看不見的深圳二手房

南方周末記者　盧寶宜

2020年深圳住宅成交超14萬套，其中一手住宅成交45384套，二手住宅成交95273套，二手是一手成交量的2.1倍。　　　　　　IC?photo　?圖

在貝殼找房App上，深圳二手房的價格信息全部消失了。　　圖片來源　?　貝殼找房App截圖

★App上幾乎所有深圳二手房源價格都看不見了。不僅App刪除了價格，實體門店的相關(guān)房源信息也被迅速撤下。

多位地產(chǎn)研究人士向南方周末記者表示，最可怕的不僅是銀行按照官方參考價格來批房貸，而是經(jīng)營貸的評估價格也可能按照官方參考價來調(diào)整。

“反正我不會按照這個價格賣的，如果有人想買就簽雙合同。一份按照參考價來網(wǎng)簽過戶，一份用來補差價。”

從年前到年后，張恒沒能成交一單。

張恒是深圳一家房產(chǎn)中介員工，春節(jié)沒回老家湖南，想留在深圳多做點業(yè)績。但“快樂是別人的”，整個春節(jié)期間，他所在片區(qū)的工作大群里，沒有看到一單二手房成交。

相較寂靜的二手房市場，新房倒是賣得很火。

深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后第一周，2月15日至21日，深圳新房住宅成交468套，環(huán)比增長178.6%；二手房住宅成交375套，環(huán)比下降23.6%，僅相當于2020年平均單周成交量的15%。

讓深圳二手房市場陷入冰點的是年前的一紙通告。2021年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》（以下簡稱“通知”），宣布形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，定期在網(wǎng)上公布。

通知自發(fā)布之日起施行，附帶了《深圳市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格表》，共涵蓋3595個住宅小區(qū)。南方周末記者比對多個項目發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤官方參考價比市場掛牌價低了15%-25%。

2月8日下午，張恒的領(lǐng)導去開會了。臨近傍晚，公司群里發(fā)了通知，要求高于參考價格的房源都要下架。因為大部分的掛牌價都高于參考價，一時間，App上幾乎所有深圳二手房源價格都看不見了。不僅App刪除了價格，實體門店的相關(guān)房源信息也被迅速撤下。

接下來幾天，張恒開始跟部分業(yè)主商量調(diào)整放盤價格。前來咨詢價格的新老買家，則統(tǒng)一轉(zhuǎn)由客戶經(jīng)理來告知價格。有好幾個盤，連張恒都不知道究竟是要賣多少錢。

為了防止后續(xù)變動，中介公司也在督促所有員工盡快把有意向的單子談下來，把已成交的網(wǎng)簽單打印好。根據(jù)領(lǐng)導的口述，節(jié)前簽約的都可不按參考價來，高于參考價的買家只要簽多一份風險告知書即可。“等年后，就不知道會變咋樣了。”

對于這次政策，公司還明確發(fā)了通告，不允許有任何討論，更別說抱怨了。而這一條規(guī)定，不僅發(fā)生在張恒所在的中介機構(gòu)。多位中介人士向南方周末記者透露，近10家中介機構(gòu)都一律遵從《通知》進行了調(diào)整。

幸好2020年深圳樓市一片紅火，張恒趕著年前兩個月樓市“翹尾”，賣出去5套房，傭金收入近20萬元。

“只能年后再看情況吧，現(xiàn)在也沒有業(yè)主愿意賣房。”張恒透露，年初一到年初五，他所在的中介門店每天只留了兩個人值班。

成交跌至冰點

好不容易等到了年后，還是沒有消息。

“二手房市場就直接停了。”深圳資深地產(chǎn)研究人士陳峰對南方周末記者說，二手房參考價格機制是板上釘釘?shù)氖虑椋劣谡咝ЯΓ鸵唇酉聛磴y行怎么執(zhí)行了。

