土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制中的土地供應(yīng)問題及應(yīng)對(duì)措施

趙玉杰

摘 要：我國(guó)大多數(shù)地區(qū)已經(jīng)建立并實(shí)施土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制，其運(yùn)作流程主要包括土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)三方面的內(nèi)容。但隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，城市化的建設(shè)進(jìn)程也隨之加深，土地供應(yīng)的問題也逐漸顯現(xiàn)出來。若城市的土地供應(yīng)問題不能及時(shí)解決，將直接影響到城市的日常運(yùn)行，對(duì)土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制也會(huì)帶來較大的不利影響。因此，文章將針對(duì)土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制中土地供應(yīng)存在的問題進(jìn)行討論，同時(shí)提出對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，以期能推動(dòng)土地供應(yīng)獲得更好、更有效的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng);土地收購(gòu);土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制

前言

土地供應(yīng)是指政府根據(jù)城市發(fā)展的趨勢(shì)和城市建設(shè)的需求，將儲(chǔ)存了一定時(shí)間的、已經(jīng)完成前期開發(fā)的土地，通過分期、分批的方式逐漸推向市場(chǎng)。但目前我國(guó)的土地供應(yīng)制度尚未完善，不僅導(dǎo)致部分地區(qū)的土地供給缺少長(zhǎng)期的策略支持，城市土地供應(yīng)的連續(xù)性和前瞻性不足，還嚴(yán)重影響地區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一定程度上降低了人們的生活水平。因此，相關(guān)部門應(yīng)該重視并解決土地供應(yīng)存在的問題。

一、土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制中土地供應(yīng)存在的問題

土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制是我國(guó)土地使用制度和土地管理制度進(jìn)行深入改革的結(jié)果。但我國(guó)的土地供給制度并不完善，其相關(guān)的法律體系也并不健全，進(jìn)而導(dǎo)致部分地區(qū)未能按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行土地供應(yīng)。不僅如此，部分有土地供應(yīng)計(jì)劃的地區(qū)因缺少長(zhǎng)期的供應(yīng)策略支持，還始終局限在年供給的計(jì)劃中。即便政府每年都會(huì)根據(jù)城市的發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)的發(fā)展需求制定土地供給計(jì)劃，但受城市化進(jìn)程的加快、城市人口數(shù)量的增加、開發(fā)商對(duì)供應(yīng)土地的囤積等外部因素的影響，導(dǎo)致城市的二級(jí)土地供應(yīng)不足[1]。根據(jù)土地收購(gòu)到土地出讓的流程，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)已投入了巨額的土地成本，這必定會(huì)引起土地價(jià)格的大幅度上升。因此，針對(duì)土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制中土地供應(yīng)存在的問題，需根據(jù)以下三個(gè)應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行調(diào)整和完善。

二、土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制中土地供應(yīng)存在問題的應(yīng)對(duì)措施

1.土地供應(yīng)必須要符合城市中長(zhǎng)期的建設(shè)規(guī)劃要求

政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃的過程中，需根據(jù)城市的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和城市的土地利用規(guī)劃進(jìn)行制定，并堅(jiān)持層次性的、公開性的、合理性的制定原則[2]。其中，層次性是指既要有短期的土地供應(yīng)計(jì)劃，又要有長(zhǎng)期的土地供應(yīng)計(jì)劃，即在制定一年期的土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，也要制定3-5年期的土地供應(yīng)計(jì)劃，這樣才能更好地維持城市土地供應(yīng)的連續(xù)性，確保每塊土地都能得到合理的使用;公開性則是指政府制定好的土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)該面向社會(huì)進(jìn)行公開，這樣不僅能讓民眾充分了解城市未來一年甚至幾年時(shí)間里土地的使用面積、使用區(qū)域和使用時(shí)間等，還能給土地的投資者提供更多的城市土地信息，確保其能做出正確的投資決策;合理性是指土地供應(yīng)計(jì)劃既要符合科學(xué)又要有明確的操作實(shí)踐性，這樣才有利于確保土地管理的科學(xué)性和可操作性，推動(dòng)城市土地市場(chǎng)的有效發(fā)展，因此，政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，需科學(xué)預(yù)測(cè)城市的土地需求情況，了解目前房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，并融合城市現(xiàn)有的土地儲(chǔ)存面積、未來的土地回收面積和新增的土地面積制定初步的土地供應(yīng)草案，草案制定后還需根據(jù)房屋、環(huán)境、交通等部門的修改意見進(jìn)行修訂，修訂結(jié)束后需上報(bào)上級(jí)部門進(jìn)行審核，審核通過后需向社會(huì)和民眾公開。

