我國房地產(chǎn)價格統(tǒng)計方法探究

呂曉宇

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是確保民生質(zhì)量的基礎(chǔ)，其價格的變動受到社會各階層人士的密切關(guān)注，成為現(xiàn)階段我國最主要的熱議話題之一，當前房地產(chǎn)價格統(tǒng)計方式如何改革、如何提升數(shù)據(jù)公信力等儼然已經(jīng)成為急需解決的問題。本文主要講解價格統(tǒng)計的方式，并根據(jù)其劣勢、優(yōu)勢等進行討論，針對目前現(xiàn)行方法存在的缺陷給予針對性的解決方案，進一步完善公布制度，以法律作為房地產(chǎn)價格統(tǒng)計的基本保障，并采用樓盤標價法和間接特征價格法降低差異，還原基期緩解虛擬價格影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格;公布制度;評估差異;基期

隨著我國城市化進程的不斷推進，房地產(chǎn)市場空前繁榮，成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，針對現(xiàn)階段房產(chǎn)價格所呈現(xiàn)的缺陷需要及時轉(zhuǎn)變統(tǒng)計觀念，不斷提高思想認知調(diào)控市場價格，為社會現(xiàn)代化建設(shè)提供基礎(chǔ)保障。在對價格指數(shù)統(tǒng)計中需要利用科學計算方法制作報表，真實的反映市場變化，將現(xiàn)行統(tǒng)計報表中所呈現(xiàn)的一系列問題進行規(guī)范化處理。在對價格指數(shù)編制中需要利用科學計算方法進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，真實的反映市場變化，將現(xiàn)行房地產(chǎn)價格統(tǒng)計工作中所呈現(xiàn)的一系列問題進行規(guī)范化處理。

一、我國房地產(chǎn)價格統(tǒng)計方法概括

（一）成本投入法

顧名思義，成本投入法是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)價格統(tǒng)計方法中使用頻率最高的方法，主要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)建造前期與施工過程中所投入的各項成本為基本指標，如成本資金、材料費用、人工費用等，并根據(jù)實際變化利用算術(shù)平均法進行運算，是一種較為原始的指數(shù)編制方式，但經(jīng)常會受到客觀因素和市場變化的影響導致最終結(jié)果與實際估值存在差異。

（二）加權(quán)平均法

加權(quán)平均法的內(nèi)容涵蓋兩種，其一是中位數(shù)價格法，其二是平均數(shù)價格法，由于不同區(qū)域間經(jīng)濟水平與客觀環(huán)境存在差異，導致不同房產(chǎn)交易案例的數(shù)據(jù)相差較大，因此該方式的根本目的在于降低誤差，從而得到更加準確的數(shù)值，其原理在于按照加權(quán)平均的方式計算實際價格具有一定的科學性，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，加拿大和日本房產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，常用加權(quán)平均法來進行統(tǒng)計[1]。相比于成本投入法，中位數(shù)價格法能夠有效消除房產(chǎn)差異對指數(shù)的影響，但隨著城市化進程的不斷推進，人民生活水平不斷提升，房地產(chǎn)質(zhì)量差異逐漸成為人們選擇的標準，導致價格出現(xiàn)大幅度波動。

（三）特征價格法

特征價格法更加關(guān)注房地產(chǎn)的各項特征指標，認為其價格是由房產(chǎn)的效用所決定的，一般情況下，影響房地產(chǎn)價格的特征相對較多，且能夠隨機任意組合，在不同的組合下其價格也會存在明顯差異，因此該方的原理在于將全部影響價格的因素進行拆分重組，最終根據(jù)各項因素預估價格，純粹的反應(yīng)其變化。它的優(yōu)點在于根據(jù)特征建立價格模型，計算方式更加便捷，但由于其特征的多樣性使得房地產(chǎn)價格指數(shù)的動蕩效果明顯，影響后續(xù)的研究。

（四）重復交易法

重復交易法的對象主要是同一地產(chǎn)商，針對不同時期的出售價格來進行房地產(chǎn)價格統(tǒng)計，這一方式更加適用于具有同質(zhì)性優(yōu)勢的地產(chǎn)，滿足用戶多方面的需求，其劣勢在于無法確保時效性，隨著時間的推移會直接影響房子的價格，在不同時期會跟隨客觀環(huán)境發(fā)生變化，具有一定的不確定性，無法始終保持統(tǒng)一。

