城鎮建設中老舊小區改造難點與規劃設計初探

陸衛星

摘要：隨著時代的進步以及科技力量的發展，新小區在城市中不斷地涌現出來。而部分的老舊小區卻由于建造的時間較久，基礎設施相對新小區比較落后，使得居民的生活質量下降了，居民樓的墻面大面積的脫落，整個樓的墻面顏色老化，小區里的綠化帶也出現了大面積縮水等諸多問題。老舊小區改造工程是一個極其復雜的工作，不同于新建的小區，可以自由地進行組合創新設計，設計思路不會被固化。所以，如何才能將一個老舊的小區改造成為以人為本、治理有方、綠色生態的現代化的生活區域，是一個漫長卻又艱難的過程。

關鍵詞：老舊小區;改造;城市化建設

引言

老舊小區作為城市化建設過程中的重要因素，其改造情況將直接影響我國城市化建設的腳步。因此，需要積極總結現階段老舊小區改造過程中存在的問題，并針對相關問題提出合理的改造思路與改造建議，確保我國老舊小區改造工程可以順利進行。

一、老舊小區改造的背景

目前，在城市住房存量與增長相等的時期，重點是提高住房存量的質量和協同增效作用，改造舊街區已成為國家城市建設現階段的一個重要組成部分。據統計，中國有16萬個舊城區需要改造，建筑面積約40億平方米，約占住房存量的12%，住戶4200萬戶，人口數億。2020年，39000個新的翻新工程已在城市舊街區開始，惠及約700萬個家庭，是2019年的兩倍。2021年，截止11月份，城市和城市舊街區改造項目已達到112000個，惠及2000萬個家庭。舊街區的改造已在全國廣泛實施，對于改善居民生活環境、提高居民生活質量、改善城市生活方式和促進城市改造具有重要意義。

二、老舊小區改造難點分析

老舊小區的建筑構造、管網設施十分復雜，改造工程對項目規劃、設計、施工、管理的要求實際上比新建建筑工程更高，技術方案和出資方案甚至可能需要“一樓一策”。即便由政府主導出資、組織推動，也可能因為物業缺失、居民自治意識不強等因素，讓改造成果白白流失，不具備可持續性。同時，在新形勢下，老舊小區改造既要達到基礎性目標，即通過改造完成改善居住環境的目的，更要承載起新型治理理念，如社區共建、共治、共享，城市有機更新，煥發內生動能等。以北京為例，在打造國際一流、和諧宜居城市的總體目標下，老舊小區改造工作不僅要滿足民眾改善居住環境的需求，更要符合城市規劃對區域的具體定位。同時，還要平衡高標準改造所帶來的財政負擔和資金來源問題，沒有好的前期規劃和一整套工作方法論是難以解決這些困難的。

三、老舊小區存在的主要問題

（一）常住居民觀念問題

在老舊小區轉型的現階段，一些居民還沒有對轉型有明確的意識形態認識，想享受轉型后的生活便利，但不想為此付出代價。據估計，改造前社區的總體環境很差，基礎設施老化是改造主體面臨的一個問題，預計會產生翻修費用。在另一方面，收取費用比較困難，許多居民認為社區設施不完善，不愿支付費用。缺乏費用和改造資金，無法完成高質量的改造，造成了一個惡性循環：居民拒絕接受公共設施不足，不支付所費用，也就沒有資金投入改造。

（二）設施落后

老舊小區的公共設施不足的主要表現是：供水系統、供電線路和管道等維持人民日常生活所需的基礎設施老化，甚至缺乏;屋頂密封損壞;屋頂缺少隔熱層;在北方，供暖設施不足，沒有多層住宅電梯，光纖網絡不起作用等。此外，還需要隨著時間的推移建立更多的廢物分類設施。另一方面，旨在提高人民生活質量的公共服務不足。一旦保障人民日常生活的基礎設施得到改善，旨在提高人民生活質量的公共服務也得到進一步改善。

四、城鎮老舊小區改造規劃的優化對策

（一）積極引導居民參與老舊小區改造

根據國務院辦公廳印發的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》明確的工作目標，涉及到的群眾數量多，范圍廣大，涉及到群眾的切身利益。因此，城鎮老舊小區改造要積極吸納群眾意見，反應群眾呼聲。一方面，暢通老舊小區居民訴求表達渠道，村（居）委會定期召開居民會議，征求居民意見。借助信息技術等共建共治共享手段增加老舊小區居民參與渠道，比如通過微博、微信公眾號等自媒體暢通居民間溝通，并及時公示小區改造事項;組織居民委員會成員入戶調查，廣泛收集居民意見，并在此基礎上科學制定前期改造方案。另一方面，加大對居民的宣傳和動員力度，通過向居民定向展示老舊小區改造規劃及優勢，鼓勵居民積極參與到改造過程中，獻言獻計，減少老舊小區居民對改造的進程的阻礙。

（二）對老舊小區改造的質量管理

在確定施工隊伍后，首先，要在小區內發布改造施工的告示，提醒居民住戶在施工期間要格外注意自身安全。結合工程施工做好施工設計圖，保證施工隊內各個工作人員必須持證上崗，認真執行施工圖。在對老舊小區進行改造的過程中，原材料是直接影響工程質量的重要因素，負責人應該加強原材料的監管，確保原材料的安全。小區改造牽扯的問題較多，所以在竣工后，要對每個步驟進行細節驗收，使工程質量得到一定的保證。老舊小區改造現場復雜，每個施工人員在對圖紙熟練的掌握下，應該做好安全防護措施，不僅可以保證施工人員的安全，還可以及時地提醒居民注意安全。要加強文明施工管理，在改造過程中保護好小區原有的生態環境，不得進行破壞。有的施工設備噪音較大，在居民休息過程中，不得進行施工，以減少對小區的噪音污染。

結語

綜上所述，隨著我國社會經濟不斷發展，城市化建設速度加快，老舊小區改造的問題也越來越明顯。很多城市的老舊小區存在的問題都還尚未解決，居住于老舊小區的人們生活質量得不到提升，從而在一定程度上限制了我國城市化發展。所以，我們必須要研究出關于老舊小區改造的合理思路，既是為了推動我國開展城市化建設，也是為了提高我國居民的生活幸福感。

參考文獻：

[1]徐通.老舊小區改造工程的管理方法分析[J].住宅與房地產，2020（06）：19-20.

[2]鄭偉.北京市老舊小區改造項目成本管理研究[D].北京郵電大學，2019.

[3]張文濤.北京市老舊小區改造工程的進度管理研究[D].中國科學院大學（中國科學院工程管理與信息技術學院），2019.

[4]黃濤，竇如令，張洪忠.城市老舊小區漸進式改造探討[J].四川建筑，2019，12.

[5]陳鵬.共同推進老舊小區改造[N].中國建設報，2019-11-26（005）.

1405501186242