2.合理引導(dǎo)土地供應(yīng)的價(jià)格并抑制土地價(jià)格的快速上漲

土地的供應(yīng)價(jià)格應(yīng)該根據(jù)土地的收購(gòu)價(jià)格、土地的儲(chǔ)備成本和預(yù)期的土地增值收益決定，所以，政府應(yīng)該嚴(yán)格控制好土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，合理引導(dǎo)土地供應(yīng)的價(jià)格，這樣才能更好地穩(wěn)定城市土地的價(jià)格，推動(dòng)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展[3]。在土地收購(gòu)時(shí)，相關(guān)部門可以在繳入的土地出讓金中劃分出一定的資金，同時(shí)通過吸收社會(huì)閑散資金的方式，建立國(guó)有土地的收益基金用于土地的收購(gòu)和儲(chǔ)備;在土地儲(chǔ)備時(shí)，政府可以在土地整理前期引進(jìn)良性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選擇更加專業(yè)的土地整理公司，并授權(quán)中標(biāo)的土地整理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行土地整理，這樣既能提升土地整理的質(zhì)量，又能節(jié)約土地整理的成本;在土地供應(yīng)時(shí)，政府需嚴(yán)格管理經(jīng)營(yíng)性的用地，對(duì)特殊性的用地進(jìn)行綜合的招標(biāo)投標(biāo)，加大對(duì)招標(biāo)投標(biāo)的監(jiān)督力度和管理力度，堅(jiān)持通過良性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)引導(dǎo)土地市場(chǎng)的發(fā)展。

3.重視房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析

金融危機(jī)的充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性。所謂宏觀調(diào)控，就是要充分了解市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，把握市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。因此，在進(jìn)行土地供應(yīng)管理的過程中，應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展情況最大程度上發(fā)揮土地儲(chǔ)備的作用，盡量減少市場(chǎng)壟斷帶來的不利影響，進(jìn)而達(dá)到土地供給和土地需求平衡的目的。要充分了解商品房市場(chǎng)的需求預(yù)測(cè)。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，目前影響商品房市場(chǎng)需求量的因素主要有一下三種：一是國(guó)民收入和人均消費(fèi)性支出，收入的高低將直接決定民眾需求的數(shù)量和程度，所以民眾對(duì)住房的需求和其收入、消費(fèi)性的支出有著極為緊密的聯(lián)系;二是城市的人口數(shù)量，房屋的需求量會(huì)隨著人口數(shù)量的增加而增加，所以可以通過預(yù)測(cè)城市人口增長(zhǎng)率的方式有效預(yù)測(cè)商品房的需求量;三是房屋的空置情況，商品房的預(yù)測(cè)需求量需減去房屋的空置量才能得出更準(zhǔn)確的商品房需求量。要充分了解土地市場(chǎng)的需求預(yù)測(cè)。在預(yù)測(cè)土地市場(chǎng)的需求量時(shí)，需綜合考慮多方面的因素，首先是企業(yè)的土地儲(chǔ)備量，因大部分的土地已經(jīng)被規(guī)劃進(jìn)企業(yè)土地的儲(chǔ)備范圍內(nèi)，所以政府需認(rèn)真審核企業(yè)的土地儲(chǔ)備情況，通過限期開發(fā)和到期回收的方式加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地的控制，這樣才能更好地保證政府對(duì)城市土地的壟斷權(quán)和所有權(quán)，充分體現(xiàn)土地儲(chǔ)備制度的重要性;其次是城市的規(guī)劃版圖限制，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須充分了解城市的規(guī)劃和版圖限制，制定科學(xué)合理的土地使用計(jì)劃，避免出現(xiàn)過度開發(fā)等不良現(xiàn)象，將土地讓出量維持在科學(xué)合理的范圍內(nèi)。

結(jié)語

針對(duì)土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制中土地供應(yīng)存在的問題，相關(guān)政府部門應(yīng)該以積極的態(tài)度面對(duì)，理性分析土地供應(yīng)存在的問題，提出科學(xué)合理的應(yīng)對(duì)措施，才能更好地構(gòu)建適合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制，有效推動(dòng)我國(guó)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張志鵬，楊慧敏.土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制中的土地供應(yīng)問題思考[J].中國(guó)國(guó)際財(cái)經(jīng)（中英文），2018（07）：277.

[2]沙立華.土地供應(yīng)問題在土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制中的探討[J].山東工業(yè)技術(shù)，2017（04）：131.

[3]孫夢(mèng). 中小城市土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制優(yōu)化研究[D].中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，2018.