二、現(xiàn)行方法存在的不足

新樓盤漲幅過高。就目前來看，我國房地產(chǎn)價格統(tǒng)計的編制方式相比于國外來說比較匱乏，無法準確反應(yīng)房價的漲落，且不同期之間的房產(chǎn)價格存在較大差異，如某一樓盤一期銷售以6500元/平方米，且已經(jīng)售完，但由于一期和二期的間隔時間較長，二期重新申報時為7500元/平方米，價格漲幅提升較大，導致房地產(chǎn)價格統(tǒng)計存在嚴重問題，漲幅超出基礎(chǔ)評估。

同質(zhì)可比差異因素難以避免。根據(jù)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，我國部分地區(qū)的房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)，受客觀因素的影響較大，并且上期與下期的套型存在一定差距，因此在進行房地產(chǎn)統(tǒng)計時需要剔除樓層、房型等因素，確保樣本的質(zhì)比性。一房一價是現(xiàn)代化房產(chǎn)的基本特征，其優(yōu)勢在于將各項成本進行細化處理，隨著人們生活水平的提升而逐漸受到購房者的關(guān)注，同質(zhì)性房產(chǎn)數(shù)量隨之減少。另外，由于購房者需求的差異，開發(fā)商的售房策略也得到進一步改良，在時間、年限、購房者需求等多方面的影響下，導致同質(zhì)性房產(chǎn)的價格也存在不穩(wěn)定性，間接家中了剔除差異的難度。

平均數(shù)反應(yīng)準確性低。平均數(shù)、中位數(shù)等計算方式已經(jīng)不具備反應(yīng)房價變化趨勢的能力，在這一過程中房地產(chǎn)價格的標準會受到各種客觀因素的影響，因此在進行計算時必須劃分區(qū)域?qū)哟危⑦M行系統(tǒng)的統(tǒng)計與預估，從而提升統(tǒng)計方法的有效性。

三、我國房地產(chǎn)價格統(tǒng)計方法優(yōu)化策略

隨著我國社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)價格統(tǒng)計的作用逐漸凸顯出來，在未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)項目將是新的經(jīng)濟增長點，現(xiàn)行統(tǒng)計方式中的缺陷嚴重影響地產(chǎn)行業(yè)的公信力，不利于統(tǒng)計方式的改革，需要根據(jù)現(xiàn)階段的市場需求為側(cè)重點進行優(yōu)化。

（一）完善現(xiàn)行公布制度

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，公布數(shù)據(jù)信息實際上是一種宣傳手段，更是一種公開、公正的表現(xiàn)，為了提高房地產(chǎn)價格統(tǒng)計的公信力，需要進一步完善現(xiàn)行公布制度，建立規(guī)范化的監(jiān)督流程，秉持公平性、全面性原則，準確劃分區(qū)域差異與層次。以往房地產(chǎn)同級價格的公布主要以全年平均價格為基礎(chǔ)，這種方式對于公眾來說并不具備公信力，且可參考度不高，在新制度下需要分別公布季度、上半年、下半年的價格情況，盡可能的突出整體漲跌走勢，同時確保精確度，即能讓用戶感受到全局變化，又能減少質(zhì)疑的聲音。

現(xiàn)行公布制度必須融入嚴格的監(jiān)管效應(yīng)，在數(shù)據(jù)公布前期需要進行多次審核與評估，從而提升數(shù)據(jù)的準確性，還能根據(jù)具體走勢明確價格始終保持在合理狀態(tài)，為后續(xù)的價格分析提供基本保障[2]。此外，我國幅員遼闊，不同地區(qū)的房地產(chǎn)價格也會受到自然條件、人文條件、社會因素、客觀因素等多種影響，因此在公布數(shù)據(jù)時需要考慮到地區(qū)差異，可以對地區(qū)差異進行科學比較，從而對數(shù)據(jù)進行科學理解。