根據(jù)深圳住建局的解釋，二手成交參考價是由深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心調(diào)研計算得出的。通知發(fā)布次日，該中心主任王鋒在公開解讀二手住房成交參考價格發(fā)布機制時提到，商業(yè)銀行將會以官方參考價作為發(fā)放貸款的重要參考。可以在這個基礎(chǔ)上有所浮動，但太過離譜則可能觸發(fā)約談，并對此承擔責任。

節(jié)后，有媒體報道稱，深圳多家銀行二手房貸款已依據(jù)成交參考價批額度。

此前，南方周末記者以購房者身份致電深圳多家銀行了解貸款政策，多家銀行都未給出明確意見。建設(shè)銀行深圳分行的一位個貸客戶經(jīng)理承認，春節(jié)前已簽約的不需要按照官方參考價執(zhí)行。其他的“現(xiàn)在還說不準”。

針對新政的具體落實細則，南方周末記者也向深圳住建局發(fā)函咨詢，截至發(fā)稿，尚未收到回復。

據(jù)陳峰了解，雖然現(xiàn)在市場風聲很多，但是各大銀行的確尚未收到監(jiān)管的實施細則，因此也尚未表態(tài)。“所以大家都不敢動。其實哪怕有個確信，知道怎么操作了，成交立刻又能恢復了”。

多位中介接受南方周末記者采訪時亦表示，相信最終態(tài)勢是銀行會按照指導價來貸款，只是時間的問題。

過年期間，張恒一直和想要賣盤的業(yè)主們積極溝通，但大家的降價意愿都不高。目前，張恒已經(jīng)轉(zhuǎn)向想買房的購房者，提醒他們可能需要支付更高的首付款。

令張恒稍感欣慰的是，他所負責的龍崗片區(qū)和羅湖等片區(qū)受政策影響較小，如果不是特別熱點的學區(qū)房，實際成交價格與指導價差距不算特別大。不像南山、寶安等房價高聳的中心區(qū)域，不少豪宅盤直接打“骨折”。

按照深圳住建局第一期發(fā)布的二手住房成交參考價格，涵蓋的3595個住宅小區(qū)最高均價都尚未超過14萬元/平方米。而在深圳，單價高于14萬元的樓盤并不少。如比較出名的“網(wǎng)紅盤”華潤城潤府一期、二期、三期，位于南山區(qū)。據(jù)張恒透露，此前的掛牌均價都在19萬元/平方米以上。

王鋒在解讀政策時也曾具體解釋過參考價的定價問題——3595個住宅小區(qū)中，有62%的樓盤參考價和成交價基本一致，根據(jù)去年的網(wǎng)簽價格計算所得；10%的樓盤因長期無成交由評估師駐場測算所得；還有27%的樓盤，集中在福田、南山、寶安等熱點片區(qū)，可能存在炒作因素，導致掛盤價虛高，擠出泡沫后才是合理價格。

不過，這些片區(qū)的業(yè)主似乎也不著急賣房子。

梁棟是80后“深二代”，自己有個不賺錢的設(shè)計工作室，日常收入主要依靠炒基金炒樓。他在深圳各區(qū)有多套房產(chǎn)，根據(jù)最新的二手房參考價，他的資產(chǎn)直接縮水不下500萬。“反正我不會按照這個價格賣的，如果有人想買就簽雙合同。一份按照參考價來網(wǎng)簽過戶，一份用來補差價。”

在《通知》下發(fā)之前，梁棟還把自己的一套房子在中介平臺上“掛高”了30萬元。

梁棟的底氣源于深圳樓市長期以來一二手房價格嚴重倒掛，以及深圳土地資源相對短缺，住房供應(yīng)長期不足，一手房供不應(yīng)求，深圳的樓市交易長期以二手市場為主。

樂有家研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳住宅成交超14萬套，其中一手住宅成交45384套，二手住宅成交95273套，二手是一手成交量的2.1倍。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年內(nèi)，深圳一、二手住房價格分別上漲了4.1%、14.1%。

