料多、流程繁瑣，而且需要重復提交部分資料，用時較長，少則半月，多需數月，有些銀行為保證不動產權利在貸款期間沒有發生變化，會在簽訂貸款合同和發放貸款前分別查詢核實不動產登記信息。區塊鏈真實、共享、便捷的技術特性決定了其在不動產抵押登記中的應用前景。申請人在與銀行簽訂貸款合同時，銀行直接調用區塊鏈上的登記信息核驗申請人權利狀況，簽訂合同后，可在線申請不動產抵押登記，上傳抵押合同信息，登記機構接收到抵押登記申請后可依據銀行上鏈數據審核登簿，生成電子證明推送至申請銀行，銀行依據電子證明及時發放貸款。銀行申請抵押權注銷登記的，登記機構可設計業務系統的智能審批功能，自動審核、登簿，實現秒登。在這一應用場景中，因區塊鏈用加密和共識算法構建了信任機制，以及數據不可篡改等基礎屬性，無論是銀行還是登記機構均可放心調用對方數據，大幅提升了房貸業務辦理的整體效率和安全性，目前廣東珠海和浙江寧波已開展此類業務試點工作。

圖2 區塊鏈技術在不動產登記工作中的基本應用場景

3.2 電子證照管理

不動產電子證照包括不動產權證書和不動產登記證明，加蓋電子印章的電子證照與紙質證照一樣，同為權利人享有不動產物權的證明。在深化“互聯網+政務服務”的大背景下，不動產電子證照的應用會愈加廣泛，規范管理和放心使用成為了關鍵所在，而區塊鏈具備的分布式存儲、可追溯不可篡改等技術正好契合不動產電子證照的保存與維護需求[16-17]。登記工作生成的電子證照一旦上傳區塊鏈即在各存儲節點實時同步，并通過時間戳進行全程如實記錄，實現部門間數據調用互信(圖3)[16]。后期因產權轉移、抵押和查封等引起電子證照變化的，鏈上的電子證照存儲數據會標注最新證照信息，按照時間先后順序串聯的新舊電子證照形成了一套完整可查而又不可修改的賬本，安全可靠且可溯源。

3.3 電子登記資料管理

目前大部分地區的電子登記資料都是基于中心化的網絡結構進行管理的，存在人為篡改、病毒入侵以及自然災害等因素導致的數據損害，容災備份能力較弱。區塊鏈作為一種可共享、透明、安全的分布式記錄數據的賬本，電子登記資料的存儲管理方面有著明顯的相對優勢[18]。電子登記資料的分布式存儲形成了一個受多方監督、共同保管的完整數據副本，單存儲節點的數據損害并不影響數據的安全可靠和采集使用。利用時間戳技術可以準確定位登記信息產生的來源、時間、變化過程等，登記資料查詢更加便捷有效，而且因其不可篡改又保證了數據真實可靠[19]。

圖3 區塊鏈技術在不動產登記電子證照管理中的基本應用場景

4 結語

自落實不動產統一登記制度以來，不動產登記在經濟社會發展中的作用越來越重要，無論是企事業單位還是群眾對不動產登記的便捷、高效、安全、準確等提出越來越高的要求。不動產登記工作面臨著巨大的壓力和挑戰，區塊鏈技術憑借其分布式存儲、數據可靠、全程可追溯不可篡改等秉性，可以為促進不動產登記工作網絡化、智能化發展提供可靠的技術支撐，研究應用區塊鏈技術以解決當前不動產登記工作中存在的問題和弊端，提高不動產登記的水平和質量預期可期。