（二）依法統(tǒng)計，提供制度保障

供給與需求之間的不平衡和投機交易問題嚴重是泡沫經(jīng)濟的兩大特征，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)價格統(tǒng)計守島宏觀調(diào)控的影響，泡沫效應(yīng)逐漸有所緩解，但在實際的交易過程中仍舊存在一些問題，從人員調(diào)配方面來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動性較大，這對于報表制作工作來說十分不友好，對房價統(tǒng)計工作重要性的認識程度不高，因此需要專業(yè)監(jiān)管人員進行定期檢查，深度貫徹和落實《統(tǒng)計法》的相關(guān)規(guī)定來約束統(tǒng)計行為，從根源處提高數(shù)據(jù)的真實性、準確性[3]。

確保數(shù)據(jù)統(tǒng)計質(zhì)量的前提在于提高監(jiān)管，依法統(tǒng)計不僅能夠提升相關(guān)人員的重視程度，還能進一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的公信力，因此需要及時轉(zhuǎn)變觀念，在法律允許范圍內(nèi)執(zhí)行相關(guān)任務(wù)。如在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確指出：“各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場運行情況，把握好土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)和時序。”這為我國房地產(chǎn)市場的科學運作提供法律依據(jù)，同時對數(shù)據(jù)統(tǒng)計起到制約作用。

（三）減少評估差異

為了從根本上緩解價格波動對評估的差異，可以采用樓盤標價法和間接特征價格法。現(xiàn)行方法對房地產(chǎn)價格的計算都是根據(jù)實質(zhì)性數(shù)據(jù)，如同質(zhì)性房屋的銷售價格，根據(jù)現(xiàn)代一房一價且不可復制的特征，嚴格意義上的可比房并不存在，開發(fā)商會以月為單位更新樓盤價格信息，其中基準價格不變，以此為基礎(chǔ)同時結(jié)合月變化率，對房地產(chǎn)價格的漲幅情況進行預估[4]。而間接特征價格法則是以現(xiàn)有的價格模型為基礎(chǔ)，根據(jù)現(xiàn)行公式進行價格調(diào)整，主要對同期房地產(chǎn)的不同朝向和樓層等差異進行調(diào)節(jié)，再進行指數(shù)運算，如此一來能夠有效減少評估誤差，同質(zhì)化程度升高。

（四）還原基期，緩解虛擬價格的影響

基期是指統(tǒng)計過程中的動態(tài)指標，一般情況下將房地產(chǎn)行業(yè)中沒有基期的現(xiàn)象叫做“虛擬價格”，其原理在于根據(jù)現(xiàn)行房價漲幅情況進行彌補，但由于金額和面積不能錄入，最終擬定一個有所依據(jù)的可比價格，并標注為“評估地段”。為了還原基期，主要通過同等地段均價評估和最近是點價格評估兩種方式。前者是根據(jù)新開樓盤基期價格的還原，通過上月銷售均價為上期價格，并對元商品房進行調(diào)查，通過運算進行估價;后者是對新建樓盤基期的還原，以下一期的開盤價格作為基期，有效剔除其他的干擾因素，以此為基礎(chǔ)進行估價。

結(jié)語：

房地產(chǎn)作為現(xiàn)階段社會經(jīng)濟新的增長點，關(guān)系到未來一段時間內(nèi)我國國民經(jīng)濟的良性發(fā)展情況，因此需要針對現(xiàn)階段社會形式和地產(chǎn)行業(yè)需求的變化進行積極整改，作為新時期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計人員需要不斷推陳出新，探索高效、科學的統(tǒng)計方式，深度貫徹和落實法律準則，進一步加強對價格統(tǒng)計的監(jiān)管。

參考文獻：

[1]王艷華.淺談房地產(chǎn)價格統(tǒng)計中存在的問題[J].? 2021（2013-5）：44-45.

[2]楊桂元，羅陽，高俊.我國房地產(chǎn)價格組合預測模型探討[J].2021（2014-12）：17-20.

[3]王立平.我國房地產(chǎn)價格"穩(wěn)健性"影響因素實證研究[J].2021（2013-10）：184-185.

[4]趙怡爽.房地產(chǎn)價格影響因素分析及預測[J].2021（2014-13）：107-110.