關(guān)鍵看銀行

雙合同的解決辦法，并不少見。2020年7月15日，深圳住建局發(fā)布了《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，被稱為“史上最嚴樓市調(diào)控”，當中“豪宅稅”免征條件，增加了一條“實際成交總價低于750萬元”的限價要求。

梁棟身邊就有朋友在2020年底買的二手房，為了避免繳納豪宅稅，以750萬元以下的價格過戶，多出的部分現(xiàn)金支付，其實就是雙合同。

陳峰也認為，二手房新政真的到操作環(huán)節(jié)上，不按照參考價進行的解決辦法還有很多。購房難度增加了，但調(diào)控效果如何不敢保證。

以之前被稱為最嚴調(diào)控的“7·15新政”為例，從嚴的購房條件讓不少購房者失去了入場資格，但是對于深圳樓市的影響似乎也只是持續(xù)了一會兒。

張恒有明顯的感受，7·15政策出來后，市場都看低深圳樓市，但是深圳業(yè)主預期始終堅挺，基本沒降過價。“最開始一個月是基本沒有成交。但是業(yè)主不降價，觀望的客戶也懂了，到金九銀十，成交量又回暖了。”

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳創(chuàng)下五年來房產(chǎn)交易量的最高紀錄。其中，全市二手住宅成交均價6.6萬元/平方米，同比上漲10%。細化到每個月，全年僅8-9月出現(xiàn)小幅下滑，到12月成交均價達到7.08萬元/平方米，全年最高。

“關(guān)鍵還是要看銀行對貸款的執(zhí)行落地。”陳峰指出，深圳樓市熱度不下，很大一個因素還是和經(jīng)營貸流入有關(guān)。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在2020年接受媒體采訪時也表示，外來資金、經(jīng)營貸以及剛需資金是造成深圳2020年房價上漲的三大原因。

所謂經(jīng)營貸，是一種面向中小企業(yè)或個體工商戶的貸款產(chǎn)品。借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于企業(yè)經(jīng)營需要，具備貸款額度高、利率低的特點。

2020年下半年，廣州一家小貸公司的工作人員曾向南方周末記者介紹，目前不少銀行給出的經(jīng)營貸利率為3.85%，和廣深等地最低的首套房貸利率4.95%比，中間利差還是不少，成為不少購房者選擇撬動銀行杠桿的首選。

使用經(jīng)營貸買房的往往分兩類：一類是通過貸款直接用于購買新房，坐收房價升值。另一類則是用來置換按揭貸款，先找朋友借錢還掉房貸，然后房屋抵押做經(jīng)營貸，由于經(jīng)營貸利率比房貸更低，也有少則一兩百萬的套利空間。

深圳購房者把這套游戲規(guī)則玩得風生水起。一位來自深圳房地產(chǎn)行業(yè)研究平臺、要求匿名的研究員告訴南方周末記者，深圳的購房者幾乎都很依賴貸款，是“能貸多少就貸多少”的類型，經(jīng)營貸就是去年常見且關(guān)鍵的貸款手段。

根據(jù)深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，過去兩年來，超九成的深圳購房者都采用了貸款購房的方式，而平均貸款成數(shù)也在六成上下。

新冠疫情讓多個國家都采取了量化寬松政策，銀行對居民端寬松的信貸支持一定程度上支持了房價的上揚。根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，2020年全年人民幣貸款增加19.63萬億元，同比增長16.8%；社會融資規(guī)模增量累計為34.86萬億元，同比增長35.8%，均創(chuàng)近年新高。

2020年4月后，深圳已經(jīng)開始從緊排查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，一些將經(jīng)營貸資金倒騰一兩手買房的情況受到處罰。但據(jù)上述研究員稱，經(jīng)營貸買房的流程變得越來越隱秘復雜，購房人在一些中介機構(gòu)的幫助下購買殼公司，找專業(yè)機構(gòu)代辦貸款業(yè)務(wù)，資金多倒騰幾手，就很難被查出來了。這也是去年多重調(diào)控下，深圳樓市依然堅挺的原因之一。

但如今，包括陳峰在內(nèi)的多位地產(chǎn)研究人士向南方周末記者表示，最可怕的不僅是銀行按照官方參考價格來批房貸，而是經(jīng)營貸的評估價格也可能按照官方參考價來調(diào)整。

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經(jīng)營貸流入樓市的風險還在于，哪怕尚未到協(xié)議規(guī)定的還款期限，銀行認為企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)了問題，就可能會提前收回貸款，或調(diào)整貸款額度。如果之前一些購房者通過抵押房產(chǎn)，拿到1000萬的經(jīng)營貸，很可能如今這個房產(chǎn)根據(jù)參考價重新評估，獲批的貸款也會被調(diào)低，貸款者面臨被“抽貸”的風險。

“所以，在銀行具體操作細則下來之前，沒有人敢動。”陳峰認為，二手房指導價格機制不僅威懾了二手房市場，對一手房市場也有長遠的影響。“畢竟深圳很多人買一手房也是靠經(jīng)營貸付的首付，現(xiàn)在拿到貸款的人也不敢把錢亂投出去了。”

針對深圳住房問題，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前撰文表示，過去幾年的調(diào)控，不缺政策，缺的是執(zhí)行，各部門密切配合，一以貫之地執(zhí)行。如何把指導價轉(zhuǎn)化為住建和金融通力合作，打擊違規(guī)加杠桿，這才是最關(guān)鍵的。

剛需更迷茫

深圳市住房研究會會長陳藹貧對南方周末記者表示，這次新政就是為了針對深圳的炒房客、投機者進行精準發(fā)力，有助于防控個人住房信貸風險，利于剛需購房。

炒房客似乎從來就沒離開過深圳。樂有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年購買深圳二手住宅的置業(yè)者中，72%為剛需客戶，19%為改善型客戶，9%為投資客戶。9%的投資客比例，比2019年的6%甚至增加了3個百分點。

二手房指導價格新政出來后，一位深圳炒房客對南方周末記者表達了對政策的不滿，取消了原本春節(jié)的看房計劃。但是在他們看來，這個政策讓剛需也不好過。

用梁棟的話說，剛需甚至比炒房客更加依賴貸款。鑒于豪宅稅的影響，本來不少買750萬元以上房子的炒房客，也都只是按照750萬元的價格來貸款。相比之下，指導價的副作用，會對原本就要買參考價在750萬元以下的人影響更大。

孟婷來深圳已經(jīng)10年了，在一家外企工作，至今仍沒能買到房。今年春節(jié)，她原本想去福田看看房子，結(jié)果現(xiàn)在也不用看了。“手機上什么房源都看不到，真是頭大”。

過去一整年，孟婷幾乎都在奔波看房，看的都是一手新盤。每個周末，孟婷都從繁忙的工作中抽出大量時間去踩盤，做好資料調(diào)查，研究各個片區(qū)的優(yōu)劣勢。

然而，要不就是認籌金不夠、排不上號，要不就是拿了認籌名額也搖不中號。十年來辛苦積攢的上百萬元作為認籌金一次次被劃走，結(jié)果隔一個月又被原封不動打回來。仍在不斷攀升的房價讓她心灰意冷，決定放棄新盤市場。

孟婷不想再當“陪跑”了，只想盡快找到一個優(yōu)質(zhì)且價格合適的二手房，就定下來。

沒想到，臨近年末，孟婷發(fā)現(xiàn)，二手房市場的業(yè)主頻繁調(diào)價、抱團漲價的現(xiàn)象重出江湖。當她打算年后再看看的時候，如今連個價格都看不了了。

“我也不知道現(xiàn)在該怎么辦。”孟婷很無奈。按照她對深圳業(yè)主的一貫了解，是不可能輕易降價到官方指導價的，這意味著她要準備更多的首付去完成可能“雙合同”的交易。否則，她又得回到那個不知道什么時候才輪到自己當幸運兒的打新市場。

（應(yīng)受訪者要求，張恒、陳峰、梁棟、孟婷為化名）